Nhìn lại diễn biến của thị trường bất động sản trong năm qua, TS. Nguyễn Văn Đínhnă, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá năm 2023 là một năm đầy khó khăn và thách thức đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng.

Kể từ tháng 5/2022 cho đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản đã bị phủ bởi “gam màu xám xịt, ảm đạm” khi có tới hàng nghìn dự án phải tạm dừng hoạt động, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải giải thể hoặc tạm đóng cửa. Việc này kéo theo hàng ngàn nhân viên môi giới bất động sản phải bỏ nghề, mà nguyên nhân đến từ sự biến động của biến động tình hình kinh tế thế giới, sự lạc hậu của một số bộ luật liên quan…”, ông Đính nói.

MÀU XÁM ĐANG DẦN TƯƠI SÁNG 

Dưới sự chỉ đạo tích cực từ phía Chính phủ, các cơ quan ban ngành, cùng sự nỗ lực của tất cả doanh nghiệp bất động sản, càng về cuối năm, thị trường càng đón nhận những tín hiệu tích cực hơn cả về nguồn cung, giao dịch.

Cụ thể, quý 4/2023, cả nước có khoảng 7.000 sản phẩm lần đầu tiên ra mắt thị trường, tính chung tổng nguồn cung đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý trước. Số lượng giao dịch đạt 5.710 sản phẩm, tương đương với quý 3/2023 và gấp đôi so với các quý đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt 26%, tăng 12 điểm % so với cùng kỳ năm 2022 và tương đương với quý 3/2023… Hoạt động sáp nhập và mua lại (M&A) cũng đạt được những kết quả tương đối khả quan với tổng giá trị năm 2023 của ngành bất động sản chiếm tỷ trọng tới 23% với phần lớn các giao dịch thành công từ các nhà đầu tư ngoại quốc và đứng thứ 2 trong các ngành kinh tế”, bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư Hội Môi giới bất động sản (VARS), nhận xét.

Cũng bàn về điều này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, chia sẻ thêm: Mặc dù bức tranh thị trường bất động sản trong cả năm 2023 nhìn chung ảm đạm nhưng vẫn có thể tìm được nhiều điểm sáng, cho thấy thị trường đang dần đi lên. “Nếu lấy thước đo là số doanh nghiệp phá sản/doanh nghiệp mới thành lập, có thể thấy từ đầu quý 1/2023, số lượng doanh nghiệp phá sản hoặc gặp vấn dề tài chính, không tồn tại được đã giảm đi rất mạnh, tính đến quý 3/2023; đồng thời, số lượng doanh nghiệp mới thành lập, quay trở lại thị trường cao hơn khoảng hai lần so với số doanh nghiệp phá sản. Đấy là tín hiệu đầu tiên phản ánh yếu tố chu kỳ của thị trường, thị trường đang ở vùng đáy lớn để chuẩn bị cho giai đoạn đi lên. Hơn nữa, mức độ quan tâm của người mua trên thị trường dù so với các năm trước vẫn đang giảm, tuy nhiên, nếu xét theo tháng thì cũng bắt đầu gia tăng. Một vài tín hiệu đó cộng với xu hướng lãi suất giảm, hứa hẹn kịch bản thị trường trong năm 2024 có thể sẽ có những gam màu tươi sáng hơn”, ông Quốc Anh phân tích.

THỊ TRƯỜNG SẼ BƯỚC VÀO CHU KỲ MỚI

Nhận định về xu thế năm 2024, các chuyên gia đều cho rằng trong năm 2024, tình hình bất động sản Việt Nam sẽ thay đổi dựa vào tình hình kinh tế thế giới, điều hành kinh tế vĩ mô cũng như kết quả cải thiện thể chế, pháp lý liên quan với sự tham gia “thực sự” của chính quyền các cấp. Đến nay, chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024. Nhưng có nhiều dấu hiệu tích cực đang tạo “nền móng” cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

