"Nút thắt” khiến nhà ở xã hội chưa thể phát triển rộng rãi

Theo thông tin tại hội nghị sơ kết 6 tháng đầu năm và triển khai nhiệm vụ 6 tháng cuối năm 2024 của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến nay, cả nước có 503 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô 418.200 căn. Trong đó, mới hoàn thành 75 dự án, quy mô 39.884 căn; khởi công xây dựng 128 dự án, tương đương 15.379 căn; chấp thuận chủ trương đầu tư 300 dự án với khoảng 262.937 căn. Như vậy, nếu so sánh số lượng căn nhà hoàn thành với mục tiêu cả nước phấn đấu đạt 130.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2024 thì vẫn còn khá xa.

TRIỂN KHAI DỰ ÁN GẶP KHÓ KHĂN

Liên quan đến vấn đề trên, ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), nhận định có nhiều nguyên nhân. Ông Chiến cho rằng mặc dù việc phát triển dự án nhà ở xã hội đã ghi nhận một số thuận lợi như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua; Nghị quyết của Quốc hội rút ngắn thời gian có hiệu lực của các điều luật. Đồng thời, nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp đang rất cao. Bên cạnh đó, nhiều địa phương cũng quan tâm, bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, nhà đầu tư được ưu đãi tiền thuê đất, sử dụng đất, giảm loại các thuế để có thể sớm thu hồi vốn và sinh lời khi tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, thực tế doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội khi thực hiện gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó có vướng mắc về tiếp cận đất đai, gồm quy hoạch bố trí quỹ đất, công khai dự án; hay các thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt giá bán nhà…

Ngoài ra, đối với nguồn vốn, công tác triển khai gói vay 120.000 tỷ đồng vẫn chậm, mới giải ngân 1%, tức khoảng 1.234 tỷ đồng. Trong số này có 1.202 tỷ cho chủ đầu tư tại 12 dự án, cũng nghĩa là mới giải ngân 32 tỷ cho người mua nhà. Mặt khác, qua thống kê của Bộ Xây dựng, hiện chỉ ghi nhận 32/63 UBND tỉnh gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia chương trình vay vốn với 73 dự án, chủ yếu tập trung ở Hà Nội (6 dự án), TP.HCM (6 dự án), Bắc Ninh (6 dự án), Bình Định (5 dự án)...

Lý do được chỉ ra một phần vì lãi suất gói vay ưu đãi cao, nhưng thời gian cho vay ngắn nên chưa thu hút doanh nghiệp và người dân vay vốn.

Phó Chủ tịch VnREA đánh giá việc tháo gỡ khó khăn nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội rất quan trọng. Bởi gần đây, giá nhà ở liên tục tăng cao, mà điều này xuất phát từ nguồn cung thông qua các dự án mở mới thời gian qua khá khiêm tốn. Ngược lại, lượng cầu, đặc biệt cầu nhà ở xã hội với 10 đối tượng theo Luật quy định trong xã hội lại vô cùng lớn. Chính vì mất cân đối cung – cầu nên giá nhà tăng cao là không tránh khỏi.

"Do đó, mấu chốt phải giải quyết bài toán cung - cầu, sớm triển khai và đưa dự án mở mới vào thực tế để tạo ra nguồn cung lớn. Chính vì mục tiêu này, Chính phủ đã sớm thông qua đề án tối thiểu 1 triệu căn hộ đến năm 2030”, chuyên gia phân tích.

CẦN THỰC HIỆN ĐẦY ĐỦ CHỈ ĐẠO VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

Để tháo gỡ khó khăn, ông Chiến kiến nghị các bộ, ngành, địa phương cần thực hiện đầy đủ chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội trong đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030. Tiếp tục rà soát, bám sát thực tế nhằm giải quyết khó khăn cho nhà đầu tư.

Đồng thời, các địa phương cần điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, trong đó cụ thể về số lượng, chỉ tiêu nhà ở xã hội 2024-2025 và công khai danh mục dự án đầu tư nhà ở xã hội độc lập. Rà soát quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội, làm việc với chủ đầu tư cùng giải quyết các dự án nhà thương mại tồn đọng, nếu có thể cho điều chỉnh cơ cấu căn hộ… và chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Đặc biệt, sớm hình thành quỹ đầu tư nhà ở xã hội với mục tiêu cuối cùng là giải bài toán mất cân đối cung - cầu giúp bình ổn thị trường, tiếp tục phát triển loại hình nhà ở này.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), lưu ý  một “nút thắt” quan trọng khiến loại hình nhà ở này chưa thể phát triển rộng rãi là thiếu cơ chế hỗ trợ. Nghị định 100/2015/NĐ-CP năm 2015 của Chính phủ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng, hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với tiêu chuẩn. Đây là ưu đãi cho chủ đầu tư loại nhà ở này trong nhiều năm qua. Nhưng tại dự thảo nghị định về phát triển, quản lý nhà ở xã hội mới nhất lại không quy định. Do đó, đại diện HoREA đề xuất cho phép dự án nhà ở xã hội tiếp tục được hưởng ưu đãi này, nhằm tăng hiệu quả đầu tư và thu hút nguồn lực tham gia triển khai nhà ở xã hội. Bởi đây là quy định đúng và đã được thực tiễn kiểm nghiệm nên cần kế thừa.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, mới có hiệu lực sắp tới sẽ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở xã hội. Đơn cử, nếu trước đây, doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội phải chờ cơ quan chức năng xác định giá đất mới được miễn giảm tiền sử dụng đất; mà xác định giá đất đang là “nút thắt” không thực hiện được trong nhiều năm, thì việc thực thi luật mới, các dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ được xác định miễn tiền sử dụng đất ngay từ đầu, nên tiết kiệm thời gian, chi phí làm thủ tục cho chủ đầu tư và người dân sẽ được hưởng lợi.

Tuy nhiên, “thực thi các Luật mới cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết và sự thống nhất, quyết liệt trong bộ máy công vụ để tháo gỡ vướng mắc từ cơ chế, chính sách và một phần cũng do sự ngại việc của một số cán bộ”, ông Nghĩa lưu ý.