Hình thức kinh doanh nhà hình thành trong tương lai đã được Luật Kinh doanh bất động sản cho phép và triển khai, kể từ năm 2006 đến nay hơn 10 năm: Vừa giúp các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính khi thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.

Thực tế thực hiện cho thấy, thời gian vừa qua, bùng nổ tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng mà nguyên nhân do tiến độ dự án chậm chạp, ì ạch đắp chiếu cả thập kỷ.

VnEconomy đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trương Anh Tuấn – Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn - Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam xung quanh pháp lý mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Chế tài chưa đủ sức răn đe

Sau gần 10 năm pháp luật cho phép mua bán nhà hình thành trong tương lai, xảy ra không ít chủ đầu tư sau khi huy động tiền của người dân rồi đắp chiếu dự án, chây ỳ, tiến độ kéo dài cả thập kỷ. Phải chăng pháp luật chưa nghiêm minh, vẫn còn lỗ hổng, thưa ông?

Bên cạnh lợi ích của việc cho phép chủ đầu tu huy động vốn sớm, khách hàng được mua nhà giá rẻ, mua bán nhà hình thành trong tương lai cũng có mặt trái là trường hợp chủ đầu tư lấy vốn đó không đầu tư vào công trình mà chuyển sang làm việc khác hoặc đầu tư dự án khác dẫn tới công trình dang dở, dự án đình trệ. Hệ luỵ là không chỉ một dự án đình trệ mà kéo theo nhiều dự án khác đình trệ theo.

Chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định chưa toàn diện và chưa đủ mạnh mang tính răn đe. Theo quy định tại Nghị định 139/2017/ND-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng. 

Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác.

Bấy lâu nay, cơ quan nhà nước cũng đã triển khai thu hồi dự án nhưng chưa triệt để, không dứt khoát dẫn tới hệ luỵ các dự án kéo dài. Việc này không chỉ ảnh hưởng 1-2 dự án mà còn dẫn tới tình trạng xấu của cả thị trường bất động sản.

Vậy thì cách nào để khắc phục tình trạng chủ đầu tư huy động vốn rồi "cao chạy xa bay"?

Để khắc phục tình trạng chủ đầu tư chây ỳ chỉ có cách duy nhất là cơ quan quản lý nhà nước quyết liệt thu hồi dự án. Phần nào ông đầu tư, phần nào thiệt hại của người dân thì phải tính toán cụ thể để thu hồi lại một phần vốn. Nếu chủ đầu tư không tính toán thì cơ quan nhà nước tính toán giao dự án cho chủ đầu tư mới. Như vậy sẽ giải quyết dứt điểm.

Năm 2017-2018, UBND thành phố Hà Nội đã lập danh sách khoảng 70 - 80 dự án đình trệ nhưng cũng chưa rõ thu hồi đến đâu. Cơ chế thu hồi của ta hiện nay vướng ở chỗ xin cấp phép cũng là từ một cơ quan, thu hồi cũng từ một cơ quan đó. Đặt ra tình trạng thời gian đầu cấp phép, thời gian sau thu hồi sẽ khó cho người xử lý. Bởi vậy, nên cần có cơ chế khác để thu hồi. Chúng ta phải phân cấp phân quyền quản lý.

Ví dụ, cấp phép xây dựng là cơ quan lĩnh vực xây dựng, nhà đất, nhưng thu hồi giao thẳng cho cơ quan thanh tra. Cơ quan thanh tra kiểm tra dự án đang xảy ra tranh chấp, kiểm tra lại quy định pháp luật thấy trễ so với quy định, có dấu hiệu chiếm dụng vốn nhiều năm không triển khai, dự án đắp chiếu thì thẳng tay thu hồi. 

Có phần chủ quan từ khách hàng

Có ý kiến cho rằng, có lỗi từ sự chủ quan của người mua nhà, ông thấy sao về quan điểm này?

Người dân của chúng ta rất chủ quan, đi mua nhà chỉ bằng tiền tiết kiệm và niềm tin, hầu như không tham vấn bất cứ cơ quan chuyên môn nào để đảm bảo sự an toàn cho khoản tiền mua nhà.

Vấn đề đặt ra là trước khi chờ cơ quan nhà nước bảo vệ, chờ ai bảo vệ thì người dân phải tự biết bảo vệ mình. Cơ quan nhà nước cũng chỉ có thể bảo vệ theo đúng luật pháp. Vậy thì tại sao không tham vấn luật sư? 

Chủ đầu tư vẫn là con người, mọi người cần tin nhưng không có kiểm soát, tin nhưng không có biện pháp giám sát nên xảy ra hiện trạng tiền đưa rồi nhưng không đòi được. Kinh nghiệm cho thấy, ở các quốc gia khác, người dân mua nhà luôn có tham vấn của luật sư để được tư vấn, lường trước rủi ro.

Luật sư Trương Anh Tuấn

Thông thường, sau khi xảy ra tranh chấp sẽ đưa ra toà để giải quyết xung đột. Tuy nhiên, còn có tâm lý e ngại đưa ra toà vì thủ tục lằng nhằng, lại tốn tiền, tốn thời gian, thậm chí thiếu hiểu biết của người dân? 

Rất nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân được đưa ra toà. Người dân cũng đã tiếp cận luật sư, toà án đơn giản hơn trước đây. Tuy nhiên, khi đó, toà án cũng chỉ có thể căn cứ trên cơ sở quy định pháp luật, hợp đồng, hồ sơ dự án, thiết kế cơ sở để thẩm tra lại xem ai sai gì, sai ở đâu và dựa vào luật, vào hợp đồng như các bên thoả thuận.

