TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Thay đổi thuế và lệ phí cho bất động sản?
Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi, bổ sung một số chính sách tài chính, thuế và lệ phí liên quan đến thị trường bất động sản
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản trong nước phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó nguyên nhân quan trọng là chính sách về thuế sở hữu, sử dụng bất động sản; thuế giao dịch và lệ phí đăng ký bất động sản ở nước ta hiện nay còn nhiều bất cập.
Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, ngoài những giải pháp nhằm tăng nguồn cung, tăng tính công khai, minh bạch của thị trường, hạ giá thành sản phẩm thì cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung một số chính sách tài chính, thuế và lệ phí liên quan đến thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng cũng vừa có báo cáo trình Chính phủ về vấn đề này.
Thuế sử dụng nhà, đất thấp
Pháp lệnh thuế nhà đất (1992) có quy định “tạm thời chưa quy định về thuế nhà và chưa thu thuế nhà”. Vì vậy, thực chất cho đến nay Nhà nước mới chỉ có quy định thu thuế sử dụng đất.
Hiện nay mức thuế sử dụng đất ở tại đô thị bằng 3 - 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp, tuỳ thuộc vào vị trí và loại đô thị (đô thị càng lớn thì mức nộp thuế càng cao). Hệ thống pháp luật về thuế hiện hành không đánh thuế luỹ tiến đối với các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng nhiều thửa đất cũng như các hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tính toán cụ thể cho thấy: mức nộp thuế sử dụng đất đối với 1m2 đất đô thị ở vị trí đất có giá trị cao nhất hiện tại chỉ khoảng 40.000 đ/m2/năm. Với mức thuế này, một căn nhà 50 m2 ở vị trí đất có giá trị cao nhất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng chỉ phải nộp khoản tiền thuế sử dụng đất là 2.000.000 đồng/năm. Trong khi đó giá cho thuê nhà, đất tại đô thị ở vị trí tốt khoảng 25 – 30 USD/m2/tháng, tương đương gần 5.000.000 đ/m2/năm. Như vậy, thuế sử dụng đất mới chỉ chiếm 0,8% mức sinh lợi, nếu tài sản nhà, đất đó được đưa vào khai thác, kinh doanh.
Điều đó cho thấy mức thuế sử dụng nhà, đất, đặc biệt là tại khu vực đô thị còn quá thấp so với thực tế, sắc thuế này không có tác dụng điều tiết đối với quy mô diện tích, giá trị cụ thể của mỗi tài sản nhà, đất cũng như không điều tiết đối với người có nhiều bất động sản, đặc biệt là những người sở hữu nhiều bất động sản nhưng không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí cho xã hội.
Mặt khác, khoản thu về thuế nhà, đất hiện hành chưa bao gồm thuế đối với nhà và tài sản trên đất nên chưa có tác dụng điều chỉnh đối với các trường hợp mua, sở hữu nhiều căn hộ chung cư để đầu cơ. Nếu thực hiện việc bổ sung đánh thuế sở hữu nhà ở sẽ góp phần tăng cường quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng nhà ở, hạn chế tình trạng cơi nới, lấn chiếm.
Do đó Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ và các cơ quan liên quan ban hành suất thuế sử dụng đất cơ bản theo khu vực, vị trí tính bằng đơn vị tiền tệ (đồng/m2) thay cho cách tính theo mức thuế nông nghiệp như quy định hiện hành. Thực hiện đánh thuế sở hữu nhà đối với các hộ gia đình, cá nhân vượt quá tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân trên cơ sở ban hành suất thuế sở hữu nhà ở cơ bản (tương tự như thuế suất sử dụng đất cơ bản đã đề cập ở phần trên).
Cụ thể là: hộ gia đình sở hữu một (01) nhà ở hoặc căn hộ có diện tích trên 100 m2 sàn thì phải nộp thuế theo nguyên tắc luỹ tiến.