"Khoảng 20 cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản đã được ban hành trong năm 2023 sẽ có độ ngấm và phát huy tác động tích cực tới thị trường bất động sản trong năm 2024; Động thái hạ lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục của các ngân hàng trong năm 2023 sẽ khiến cho một lượng tiền không nhỏ đang trú ẩn trong ngân hàng tìm về các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản; Quy hoạch chung của nhiều tỉnh đã được phê duyệt trong năm 2023 sẽ hỗ trợ mở một số nút thắt về pháp lý, tạo điều kiện để các dự án đang vướng mắc pháp lý liên quan có cơ hội được thông qua kết quả thực hiện các dự án đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng giao thông tại một số địa phương, khu vực sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản; Tốc độ đô thị hóa ngày càng cao sẽ làm gia tăng nhu cầu bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở. Thời gian tới, Chính phủ vẫn tiếp tục nghiên cứu và ban hành các cơ chế, chính sách tích cực nhằm đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường. Dự báo phân khúc bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giữa năm 2024”", VARS phân tích.

VẪN CÒN MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN THÁO GỠ

Mặc dù vậy, theo Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, vẫn còn một số vấn đề cần tháo gỡ để thị trường bất động sản đi lên và phát triển ổn định, bền vững.

Thứ nhất, vấn đề khơi thông dòng tài chính bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc khơi thông thị trường bất động sản. “Dòng chảy tài chính hiện bế tắc nên ảnh hưởng đến bất động sản, nhưng chúng ta dường như đang loay hoay giữa bài toán con gà - quả trứng. Dù vậy, tôi cho rằng đừng đổ lỗi ách tắc cho phía ngân hàng”, ông Trương Thanh Đức nói.

Thứ hai, vấn đề pháp lý, “chúng ta cảm thấy thị trường rất cạnh tranh nhưng cần phải nhìn lại cạnh tranh thế nào? Cạnh tranh trong điều kiện bị trói chặt thì càng cạnh tranh càng “nghẹt thở” và càng thoi thóp. Cạnh tranh mà nhiều năm mới xin được phép xây dựng dự án, cạnh tranh mà dù rất muốn xây nhưng không xây được hoặc xây được rất ít, cạnh tranh nhưng rất khó khăn về nguồn nhà ở, giá đắt và không mua nổi. Nếu không giải quyết được bài toán cung - cầu thì càng cạnh tranh càng teo tóp”, luật sư Trương Thanh Đức nêu quan điểm.

Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng sắp tới, Luật Đất đai phải được xem xét kỹ lưỡng. “Nhà nước muốn chốt vấn đề thì phải can thiệp thị trường nhưng không nên và không thể làm thay thị trường”, vị luật sư này nhấn mạnh, đồng thời lưu ý muốn giải quyết vấn đề thì phải xử lý căn nguyên chứ không phải là hiện tượng.

Ở một góc nhìn khác, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV và là thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đánh giá kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có nhiều dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Dự đoán thị trường bất động sản cũng sẽ phục hồi tích cực hơn, mạnh mẽ hơn, rõ nét hơn, có lẽ bắt đầu từ quý 2/2024.

“Lúc đấy, cơ bản các đạo luật được thông qua, vướng mắc về pháp lý của dự án bất động sản kể cả định giá đất cũng dần giải quyết; độ ngấm của chính sách liên quan đến lãi suất đã sâu hơn; đặc biệt niềm tin của nhà đầu tư đối thị trường, đối với kinh tế vĩ mô Việt Nam và trên thế giới tích cực hơn thì rõ ràng mức độ xuống tiền sẽ nhanh hơn”, ông Lực nhìn nhận.

Về phía các doanh nghiệp, để đón đầu xu hướng bất động sản thời gian tới, cần tiếp tục đẩy mạnh câu chuyện tái cơ cấu, bao gồm cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm, thị trường, danh mục đầu tư và dự án. Đồng thời, quyết tâm vượt qua áp lực tài chính, với tất cả nghĩa vụ liên quan đến nợ. “Một mặt đàm phán để giãn hoãn nợ, mặt khác, cơ cấu lại tài chính để bảo đảm trả nợ đúng hạn. Thậm chí trong trường hợp cần thiết, doanh nghiệp nên bán bất động sản ở mức chiết khấu thấp hơn nhằm bảo đảm dòng tiền”, ông Lực khuyến cáo.

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 7+8-2024 phát hành ngày 12-25/02/2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:  

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam