Mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM trong quý 3/2023 với các giao dịch thuê chủ yếu đến từ ngành F&B, thời trang, sức khỏe và làm đẹp và giải trí.

NHU CẦU THUÊ TỪ NGÀNH F&B, SỨC KHỎE, GIẢI TRÍ

Theo khảo sát về các giao dịch thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM trong quý 3/2023 của Savills Việt Nam, khách thuê dịch vụ ăn uống (F&B) chiếm 37% tổng diện tích thuê, thời trang chiếm 24% thị phần; sức khỏe và làm đẹp và giải trí chiếm 13% thị phần mỗi nhóm ngành.

“Trong 9 tháng vừa qua, đa số các giao dịch thuê mới tại thị trường bán lẻ đều đến từ ngành F&B, thời trang. Động lực tăng trưởng đến từ tầng lớp trung lưu với nhu cầu cao về các hoạt động ăn uống, mua sắm và giải trí đã thúc đẩy sự hoạt động của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này”, theo bà Giang Huỳnh Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM.

Do đó, công suất thuê vẫn ổn định ở mức cao, khoảng 91%. Giá thuê tại khu vực ngoại trung tâm đã tăng 1% theo quý, đạt mức 1 triệu đồng/m2/tháng. Trong khi đó, khu vực trung tâm vẫn duy trì giá thuê ở mức cao, lên đến 3,3 triệu đồng/m2/tháng, gấp 3 lần so với khu vực ngoại trung tâm.

Bà Giang Huỳnh cho rằng sự khác biệt lớn về giá thuê giữa khu vực trong và ngoài trung tâm là một điểm đặc biệt của thị trường TP.HCM. Giá thuê khu vực trung tâm luôn neo ở mức cao do nguồn cung của khu vực này rất thấp, chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung của thị trường, trong khi nhu cầu hiện diện ở trung tâm của các nhãn hàng, thương hiệu lại rất cao. Điều này đã khiến các chủ đầu tư tại các dự án ở trung tâm luôn tự tin neo giá ở mức cao và công suất cho thuê vẫn luôn duy trì ở mức gần như tuyệt đối.

Mặc dù vậy, nguồn cung mặt bằng bán lẻ cho thuê ở TP.HCM đã giảm nhẹ, với tổng diện tích khoảng 1,5 triệu m2 sàn. Sự giảm nhẹ này là kết quả của việc một số dự án bán lẻ đã chuyển đổi thành văn phòng hoặc đã được rao bán.

Riêng phân khúc khối đế bán lẻ đang đối mặt với những thách thức đáng kể. Công suất trong lĩnh vực này đã giảm từ mức 100% vào năm 2010 xuống còn 80% trong quý 3/2023. Giá thuê cũng giảm 6% mỗi năm, đạt mức 0,8 triệu đồng/m2/tháng. 

Theo Savills TP.HCM, một phần lý do cho sự suy giảm này là hầu hết nguồn cung của khối đế bán lẻ trong những năm gần đây được tập trung ở khu vực nội thành hoặc ngoại thành, nằm trong các dự án căn hộ tầm thấp đến tầm trung. Thiết kế không tối ưu và hoạt động marketing chưa hiệu quả của các ô bán lẻ trong khối đế cũng là những yếu tố dẫn đến tình trạng này. 

TƯƠNG LAI DỰA VÀO SỨC MUA

Mặc dù thị trường bất động sản bán lẻ tại TP.HCM đang được hưởng lợi từ nguồn cung khan hiếm. Nhưng theo bà Võ Thị Phương Mai, Trưởng Phòng Dịch mặt bằng vụ bán lẻ, Bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ, CBRE Việt Nam, cho rằng sự chìm lắng của phân khúc bất động sản bán lẻ tại nhiều quốc gia Châu Âu hiện nay là kết quả sau dịch Covid-19. Ngay cả trước khi xảy ra xung đột Nga- Ukraine thì tại Châu Âu, tiêu dùng đã bị ảnh hưởng nặng từ dịch bệnh.

Do đó, gần đây đã có những sự dịch chuyển của các thương hiệu bán lẻ lớn từ Châu Âu sang khu vực Châu Á – Thái Bình Dương để tìm thị trường mới, khi họ phải đóng hẳn sự có mặt tại Châu Âu.

Mặc dù, sự dịch chuyển các thương hiệu bán lẻ lớn để tìm cơ hội mới nhưng để phát triển như những năm trước 2019 là khó, vì sức mua toàn cầu đang suy giảm.

“Tại Việt Nam, sự ảnh hưởng sau đại dịch Covid-19 cũng đang ngấm dần, trong năm 2023, thị trường chưa có cải thiện nhiều. Chúng tôi đã dự đoán thị trường bất động sản sẽ phục hồi vào cuối năm 2024, nhưng khi có xung đột mới xảy ra giữa Israel và Hamas thì khó đoán định thị trường. Vì Việt Nam chưa ảnh hưởng trực tiếp mà sẽ ảnh hưởng gián tiếp, và phải đợi đến đầu năm 2024 thì mới có nhận định mới về thị trường”, bà Mai nhấn mạnh.

Ngay cả những thị trường mạnh như: Nhật, Hồng Kông chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng vì nền kinh tế vĩ mô cũng đang bị tác động từ tình hình thế giới.

Dự báo về giá thuê bất động sản bán lẻ trong thời gian tới, bà Mai cho rằng sẽ khó giảm đặc biệt khu vực trung tâm, vì nguồn cung trong khu trung tâm tại TP.HCM ít, không có dự án mới. Trong 3 năm qua, có 1-2 trung tâm thương mại mở tại TP.HCM. Trong khi đó, những thương hiệu lớn đã có mặt tại Việt Nam họ vẫn muốn giữ chỗ để chờ đợi tình hình kinh tế thế giới tốt lên. Dù những ngành hàng bị ảnh hưởng do sức mua giảm, như: thời trang xa xỉ, thời trang nhanh.