Tuy nhiên, khi phát triển về vùng đất thấp (phía Nam - Đông Nam), tức là một phần của TP. Thủ Đức và huyện Cần Giờ, thì nguy cơ dễ bị ngập lụt. Theo nghiên cứu và báo cáo của Ngân hàng thế giới (WB), vùng Đồng bằng sông Cửu Long và Đông Nam Bộ của Việt Nam (gồm TP.HCM) có nguy cơ cao nhất thế giới khi bị ngập bởi nước biển dâng vào năm 2070.

Như vậy, phát triển đô thị về vùng đất thấp chi phí xây dựng rất đắt vì móng phải làm thật kỹ để bám đất (do nền đất yếu). Mật độ xây cũng phải thấp hơn vùng đất cao, không được bê tông hóa nhiều quá, vì sẽ tăng nguy cơ gây ngập toàn bộ... Thế nhưng nhiều người đang rất kỳ vọng vào phát triển khu Cần Giờ của TP.HCM, cho rằng lấn biển phát triển kinh tế và đô thị là xu hướng chính.

Nếu TP.HCM quyết định tiến ra biển để phát triển dự án du lịch thì tốt nhưng đô thị biển mật độ cao thì không nên, vì khu vực Cần Giờ là khu dự trữ sinh quyển của thành phố cần phải bảo tồn. Nếu cho rằng phát triển đô thị ở đây để kích cầu du lịch biển cũng là khó, vì nước biển Cần Giờ không trong, bị lẫn bùn, không đẹp và không thể tắm.

Nếu làm sạch nước biển ở đây bằng cách đổ cát để nước trong hơn cũng khó khả thi, vì tất cả các con sông đổ thải ra biển bắt đầu từ đây và là vùng cửa biển nên chưa được nước biển làm sạch như khu vực biển sâu khác.

Nếu nhà đầu tư muốn đầu tư Cần Giờ trở thành khu du lịch cao cấp, đó là việc của nhà đầu tư. Tư nhân làm dự án thì “lời ăn lỗ chịu”, nhưng lúc này Nhà nước chỉ nên hỗ trợ về chính sách, chứ chưa nên ưu tiên đầu tư ngân sách cho vùng này…

Như vậy, hai vấn đề đã được đặt ra khi phát triển đô thị về vùng đất thấp, đó là bài toán đầu tư và ảnh hưởng của biến đổi khí hậu.

Vấn đề thứ ba, đó là dân số. Theo dự báo, dân số TP.HCM sẽ tăng gấp đôi so với hiện nay vào năm 2050, tức khoảng hơn 20 triệu dân. Câu hỏi đặt ra, hơn 10 triệu dân mới chủ yếu sẽ ở đâu? Họ sẽ ở phía Đông, Tây, Nam hay Bắc của TP.HCM?

Nếu như chọn hướng chủ đạo phát triển của TP.HCM là hướng Đông và Nam thì việc “đổ” hơn 10 triệu dân về hướng này sẽ phải ứng phó với việc chi phí xây dựng nhà cửa cho số dân tăng thêm rất tốn kém (đất trũng, thấp, yếu), và mức sống của đa số người dân không đủ để mua những khu nhà hay căn hộ đắt đỏ để ở…

Vấn đề tạo công ăn việc làm cũng khó khi khu này chủ yếu phát triển du lịch, nếu giá cả du lịch tăng cao để trả lương đủ cao cho nhân viên có thể sống ở căn hộ cao cấp, thì chi phí khách du lịch phải trả cao lên, càng làm cho Cần Giờ giảm tính cạnh tranh so với các vùng du lịch khác như tình trạng Phú Quốc đang lâm vào…

Trong khi đó, phát triển đô thị về vùng đất cao (khu vực phía Tây Bắc) sẽ thuận tiện cho hơn 10 triệu dân tăng thêm, vì chi phí xây dựng nhà ở đây sẽ thấp hơn, dễ hơn, ít gây áp lực cho ngân sách phải bỏ ra để xử lý tác động môi trường, có thể tạo nguồn công ăn việc làm sản xuất công nghiệp công nghệ cao…

Vùng đất thấp như Cần Giờ vẫn có thể phát triển đô thị, nhưng nên theo hướng mật độ dân thấp và tăng tỷ lệ diện tích không gian xanh mặt nước lên cao hơn. Nếu hỏi động lực để phát triển cho đô thị Tây Bắc là gì? trước tiên, cần phải xác định được hướng quy hoạch, sau đó đưa ra chiến lược để phát triển.

Vùng Tây Bắc của TP.HCM cho đến nay chưa được quản lý quy hoạch đàng hoàng so với các vùng khác, trong khi ở đây quỹ đất còn rất nhiều, hiện vẫn là vùng đô thị lộn xộn nhất, rất thiếu hạ tầng kỹ thuật lẫn hạ tầng xã hội, như trường học bệnh viện, công viên… rất nhiều nhà cửa xây tự phát hoặc trái phép… do chưa được quan tâm như các khu vực khác.

Thời gian tới, khu vực này nên quy hoạch xây dựng phát triển nhiều nhà ở cho người có thu nhập thấp, đi kèm với việc xây dựng tiện ích hạ tầng xã hội và cơ sở việc làm để giúp cho đa số người dân tăng thêm nơi đây có được nơi an cư lạc nghiệp phù hợp.

Chúng ta rất cần tư duy kinh tế đô thị bền vững, quy hoạch đô thị cần phải kiến tạo gắn kết với an cư lạc nghiệp và công ăn việc làm cho dân, thì tăng trưởng GRDP của thành phố mới có thể đạt hai con số một cách bền vững!