TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
“Sẽ có một mức giá chung khi đền bù đất nông nghiệp”
Việc phân loại đất nông nghiệp khi đền bù như hiện nay đang gặp phải nhiều phản đối từ chính những người bị thu hồi đất
Việc phân loại đất nông nghiệp khi đền bù như hiện nay đang gặp phải nhiều phản đối từ chính những người bị thu hồi đất.
Chính vì vậy, theo ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), sắp tới, Bộ sẽ kiến nghị Chính phủ không phân biệt đất nông nghiệp ngoài khu dân cư và đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư, để thuận lợi hơn trong công tác định giá đền bù và đảm bảo lợi ích cho người dân.
Khi đền bù sẽ được hỗ trợ thêm
Thưa ông, theo quy định thì khi thu hồi đất thì phải theo giá thị trường. nhưng trên thực tế thì đất nông nghiệp thường không có ai bán nên cũng rất khó có thể định theo giá thị trường. Vậy làm thế nào để có thể tính toán được mức giá của loại đất này để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất?
Trên thực tế thì thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp vẫn diễn ra với các giao dịch chuyển nhượng và cho thuê. Hiện nay, nhà nước vẫn căn cứ vào giá chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để định giá đất nông nghiệp.
Trong trường hợp không có các giao dịch chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất thì nhà nước sẽ áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp.
Nhưng hiện nay, đối với đất nông nghiệp thì nhiều khi trên cùng một khu đất nhưng các chủ đầu tư khác nhau thì họ đền bù với các mức giá khác nhau. Vậy, nhà nước sẽ giải quyết như thế nào để tránh tình trạng khiếu kiện, thưa ông?
Theo quy định, khi nhà nước quyết định thu hồi đất nhưng giá tại thời điểm thu hồi không sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh có quyền quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi khung giá đất.
Trong trường hợp trên cùng một khu đất mà có nhiều dự án khác nhau và giá đất đền bù của các dự án dùng vốn của nhà nước thấp hơn các dự án khác thì UBND tỉnh, thành phố vẫn có quyền định lại giá đất cho phù hợp.
Hiện nay, theo Nghị định 123 của Chính phủ thì giá đất nông nghiệp cao nhất cũng chỉ 130.000 đồng/m2. Trong khi đó, theo quy định của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường thì giá đất nông nghiệp trong khu đô thị bằng 30% giá đất của khu liền kề. Vậy, khi đền bù thì người dân sẽ theo quy định nào?
Đúng là theo quy định thì giá đất nông nghiệp tối đa chỉ 130.000 đồng/m2. Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong các khu dân cư hay đất vườn ao liền kề với đất ở thì ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nhiệp thì người dân còn được hỗ trợ với mức giá bằng 20 -50% giá đất ở liền kề.
Còn nếu khu đất nông nghiệp mà tiếp giáp với nhiều khu đất có giá trị khác nhau thì nhà nước sẽ lấy giá bình quân của các khu đấy để tính tiền đền bù.
Sẽ quy về một loại đất nông nghiệp chung
Vậy nếu quy định như thế thì liệu có thiệt cho những người dân có đất nông nghiệp ngoài khu dân cư hay không, bởi trên thực tế thì giá đất nông nghiệp ngoài khu dân cư và đất nông nghiệp liền kề vẫn chênh nhau tới 20 -30 lần, thưa ông?
Thú thật là chúng ta vẫn còn nhiều bất cập trong định giá đền bù, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp ngoài khu dân cư và đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư. Chính vì vậy, hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đang kết hợp với Bộ Tài chính và các bộ ngành khác soạn thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật Đất đai để trình Chính phủ trong thời gian tới.
Hiện nay, hướng đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ là ban hành quy định mới về chính sách bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp, không phân biệt trong hay ngoài khu dân cư và sẽ có một mức giá chung khi đền bù.
Cụ thể, đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp bị thu hồi mà không được bồi thường bằng đất thì sẽ được chi trả một lần bằng tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư và điều tiết giá trị tăng thêm từ 15 - 30% giá trị chênh lệch giữa các loại đất trước và sau khi bị thu hồi.
Nhưng hiện nay giá đất luôn biến động nên nhiều người dân cho rằng, khó có thể xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường (theo quy định) khi đền bù cho họ?
Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường đã được quy định trong Nghị định 123 của Chính phủ nhưng trước hết, đất được chuyển nhượng phải là đất có nguồn gốc sử dụng hợp pháp.
Thứ hai, đất được chuyển nhượng phải có từ 3 thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã được chuyển nhượng (trong thời gian dưới 3 năm tính từ thời điểm định giá) thành công, trong đó việc chuyển nhượng được thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận.
Đặc biệt, trong thời gian thị trường “sốt” giá đất hoặc “đóng băng” hay chịu tác động của các yếu tố khác như thiên tai, dịch họa, thay đổi quy hoạch, khủng hoảng tài chính hay bị ép buộc thì cũng không được tiến hành chuyển nhượng để tính giá đất.
Nhưng, công tác giải phóng mặt bằng, đền bù thường kéo dài nhiều năm, trong khi giá đất thì mỗi năm một khác. Vậy làm thế nào để đảm bảo lợi ích cho người dân, thưa ông?
Nếu công tác bồi thường chậm, mà do chủ đầu tư hoặc các tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra thì giá đất sẽ được tính tại thời điểm bồi thường. Còn nếu giá tại thời điểm bồi thường thấp hơn thì sẽ tính theo giá tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Ngược lại, nếu nguyên nhân dẫn đến bồi thường chậm mà lại do người bị thu hồi đất gây ra, thì giá đất được tính tại thời điểm có giá thấp hơn (so sánh giữa giá tại thời điểm bồi thường với giá tại thời điểm có quyết định thu hồi).
