"Không thể vừa đá bóng vừa thổi còi trong thẩm định giá"

Việc “vừa đá bóng vừa thổi còi” trong thẩm định giá sẽ làm mất lòng tin của người dân vào hoạt động này.

Đó là quan điểm của TS. Nguyễn Ngọc Tuấn, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, trong cuộc trao đổi với chúng tôi.

Không có thẩm định chính xác giá thì rất dễ sinh tiêu cực

Xin ông cho biết thực trạng của hoạt động thẩm định giá hiện nay?

Công tác thẩm định giá bao gồm có thẩm định giá tài sản, trong đó có bất động sản và động sản, trong bất động sản thì chủ yếu là đất đai, nhà cửa và các công trình.

Thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay chủ yếu là thẩm định giá bất động sản, còn thẩm định giá động sản, các máy móc thiết bị và những tài sản mua sắm của cả tư nhân, các hình thức sở hữu nhà nước và đặc biệt là mua sắm thuộc nguồn vốn ngân sách của Nhà nước thì chưa nhiều.

Ở nhiều nước có kinh tế thị trường phát triển, thẩm định giá phát triển từ hàng trăm năm nay, còn ở nước ta, thẩm định giá mới ra đời khoảng 10 năm nay và cũng chỉ có trên 100 công ty thẩm định giá với gần 200 thẩm định viên nên nhân lực là rất thiếu.

Tuy nhiên, một điều khá bất cập là hiện nay, nhà nước vừa là người mua, đồng thời cũng là người bán lớn nhất trong xã hội, và mặc dù chúng ta không quyết định giá nhưng nếu buông lỏng, không có thẩm định chính xác giá thì rất dễ sinh tiêu cực. Sẽ có hiện tượng đẩy giá mua lên, hoặc hạ giá bán tài sản của Nhà nước xuống để kiếm lời.

Thưa ông, hiện nay nhiều ý kiến cho rằng, thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam vẫn chưa được khách quan dẫn đến làm sai lệch giá trị tài sản?

Về nguyên tắc thì các văn bản pháp luật hiện nay đều “quản” kết quả thẩm định giá phải chính xác, công tâm, khách quan. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, vẫn có hiện tượng các công ty thẩm định giá làm ăn không đảm bảo, vẫn theo lợi ích cá nhân.

Nhiều người đã gõ cửa Hội chúng tôi phản ánh về việc có nhiều công ty thẩm định giá đưa ra những mức giá mà ngay bản thân họ cũng không thể nào tin được, nhưng không hiểu cơ sở nào mà họ lại làm như thế.

Hiện có rất nhiều công ty thẩm định giá hoạt động không theo phương châm cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ mà hoạt động theo hướng làm sao kéo được nhiều khách hàng về phía mình là đạt yêu cầu.

Chính vì vậy, Hội chúng tôi cũng đang cố gắng, tiến tới việc thanh tra, kiểm tra. Những đơn vị nào làm không đúng, không cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ dứt khoát phải có cam kết để chấp hành tốt.

Vậy theo ông, giá nhà đất quá cao trong thời gian qua có quan hệ gì với việc các doanh nghiệp bất động sản nhờ tổ chức thẩm định giá để tăng giá cao hơn giá thực?

Thực tế là có chuyện đó, nhưng người ta thường lợi dụng việc tăng giá để thực hiện mua bán bằng vốn ngân sách nhà nước, còn nếu là cá nhân hoặc doanh nghiệp tư nhân mà đưa giá lên cao chắc chắn không mua bán được. Trong Pháp lệnh Giá có quy định, kết quả định giá là bắt buộc phải chấp hành, nhưng kết quả thẩm định giá chỉ có giá trị tư vấn tham khảo.

Nhưng tại sao giá bán các căn hộ chung cư cao cấp của nhà nước thì nhà nước lại không định giá mà chủ đầu tư vẫn thường tự quyết định mức giá, thưa ông?

Đây đúng là một điều bất hợp lý.

Do vậy, theo tôi Bộ Xây dựng nên sử dụng các công cụ thẩm định giá một cách trung thực, khách quan thì mới có thể xác định giá trị thị trường. Còn nếu để cho các chủ đầu tư tự định giá thì sẽ dẫn đến thiệt thòi cho người mua.

Không thể "vừa đá bóng, vừa thổi còi"

Vậy còn tình trạng khi người dân  vay vốn ngân hàng thì ngân hàng thường thẩm định giá bất động sản, tài sản thấp hơn giá trị thực thì liệu có hợp lý không, thưa ông?

Theo tôi, một khi Việt Nam đã hội nhập quốc tế và trở thành thành viên của WTO, thì một trong những điều chúng ta phải làm trong thẩm định giá là sớm xoá bỏ cơ chế vừa “đá bóng vừa thổi còi” thì mới làm cho người dân tin vào hoạt động và kết quả thẩm đinh giá.

Chính vì vậy, tôi cho rằng nếu để ngân hàng tự thẩm định và đánh giá tài sản thế chấp thì sẽ không khách quan, mà ngân hàng cần phải thành lập hoặc thuê những công ty thẩm định giá độc lập để đánh giá giá trị tài sản thế chấp.

Một tài sản giá trị đáng lẽ giá trị thực là 10 mà đánh giá giá trị là 6 hoặc 7 như vậy sẽ thiệt thòi cho khách hàng.

Cơ chế “vừa đá bóng vừa thổi còi” không chỉ xảy ra trong lĩnh vực tài sản thế chấp mà ngay cả lĩnh vực mua bán bảo hiểm cũng có. Tự công ty bảo hiểm đẻ ra thẩm định giá của mình, đánh giá tài sản của người đi mua bảo hiểm. Cái đó thể hiện sự độc quyền, gây thiệt thòi cho khách hàng.

Nhưng các  ngân hàng lại cho rằng, việc định giá thấp như thế là để chống rủi ro, và đảm bảo an toàn , thưa ông?

Theo tôi, việc ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm là việc của ngân hàng. Nhưng tài sản thế chấp của người đi vay có giá trị thị trường tại thời điểm đó nếu có giá là 10 phải đánh giá là 10, không thể vì việc ngân hàng cho vay nên chỉ nói là 6,7. Việc thẩm định giá của ngân hàng hay cơ quan bảo hiểm phải là một tổ chức độc lập…

Vậy theo ông, với những kết quả thiếu chính xác và khách quan như vậy thì liệu hoạt động thẩm định giá có bị người dân tẩy chay hay không và có phát triển được không?

Nếu thực hiện một cách khách quan, trung thực, thì hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam sẽ ngày càng phát triển. Đó là yêu cầu tất yếu khách quan của kinh tế thị trường, tự do hóa giá cả. Việc mua bán tài sản, hàng hóa phải được thẩm định giá, nhất là tài sản, hàng hóa thuộc sở hữu của nhà nước, mua sắm bằng nguồn vốn ngân sách cần phải được thẩm định giá để hạn chế thất thoát, tiêu cực.

Bên cạnh đó, các nhu cầu thẩm định giá phục vụ cho định giá tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng, để bán bảo hiểm, để đánh thuế đất đai, tài sản, phục vụ quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định giá giá trị sở hữu trí tuệ, giá trị thương hiệu,  tư vấn và đánh giá hiệu quả của các dự án đầu tư... sẽ ngày càng phát triển, nhưng với điều kiện là phải trung thực và khách quan.