Đây là tranh chấp dân sự kinh tế nhưng không có hướng giải quyết. Người mua nhà kiện chủ đầu tư không giải quyết được việc, chủ đầu tư muốn làm cũng không còn tiền làm.

Tôi phải nhắc lại một lần nữa là không có ai bảo vệ chính bản thân mình bằng mình. Cơ quan nhà nước cũng chỉ là bên thứ 3, mua nhà là quan hệ dân sự bắt đầu từ sự thoả thuận giữa các bên chứ không ai ép buộc,bắt ép người dân mua nhà. Nên phải cân nhắc, sàng lọc, phải đảm bảo được an toàn tối đa cho sự lựa chọn của mình.

Chủ đầu tư sai, dân lại gánh đủ

Luật kinh doanh bất động sản đã quy định về trách nhiệm của ngân hàng, chủ đầu tư trong mối quan hệ ba bên. Vậy ông nhìn nhận trên thực tế thực hiện ra sao về quy định này?

Chính vì hiện tượng các dự án chậm tiến độ là lý do vì sao xuất hiện quy định bảo lãnh. Quy định chủ đầu tư phải bảo lãnh tại ngân hàng để khi dự án chậm tiến độ ngân hàng sẽ bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà bằng cách trả tiền. 

Hiện nay, một số ngân hàng đã được Ngân hàng Nhà nước đưa vào danh sách đủ năng lực để triển khai. Trên thực tế, đã có nhiều dự án thực hiện bảo lãnh trước khi bán theo quy định. 

Tuy nhiên, còn một số dự án thực hiện bảo lãnh chưa toàn diện, chưa triệt để. Bởi một số chủ đầu tư lách luật, chuyển phần kinh phí bảo lãnh sang cho khách hàng chi trả, mà khoản này lẽ ra chủ đầu tư phải chịu. Chi phí bảo lãnh thường chiếm đến 1-2,5% giá trị tài sản bảo lãnh, là giá trị mua bán căn hộ. Giá trị bảo lãnh này đối với một căn hộ thì ít nhưng với cả dự án, có thể lên tới 500 căn hộ thì số tiền bảo lãnh không hề nhỏ.

Khi đó, Chủ đầu tư có thể né trách nhiệm bằng cách yêu cầu người mua chi trả phí bảo lãnh căn hộ mình mua. Nếu người mua lại ham nhà rẻ nên không đồng ý cấp bảo lãnh từ ngân hàng thì sẽ lại nhận rủi ro về mình khi mua nhà trong tương lai.

Quy định pháp luật bây giờ chưa đủ mạnh mẽ, chưa triệt để để đến mức chủ đầu tư không dám sai phạm. Nếu quy định pháp luật liên quan đến chế tài xử phạt nặng đến mức chủ đầu tư không dám sai phạm thì họ sẽ không dám thực hiện nữa.

Luật sư Trương Anh Tuấn

Cuối cùng theo ông, khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người dân cần phải lưu ý những vấn đề gì để tránh rơi vào tình trạng "một cổ hai tròng", nhà không có ở, lãi vay ngân hàng vẫn è cổ ra đóng hàng ngày?

Tất cả đã được quy đinh chi tiết cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cùng các Nghị định, Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước. Tóm lại, một căn hộ mua có điều kiện trước khi bán và điều kiện sau khi bán, người dân phải cần phải để ý những vấn đề sau đây:

Thứ nhất, trước khi bán dự án phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; có bảo lãnh ngân hàng.

Sau khi mua, phải kiểm tra được sơ đồ căn hộ có đúng với thiết kế cơ sở dự án được duyệt hay không vì hiện nay xảy ra tình trạng chủ đầu tư khi bán đưa cho khách hàng hồ sơ dự án trùng với bản vẽ thiết kế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt nhưng trong quá trình xây lại tăng diện tích, điều chỉnh sai phạm với thiết kế.

Mục tiêu của Chủ đầu tư thường là tăng thêm diện tích sàn, tăng số lượng căn hộ để bán được nhiều. Khi làm sai như vậy thì sai thiết kế, dẫn tới hệ quả là nếu dự án không được điều chỉnh hồ sơ thiết kế cơ sở thì không nghiệm thu được, không đủ điều kiện cấp sổ hồng cho các căn hộ. Từ đó, dẫn đến tình trạng hiện nay là Chủ đầu tư sai nhưng người mua phải gánh chịu.

Trong trường hợp này làm sao để người dân được đảm bảo quyền lợi, được cấp sổ đỏ, thưa ông?

Đó là câu hỏi mà người dân đang chờ cơ quan nhà nước trả lời. Vì sai phạm là chủ đầu tư nhưng dẫn tới người dân mua nhà lại được không cấp Sổ hồng. Những sai phạm này là cố ý không phải vô ý, hoạt động xây dựng là có mục đích, chủ đích chứ không phải hoạt động mang tính chất vô ý sai phạm. Nếu cấp Sổ hồng cho hàng loạt dự án sai phạm thì sẽ không còn trật tự xây dựng, trật tự đô thị, quy hoạch đô thị. Nếu không cấp thì người dân phải gánh hệ quả từ sai phạm của Chủ đầu tư. 

Do đó, cần có và phải áp dụng những biện pháp chế tài mạnh mẽ để không dám vi phạm và sẽ bị thiệt hại kinh tế nặng, nếu vi phạm.