Sớm gỡ vướng về tính tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất để giảm áp lực tài chính

Báo cáo tại cuộc họp, đại diện Bộ Tài chính - cơ quan chủ trì soạn thảo cho biết triển khai Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó quy định hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

ĐẢM BẢO NHU CẦU VỀ ĐẤT Ở 

Tuy nhiên, thời gian qua, Bộ Tài chính nhận được phản ánh rằng giá đất trên Bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo Luật Đất đai năm 2024 cao đột biến so với Bảng giá đất cũ, nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần so với trước đây và đề xuất điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này, để giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân.

Do đây là vấn đề cấp bách, quan trọng ở địa phương, liên quan trực tiếp đến an sinh xã hội và nhu cầu đất ở của người dân nên cần thiết phải sớm có chính sách tháo gỡ vướng mắc trước khi Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội sửa đổi và có hiệu lực thi hành.

Theo đó, đối với nội dung cơ bản của dự thảo Nghị quyết, đại diện Bộ Tài chính thông tin: về phạm vi điều chỉnh, Nghị quyết này quy định việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở;

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền, hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở theo quy định tại Điều 156 Luật Đất đai năm 2024 (sau đây gọi tắt là chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở).

Về tính tiền, theo dự thảo Nghị quyết, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp này, theo nguyên tắc đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tối thiểu là 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng, tiền thuê đất.

Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương, mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng tối đa không quá 500 m2; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương quá 500 m2 thì mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Mức thu nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân; lần chuyển mục đích sau thu tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Mức thu cụ thể do UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quy định. Theo dự thảo, Nghị quyết có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký đến hết ngày 28/2/2027.

QUY ĐỊNH PHẢI RÕ RÀNG, KHẢ THI

Tại cuộc họp, các ý kiến trong Hội đồng thẩm định bày tỏ tán thành việc sớm ban hành Nghị quyết nhằm giảm áp lực tài chính, giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân, nhất là những hộ nghèo, hộ khó khăn khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, phù hợp với tinh thần của Quốc hội khóa XV đã ban hành Nghị quyết 206/2025/QH15 về cơ chế xử lý khó khăn vướng mắc do quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), đề nghị Chính phủ “quy định cứng” và giảm tỷ lệ % mức thu tiền sử dụng đất. Theo đó, đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, thì mức thu tiền sử dụng đất bằng 20% tiền sử dụng đất; đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tiền sử dụng đất bằng 30% tiền sử dụng đất nhưng tối đa không quá 2.000 m2; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương quá 2.000 m2 thì mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Dẫn thông tin từ một số đơn vị, ông Lê Hoàng Châu cho biết số lượng thửa đất còn lại chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không nhiều, nhưng trong thời gian tới thì nhu cầu tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân vẫn phát sinh thường xuyên. Do vậy, thực hiện chính sách tính mức thu tiền sử dụng đất cần phải phù hợp với từng thời kỳ để bảo đảm ổn định xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

Trong khi một số ý kiến khác thì đề nghị tiếp tục rà soát quy định để đảm bảo tính cụ thể, rõ ràng, khả thi, công bằng, đảm bảo quyền lợi, nhu cầu đất ở cho người dân nhưng cũng chặt chẽ, tránh kẽ hở dẫn đến lợi dụng chính sách. Đại diện Bộ Nội vụ đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo đánh giá tác động về nguồn nhân lực.

“Cần tính toán khi Nghị quyết được ban hành sẽ có khoảng bao nhiêu hồ sơ cần giải quyết và nguồn nhân lực để giải quyết số hồ sơ đó trong thời hạn Nghị quyết có hiệu lực ra sao? Nếu không tính toán cụ thể có thể dẫn đến lượng hồ sơ bị dồn lại, nảy sinh cơ chế xin – cho. Vì vậy, cần tăng cường phân cấp, phân quyền, có cơ chế mở để chính quyền địa phương tự chịu trách nhiệm trong triển khai thực hiện”, đại diện Bộ Nội vụ nói.

Bên cạnh đó, đại diện Cục Kiểm tra văn bản và Quản lý xử lý vi phạm hành chính, Bộ Tư pháp lại cho rằng phải làm rõ tính cấp bách, cần thiết ban hành dự thảo Nghị quyết; đồng thời rà soát lại quy định để đảm bảo tính thống nhất, tránh cách hiểu khác nhau khi thực hiện. Ngoài ra, đại biểu này cũng bày tỏ băn khoăn về nội dung “mức thu cụ thể do UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quy định” có thể dẫn tới tình trạng khi triển khai, mỗi địa phương thực hiện một kiểu, dẫn tới quyền lợi của người dân ở các địa phương sẽ khác nhau.

Kết luận nội dung cuộc họp, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú, Chủ tịch Hội đồng thẩm định tán thành sự cần thiết ban hành Nghị quyết nhằm tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Song, ông yêu cầu quy định phải rõ ràng, minh bạch, giải trình cụ thể các mức thu và tiếp tục hoàn thiện hồ sơ để trình Chính phủ xem xét, thông qua.