Chính vì vậy, theo ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), sắp tới, Bộ sẽ kiến nghị Chính phủ không phân biệt đất nông nghiệp ngoài khu dân cư và đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư, để thuận lợi hơn trong công tác định giá đền bù và đảm bảo lợi ích cho người dân.
Khi đền bù sẽ được hỗ trợ thêm
Thưa ông, theo quy định thì khi thu hồi đất thì phải theo giá thị trường. nhưng trên thực tế thì đất nông nghiệp thường không có ai bán nên cũng rất khó có thể định theo giá thị trường. Vậy làm thế nào để có thể tính toán được mức giá của loại đất này để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất?
Trên thực tế thì thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp vẫn diễn ra với các giao dịch chuyển nhượng và cho thuê. Hiện nay, nhà nước vẫn căn cứ vào giá chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để định giá đất nông nghiệp.
Trong trường hợp không có các giao dịch chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất thì nhà nước sẽ áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp.
Nhưng hiện nay, đối với đất nông nghiệp thì nhiều khi trên cùng một khu đất nhưng các chủ đầu tư khác nhau thì họ đền bù với các mức giá khác nhau. Vậy, nhà nước sẽ giải quyết như thế nào để tránh tình trạng khiếu kiện, thưa ông?
Theo quy định, khi nhà nước quyết định thu hồi đất nhưng giá tại thời điểm thu hồi không sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh có quyền quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi khung giá đất.
Trong trường hợp trên cùng một khu đất mà có nhiều dự án khác nhau và giá đất đền bù của các dự án dùng vốn của nhà nước thấp hơn các dự án khác thì UBND tỉnh, thành phố vẫn có quyền định lại giá đất cho phù hợp.
Hiện nay, theo Nghị định 123 của Chính phủ thì giá đất nông nghiệp cao nhất cũng chỉ 130.000 đồng/m2. Trong khi đó, theo quy định của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường thì giá đất nông nghiệp trong khu đô thị bằng 30% giá đất của khu liền kề. Vậy, khi đền bù thì người dân sẽ theo quy định nào?
Đúng là theo quy định thì giá đất nông nghiệp tối đa chỉ 130.000 đồng/m2. Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong các khu dân cư hay đất vườn ao liền kề với đất ở thì ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nhiệp thì người dân còn được hỗ trợ với mức giá bằng 20 -50% giá đất ở liền kề.
Còn nếu khu đất nông nghiệp mà tiếp giáp với nhiều khu đất có giá trị khác nhau thì nhà nước sẽ lấy giá bình quân của các khu đấy để tính tiền đền bù.
Sẽ quy về một loại đất nông nghiệp chung
Vậy nếu quy định như thế thì liệu có thiệt cho những người dân có đất nông nghiệp ngoài khu dân cư hay không, bởi trên thực tế thì giá đất nông nghiệp ngoài khu dân cư và đất nông nghiệp liền kề vẫn chênh nhau tới 20 -30 lần, thưa ông?
Thú thật là chúng ta vẫn còn nhiều bất cập trong định giá đền bù, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp ngoài khu dân cư và đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư. Chính vì vậy, hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đang kết hợp với Bộ Tài chính và các bộ ngành khác soạn thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật Đất đai để trình Chính phủ trong thời gian tới.
Hiện nay, hướng đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ là ban hành quy định mới về chính sách bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp, không phân biệt trong hay ngoài khu dân cư và sẽ có một mức giá chung khi đền bù.
Cụ thể, đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp bị thu hồi mà không được bồi thường bằng đất thì sẽ được chi trả một lần bằng tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư và điều tiết giá trị tăng thêm từ 15 - 30% giá trị chênh lệch giữa các loại đất trước và sau khi bị thu hồi.
Nhưng hiện nay giá đất luôn biến động nên nhiều người dân cho rằng, khó có thể xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường (theo quy định) khi đền bù cho họ?
Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường đã được quy định trong Nghị định 123 của Chính phủ nhưng trước hết, đất được chuyển nhượng phải là đất có nguồn gốc sử dụng hợp pháp.
Thứ hai, đất được chuyển nhượng phải có từ 3 thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã được chuyển nhượng (trong thời gian dưới 3 năm tính từ thời điểm định giá) thành công, trong đó việc chuyển nhượng được thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận.
Đặc biệt, trong thời gian thị trường “sốt” giá đất hoặc “đóng băng” hay chịu tác động của các yếu tố khác như thiên tai, dịch họa, thay đổi quy hoạch, khủng hoảng tài chính hay bị ép buộc thì cũng không được tiến hành chuyển nhượng để tính giá đất.
Nhưng, công tác giải phóng mặt bằng, đền bù thường kéo dài nhiều năm, trong khi giá đất thì mỗi năm một khác. Vậy làm thế nào để đảm bảo lợi ích cho người dân, thưa ông?
Nếu công tác bồi thường chậm, mà do chủ đầu tư hoặc các tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra thì giá đất sẽ được tính tại thời điểm bồi thường. Còn nếu giá tại thời điểm bồi thường thấp hơn thì sẽ tính theo giá tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Ngược lại, nếu nguyên nhân dẫn đến bồi thường chậm mà lại do người bị thu hồi đất gây ra, thì giá đất được tính tại thời điểm có giá thấp hơn (so sánh giữa giá tại thời điểm bồi thường với giá tại thời điểm có quyết định thu hồi).
