Thị trường nhà ở quý 2/2025 chứng kiến những chuyển biến đáng chú ý, với sự phân hóa rõ rệt giữa hai phân khúc thương mại và nhà ở xã hội (NƠXH). Trong khi giá nhà thương mại tại các đô thị lớn tiếp tục leo thang do nguồn cung khan hiếm và tập trung ở phân khúc cao cấp, thì phân khúc NƠXH lại nổi lên như một điểm sáng nhờ những cải cách pháp lý mạnh mẽ…

Báo cáo ngành bất động sản quý 2/2025 được VIS Rating công bố mới đây chỉ ra rằng một trong những thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản nhà ở hiện nay là khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn tại các thành phố lớn.

Theo VIS Rating, giá nhà sơ cấp trung bình tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong quý 2/2025 đã tăng tới 30% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính của đà tăng giá này đến từ sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung mới, khi có hơn 80% nhà ở tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Việc giá nhà liên tục bị đẩy lên cao đã khiến người mua trở nên thận trọng hơn trong các quyết định của mình. Điều này được phản ánh qua tỷ lệ hấp thụ của thị trường, đã giảm xuống còn 91% trong quý, thấp hơn đáng kể so với mức 106% của năm 2024. Điều này cho thấy dù nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, nhưng mặt bằng giá quá cao đang trở thành một rào cản đáng kể.

Trước thực trạng trên, những nỗ lực của Chính phủ nhằm thúc đẩy phát triển NƠXH đang phát huy tác dụng rõ rệt và trở thành động lực tăng trưởng chính cho thị trường trong quý vừa qua. Hàng loạt cải cách pháp lý quan trọng đã được ban hành nhằm gỡ rối và đơn giản hóa thủ tục, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Nổi bật là Nghị quyết 201/2025/QH15 quy định thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để đầu tư hạ tầng và tài trợ xây dựng các dự án NƠXH, đặc biệt là phân khúc nhà cho thuê giá rẻ. Bên cạnh đó, Nghị định 192/2025/NĐ-CP cho phép phê duyệt chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư dự án NƠXH mà không cần qua đấu thầu cũng được xem là bước đi giúp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai.

Nhờ đó, trong quý 2/2025, số lượng dự án NƠXH được cấp phép mới đã tăng vọt 167% so với cùng kỳ. Theo đó, tổng số căn NƠXH hoàn thành trong cả năm 2025 dự kiến đạt 74.000 căn, gấp ba lần tổng nguồn cung của cả năm 2024. Với đà tăng này và những nỗ lực của Chính phủ trong đẩy mạnh các dự án NƠXH, nguồn cung NƠXH sẽ tiếp tục tăng trưởng khoảng 20% mỗi năm trong giai đoạn 2026-2030.

Sự bùng nổ này được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập thấp và trung bình tại các thành phố lớn. Các doanh nghiệp có danh mục NƠXH lớn như VHM, VGC, BCM, NLG và HDC được cho là sẽ hưởng lợi lớn từ xu hướng này.

Cùng với đó, khả năng tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản duy trì ở mức tích cực trong quý 2/2025, hỗ trợ mạnh mẽ cho các hoạt động phát triển dự án và tái cấp vốn.

Dư nợ tín dụng cho kinh doanh bất động sản đã tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, nhờ hạn mức tín dụng cao hơn từ Ngân hàng Nhà nước và các hoạt động phát triển dự án diễn ra mạnh mẽ.

Trong 8 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đã tăng 35,6% so với cùng kỳ, chủ yếu do nhu cầu tái cấp vốn và mở rộng quỹ đất của các tập đoàn lớn.

Đặc biệt, khả năng tiếp cận vốn giá rẻ cho phân khúc NƠXH đã được cải thiện rõ rệt. Vào tháng 6/2025, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo áp dụng mức giảm lãi suất 1-2% cho người mua nhà dưới 35 tuổi và mức lãi suất vay ưu đãi 6,4% cho các chủ đầu tư, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường.

Bên cạnh những điểm sáng về chính sách và dòng vốn, sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư niêm yết cũng cho thấy những dấu hiệu ổn định và cải thiện đáng mừng.

Hệ số đòn bẩy tài chính (Nợ/EBITDA) duy trì ổn định ở mức 3,2x. Đáng chú ý nhất, trong quý 2/2025, tài sản của các chủ đầu tư niêm yết đã tăng nhanh hơn nợ vay lần đầu tiên sau sáu quý. Đây là một tín hiệu rất tích cực, cho thấy các doanh nghiệp đang giảm dần sự phụ thuộc vào nợ vay để mở rộng hoạt động và thay vào đó đã đa dạng hóa các nguồn vốn.

Tuy nhiên, sự phục hồi về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) lại không đồng đều. Một số chủ đầu tư lớn như VHM và NLG ghi nhận sự cải thiện rõ rệt nhờ dòng tiền ứng trước từ khách hàng và đối tác. Trong khi đó, phần lớn các doanh nghiệp khác vẫn ghi nhận CFO ở mức yếu.

Nhìn về nửa cuối năm 2025, VIS Rating kỳ vọng đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục cải thiện dần khi tăng trưởng nợ chậm lại. Đồng thời, doanh thu và lợi nhuận được dự báo sẽ tăng trưởng nhờ các doanh nghiệp đẩy mạnh hoạt động bàn giao sản phẩm cho khách hàng.