Chứng khoán Agriseco vừa có báo cáo cập nhật triển vọng thị trường bất động sản và cổ phiếu nhóm này năm 2023 với điểm nhấn nhiều yếu tố tích cực - Kỳ vọng tháo gỡ ba nút thắt “Pháp lý – Vốn – Thanh khoản”.

KỲ VỌNG NÚT THẮT PHÁP LÝ, VỐN VÀ THANH KHOẢN

Thị trường bất động sản đang chờ đợi việc sửa đổi ba bộ luật quan trọng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực từ đầu năm 2025. Theo đó, Agriseco Research kỳ vọng việc triển khai các bộ Luật sửa đổi sẽ tháo gỡ các khó khăn về pháp lý, nguồn vốn cho các dự án, cân đối cung – cầu, thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn với nhu cầu thực của thị trường sau giai đoạn bị ảnh hưởng bởi vụ việc Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát.

Việc khơi thông các nguồn vốn vay tín dụng, trái phiếu đang được đẩy nhanh. Vốn tín dụng cho vay bất động sản đã và sẽ được đẩy mạnh trong thời gian tới nhờ lãi suất cho vay cả cũ lẫn mới đã giảm về mặt bằng giai đoạn 2019; ngân hàng triển khai các gói tín dụng ưu đãi.

Các giải pháp dự kiến sẽ tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng cho người mua nhà/các chủ đầu tư. Bên cạnh đó, huy động vốn từ trái phiếu kỳ vọng tích cực hơn sau khi Nghị định 65 sửa đổi về đàm phán gia hạn thanh toán trái phiếu được ban hành và sàn giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đi vào hoạt động.

Theo ước tính, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản trong giai đoạn cuối năm tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ 2022, chủ yếu đến từ nhóm Vingroup, Nam Long. Những tín hiệu này sẽ giúp doanh nghiệp huy động thêm nguồn vốn triển khai xây dựng, mở bán dự án; cải thiện tâm lý nhà đầu tư và thị trường bất động sản khởi sắc trở lại.

Thanh khoản cải thiện ở phân khúc căn hộ. Việc nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ có xu hướng phục hồi dần, các dự án nhà ở xã hội gia tăng cũng là các tín hiệu giúp thanh khoản thị trường cải thiện hơn qua những nỗ lực từ phía Chính phủ, chủ đầu tư, người mua nhà.

Việc đẩy nhanh phát triển các dự án cơ sở hạ tầng kỳ vọng sẽ giúp gia tăng giá trị các dự án bất động sản nằm gần các dự án đầu tư công. Các khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn đầu tư sau khi hoàn thiện các đại dự án cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành v.v gồm: TP. HCM, Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Bắc Ninh. Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn vị trí nằm gần các dự án có thể hưởng lợi như VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG.

Các yếu tố khó khăn gồm sức cầu tiêu dùng bất động sản đang hồi phục nhưng vẫn chậm hơn kỳ vọng. Theo dữ liệu của NHNN, dư nợ tín dụng cho hoạt động tiêu dùng bất động sản (cho cá nhân mua nhà vay) xu hướng giảm về quy mô lẫn tỷ trọng. Cụ thể, tính đến 30/09/2023, dư nợ cho vay mục đích tiêu dùng đạt 1.753 nghìn tỷ đồng, giảm gần 4% so với cuối năm 2022.

Một trong những nguyên nhân chính đến từ tâm lý của người mua nhà vẫn quan ngại về chính sách pháp lý và giá chung cư quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn vẫn lớn, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng xu hướng gia tăng. Theo thống kê, giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2024 ước tính khoảng 330 nghìn tỷ đồng. Quy mô trái phiếu đáo hạn cao hơn khoảng 20% so với năm 2023 và tập trung nhiều ở giai đoạn nửa cuối năm 2024.

Trong khi năm 2023 số doanh nghiệp bất động sản chậm trả thanh toán gốc và lãi trái phiếu gia tăng (ước tính từ 21 doanh nghiệp Q1.2023 lên 100 doanh nghiệp Q4.2023). Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang gia tăng so với thời điểm cuối năm 2022 (thời điểm 31/12/2022 là 1,72%, nhưng đến tháng 9/2023 là 2,89%) phản ánh các khó khăn thực tại của doanh nghiệp bất động sản là thiếu vốn để trả nợ và triển khai dự án.

CỔ PHIẾU CHƯA HẤP DẪN NHƯNG VẪN CÓ LỰA CHỌN TỐT

Mặt bằng trung bình định giá nhóm Bất động sản đang giao dịch ở mức P/B 1,3x lần so với mức 8,1x lần bình quân 10 năm qua. Mặt bằng định giá giảm chủ yếu đến từ đợt sụt giảm mạnh trong quý 4 năm 2020 và giá cổ phiếu chưa hồi phục lại vùng giá như cũ.

Tuy nhiên điều này không hàm ý việc mặt bằng giá cổ phiếu bất động sản đang ở vùng hấp dẫn khi hầu hết đã tăng giá từ đầu năm trong khi KQKD sụt giảm và bối cảnh ngành còn rất nhiều khó khăn. Mặt tích cực vẫn có một số cổ phiếu của những doanh nghiệp có quỹ đất và năng lực triển khai dự án tốt đang ở vùng định giá phù hợp, là cơ hội để nhà đầu tư xem xét lựa chọn giải ngân và nắm giữ trong trung và dài hạn.

Theo quan điểm của Agriseco Research, thị trường bất động sản vẫn khó khăn trong năm 2024 và bắt đầu khởi sắc hơn từ nửa cuối năm 2024 khi các nút thắt Pháp lý – Vốn – Thanh khoản dần được tháo gỡ, vốn tín dụng cho vay mua nhà tăng trưởng trở lại; Các bộ Luật: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025.

Ngoài ra, lượng giao dịch mua nhà và giá bán/cho thuê nhà kỳ vọng tiếp tục tăng theo từng quý và cao hơn so với cùng kỳ. Tuy nhiên,  triển vọng phục hồi sẽ phân hóa. Các phân khúc căn hộ nhu cầu ở thực quanh nội đô hoặc ven trung tâm có vị trí và cơ sở hạ tầng phát triển sẽ hồi phục sớm hơn do nhu cầu vẫn lớn. Các phân khúc biệt thự, nghỉ dưỡng vẫn sẽ khó khăn trong năm tới.

Nhìn chung lợi nhuận của doanh niêm yết dự kiến vẫn kém tích cực năm 2023, một số doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận tích cực. Kết quả kinh doanh năm 2024 có thể khó tăng trưởng đột biến do tiến độ và khả năng hấp thụ chậm của nền kinh tế. Đây là năm bản lề cho quá trình hồi phục của toàn ngành.

Do đó, Agriseco nâng quan điểm từ Thận trọng lên Trung lập đối với ngành bất động sản. Nhà đầu tư nên cân nhắc đánh giá và chọn lọc cổ phiếu bất động sản có quỹ đất lớn đang ở giai đoạn bàn giao; tập trung phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp ở nội đô, ven trung tâm; năng lực triển khai bán hàng và xoay chuyển tốt; và giữ được vị thế trong bối cảnh kinh tế suy giảm, bất động sản khó khăn.