Thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chiều ngày 26/10/2023, khi đề cập tới vấn đề chung cư mini, đại biểu Nguyễn Duy Thanh, đoàn Cà Mau cho biết, đây là loại hình nhà ở các phổ biến cho các hộ gia đình trẻ, sinh viên, người đi làm tại các thành phố lớn, do diện tích vừa phải, giá bán phù hợp với túi tiền, vị trí tại các trung tâm thành phố lớn; tiện lợi cho sinh hoạt, làm việc, học hành trong bối cảnh nhà ở xã hội chưa đáp ứng nhu cầu cao của người dân thu nhập thấp.

ĐẠI BIỂU LO CHUNG CƯ MINI SẼ PHÁT TRIỂN RẦM RỘ

Đề cập những rủi ro của chung cư mini với người dân và xã hội có nguyên nhân do những "kẽ hở" trong luật và quản lý của các cơ quan chức năng", đại biểu nêu dẫn chứng tại dự án chung cư mini ở một con ngõ nhỏ, xe ô tô không vào được nhưng lại xây một tòa nhà chung cư tới 10 tầng, mặt sàn chỉ có 200 m2, tổng diện tích sàn 2.000 m2 với nhiều hộ dân sinh sống.

Đáng chú ý, mới đây dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đề xuất loại hình dưới tên nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ của hộ gia đình, cá nhân. "Điều này có nghĩa, nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất vài trăm m2 thì có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản", đại biểu phân tích.

Ngoài ra, một số thủ tục các dự án này không phải thực hiện như chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất, đánh giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế cơ sở, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy, nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy, nghiệm thu công trình đủ điều kiện khai thác, vận hành.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước đó đã chấp nhận cho chủ nhà lựa chọn cấp sổ hồng riêng đối với từng căn hộ như chung cư thông thường.

Đại biểu cho rằng, nếu chính sách này được thông qua chắc chắn sẽ dẫn đến việc chung cư mini phát triển rầm rộ.

Không chỉ vấn đề an toàn phòng cháy, chữa cháy, việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật xã hội như trường học, y tế, hành chính, dịch vụ cho các hộ gia đình chung cư mini sẽ đè nặng tại các đô thị lớn. Đại biểu đoàn Cà Mau đề nghị cần phải đặt tính mạng người dân lên trên hết, cần phải coi trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở, sinh hoạt của người dân.

Vì vậy, cơ quan soạn thảo phải đưa ra các tiêu chuẩn kỹ thuật, điều kiện để hình thành. Đặc biệt là tiêu chuẩn kỹ thuật để chung cư mini đáp ứng tiêu chuẩn Việt Nam về phòng cháy, chữa cháy và an toàn động đất, đáp ứng quy hoạch dân cư, giao thông, trường học trên địa bàn.

Cùng với đó, các cơ quan quản lý, chính quyền địa phương cần thanh tra, kiểm tra, xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn, nhất là các công trình nhà ở riêng lẻ kiểu chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ, nhằm đảm bảo trật tự đô thị và an toàn đời sống cho người dân.

Nói về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân người dân, còn gọi là chung cư mini quy định tại điều 57 của dự thảo luật, đại biểu Nguyễn Quốc Luận, đoàn Yên Bái ủng hộ việc bổ sung hoàn thiện các chính sách để phát triển loại hình nhà ở này, vừa huy động được các nguồn lực xã hội, nhất là của người dân tham gia phát triển nhà ở, vừa tạo điều kiện để một bộ phận công nhân lao động, người nghèo, người thu nhập thấp, học sinh, sinh viên khu vực đô thị có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý.

Tuy nhiên, quy định tại Điều 57 chưa thật sự đầy đủ và khó khả thi. Ông Luận phân tích, đã là cá nhân thì không thể đáp ứng đầy đủ điều kiện chủ đầu tư dự án nhà ở quy định tại Điều 35 là phải có tư cách pháp nhân, có năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở hoặc nếu quản lý, sử dụng theo mô hình quản lý nhà chung cư thì phải có Ban quản trị, phải có Quỹ bảo trì.

Ông Luận đề nghị sửa đổi bổ sung quy định tại điều này theo hướng: Nhà nước tập trung quản lý kiểm soát được quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng, tiêu chuẩn chất lượng, đảm bảo vệ sinh môi trường, an toàn phòng chống cháy nổ…

Quá trình giao dịch quản lý sử dụng không phát sinh tranh chấp; đồng thời đơn giản hóa các điều kiện thủ tục hành chính để các cá nhân có quyền sử dụng đất và có tiềm lực tài chính có thể dễ dàng tham gia phát triển loại nhà ở này.

Trường hợp dự thảo luật chưa thể nghiên cứu bổ sung đầy đủ các quy định, có thể đưa ra các quy định cơ bản mang tính nguyên tắc và giao cho Chính phủ quy định chi tiết thi hành về phát triển loại hình ở này, nhất là vấn đề liên quan đến bán, cho thuê mua, cấp giấy chứng nhận quản lý sử dụng.

CÁ NHÂN XÂY CHUNG CƯ MINI 2 TẦNG, 20 CĂN HỘ TRỞ LÊN PHẢI LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất được Chính phủ trình Quốc hội có quy định cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng của mình, được Nhà nước giao hoặc bồi thường hoặc thuê, mượn của tổ chức, cá nhân khác.

Trên cơ sở này, dự án Luật có quy định cụ thể điều kiện phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân (chung cư mini). Cụ thể, cá nhân được xây nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ. Được xây nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Thẩm tra về nội dung phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết nhiều ý kiến đề nghị cần quy định chặt chẽ hơn việc phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, nhất là các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy, chữa cháy; không cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ và căn hộ loại này chỉ được cho thuê, công tác quản lý vận hành do chủ nhà ở chịu trách nhiệm.

Để khắc phục các tồn tại, hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này thời gian qua, trên cơ sở tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, ý kiến của Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị chỉnh lý theo hướng chặt chẽ hơn.

Cụ thể, đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, nếu có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Công trình phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.

Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên để bán, cho thuê mua căn hộ, từ 2 tầng và quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê đều phải lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.