Trong báo cáo cập nhật triển vọng cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp, SSI Research cho rằng, nguồn cung khu công nghiệp vẫn còn hạn chế mặc dù thủ tục pháp lý được giảm bớt. 

NGUỒN CẦU NHIỀU NHƯNG CUNG HẠN CHẾ

Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành vào ngày 28/05/2022 thay thế Nghị định 82/2018/ NĐ-CP nổi bật với việc bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp. Đồng thời, phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch đầu tư và Ủy ban nhân dân tỉnh trong triển khai hoạt động các khu công nghiệp.

Mặc dù việc cấp phép đầu tư khu công nghiệp đã được tháo gỡ các thủ tục pháp lý nhưng tiến độ đền bù giải tỏa vẫn còn khá chậm do chi phí đền bù tăng mạnh.

Khung giá đất cho giai đoạn 2020-2024 được ban hành ở hầu hết các tỉnh thành phố, thay thế cho khung giá đất giai đoạn 2015-2019, với mức giá tại các trung tâm công nghiệp tăng mạnh như Thành phố Hồ Chí Minh có mức tăng trung bình 20%, Hà Nội tăng 15%, Đồng Nai có mức tăng mạnh 1,5x-3x, Bình Dương tăng trung bình 20% - 45%, Bà Rịa – Vũng Tàu có mức tăng 50% - 2,73x, Bình Phước tăng trung bình 84%, Bắc Ninh tăng 40%, Long An tăng trung bình 60%, Bắc Giang tăng 36%, Hưng Yên tăng trung bình 39%...

Cụ thể tại các dự án, Sonadezi Châu Đức điều chỉnh tổng mức đầu tư tăng 63% trong năm 2022 trong đó chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng 90% YoY, dự án KCN Phú Thuận (Bến Tre) cũng điều chỉnh mức đầu tư tăng 61% chủ yếu do chi phí đền bù giải tỏa tăng.

Việc khung giá đất tại các tỉnh trong giai đoạn 2020-2024 gia tăng sẽ làm ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo tại các Khu công nghiệp mới thành lập, có thể suygiảm về mức 30- 35% so với các khu công nghiệp hiện hữu đang duy trì ở mức trên 50%.

Đền bù giải tỏa đặc biệt với các hộ dân cư hiện hữu khó khăn. Thời gian đền bù giải tỏa kéo dài do chênh lệch giá bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định nhà nước quá lớn qua các năm. Việc cưỡng chế thi hành đối với các hộ dân không hợp tác kiểm kê, một số hộ dân đã phê duyệt phương án bồi thường nhưng không nhận tiền bồi thường bàn giao mặt bằng, theo quy trình cưỡng chế có thể kéo dài 1-2 năm.

Trong khi đó, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực khi việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng đã ký MOU trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư. Tỷ giá VNDUSD ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia

Các chính sách thu hút FDI của Việt Nam như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo. Chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp được quy định trong ND 35/2022 và NĐ 82/2018/ND-CP. Dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam khi Trung Quốc vẫn tiếp tục duy trì chính sách Zero Covid.

CỔ PHIẾU NÀO TIỀM NĂNG?

Trong các doanh nghiệp niêm yết, SSI Research chia thành 3 nhóm: (1) Các doanh nghiệp khu công nghiệp còn quỹ đất cho thuê bao gồm: SZC, IDC, KBC, VGC, BCM; (2) Các khu công nghiệp đã lấp đầy, không còn diện tích sẵn sàng cho thuê, không có dự án mới bao gồm: MH3, BAX, TIP, SZL, D2D; (3) Các khu công nghiệp đang có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022 như LHG, NTC, HPI, SIP.

Đối với các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê, kỳ vọng với sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sẽ giúp các doanh nghiệp này nhanh chóng gia tăng diện tích đất cho thuê.

Cụ thể, trong Q1/2022, SZC tiếp tục cho thuê tại khu công nghiệp Châu Đức với diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê còn lại đạt hơn 300 ha; IDC tập trung cho thuê khu công nghiệp Hựu Thạnh, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng với lợi thuế diện tích đất đền bù liền thửa đủ với diện tích đất sẵn sàng cho thuê đạt hơn 500 ha; KBC tập trung vào Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung và Quang Châu; VGC chủ yếu cho thuê các khu mới như Đồng Văn IV, Phú Hà; IDV tăng cường cho thuê Châu Sơn; TID thuộc Bà Rịa Vũng Tàu như Đất Đỏ và Bàu Xéo, đồng thời hoàn thành đền bù giải tỏa tại KCN Đức Hòa III Long An;

ITA hoàn thiện hạ tầng cho thuê tại KCN Tân Đức mở rộng 15 ha; BCM tập trung cho thuê tại KCN Bàu Bàng mở rộng.

Các Khu công nghiệp đã lấp đầy, không còn diện tích cho thuê như MH3, BAX, TIP, SZL, D2D ghi nhận doanh thu đều đặn và có lượng tiền mặt lớn, chi trả cổ tức cao.

Các doanh nghiệp đang có có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022 như LHG, HPI, SIP đang gặp khó khăn trong việc đền bù giải toả diện tích cho thuê liền thửa tại KCN Long Hậu 3, Hiệp Phước mở rộng và KCN Lê Minh Xuân III; NTC chờ chuyển nhượng đất từ UBND tỉnh Bình Dương.

Kế hoạch kinh doanh các doanh nghiệp trong năm 2022 tăng trưởng mạnh với tổng doanh thu đạt mức 38.294 tỷ đồng (+25% YoY) và lợi nhuận sau thuế kế hoạch đạt mức 12.317 tỷ đồng (537% YoY) nhờ 2 nguyên nhân chính (1) Nhu cầu thuê đất kỳ vọng phục hồi tích cực khi việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng đã ký MOU trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư; (2) Giá thuê các KCN dự kiến tiếp tục tăng ở mức trung bình 8-20% tùy vào khu vực.

Trong đó, các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẵn sàng cho thuê như SZC, IDC, KBC, VGC, BCM có lợi thế khi các khu công nghiệp mới duyệt quy hoạch có thể cần đến 2-3 năm sau mới đi vào hoạt động. Trên cơ sở đó, SSI Research đánh giá cao nhất hai cổ phiếu IDC và BCM.