Ví dụ, diện tích từ 101 – 150 m2 phải nộp 130% thuế suất nhà ở cơ bản nhân với (x) phần diện tích chênh lệch tăng thêm; diện tích từ 151-200 m2 phải nộp 150% thuế suất nhà ở cơ bản nhân với (x) phần diện tích tăng thêm; trên 200 m2 thì phải nộp 200% thuế suất nhà ở cơ bản nhân với (x) phần diện tích tăng thêm. Như vậy, giả sử thuế suất nhà ở cơ bản là 30.000 đồng/m2sàn/năm thì người có sở hữu 150 m2 sàn nhà ở phải nộp thuế sở hữu hàng năm là: 1,3 x (150 m2 - 100 m2) x 30.000đồng/m2/năm = 1.950.000 đồng/năm.
Hộ gia đình, cá nhân có sở hữu từ hai nhà ở hoặc căn hộ trở lên, nếu vượt hạn mức nhà ở cũng thực hiện đánh thuế luỹ tiến theo nguyên tắc càng sở hữu nhiều nhà thì mức nộp thuế càng tăng. Phương thức thu thuế sở hữu nhà (cũng như thuế sử dụng đất đề cập ở phần trên) thực hiện định kỳ 6 tháng/lần (thời điểm thu thuế là tháng 6 và tháng 12 hàng năm).
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có sự thay đổi về nhà, đất trong năm thì mức thuế phải nộp sẽ được điều chỉnh theo nguyên tắc lấy mức thuế suất nhà, đất cơ bản (tính theo năm)/12 tháng nhân với (x) số tháng còn lại tính đến thời điểm nộp thuế. Việc đánh thuế sử dụng đất và sở hữu nhà cần được quy định theo từng khu vực; có chính sách miễn, giảm cho những khu vực, đối tượng chính sách xã hội có khó khăn (khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa, người nghèo, người có công với cách mạng...).
Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ quá cao
Theo Bộ Xây dựng: mức thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4% như hiện nay là quá cao. Nếu hộ gia đình, cá nhân mua 1 ngôi nhà trên mảnh đất 50m2 với giá trung bình tại Hà Nội vào thời điểm này khoảng 30 triệu đ/m2 đất thì phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là 60 triệu đồng. Điều này càng bất hợp lý hơn trong trường hợp mua, bán không vì mục đích kinh doanh mà chỉ để cải thiện về nhà ở, hợp lý hoá chỗ ở, phải bán nhà cũ và mua nhà mới.
Từ đó dẫn đến tình trạng người dân sẵn sàng mua bán trao tay, không làm thủ tục với Nhà nước, hoặc khai thấp hơn giá thực tế giao dịch làm Nhà nước bị thất thu thuế, không quản lý được việc sử dụng nhà, đất và dễ gây tiêu cực. Do vậy, để khuyến khích giao dịch chính thức, Bộ xây dựng đề nghị giảm thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất xuống còn khoảng 1% và tính chung cho cả nhà và đất hoặc gộp thuế chuyển quyền sử dụng đất với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp.
Theo quy định, lệ phí là chi phí để thực hiện một dịch vụ nào đó bao gồm tiền công và chi phí văn phòng, do đó mức thu thường rất nhỏ và có giới hạn nhất định. Tuy nhiên, mức lệ phí trước bạ đối với bất động sản nhà, đất như hiện nay (1%) thì lại gần như một loại thuế chứ không còn mang ý nghĩa là lệ phí. Với mức phí như vậy, trường hợp xin công nhận quyền sở hữu tài sản nhà đất có giá trị 1 tỷ đồng thì phải nộp lệ phí trước bạ là 10 triệu đồng. Vì mức lệ phí trước bạ quá cao, cho nên không khuyến khích người dân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội, tính đến tháng 10/2007, tại Tp.Hà Nội còn tồn đọng khoảng 65.000 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã xong thủ tục nhưng người dân không đến nhận. Theo nhận định của Sở này, người dân không đến nhận sổ đỏ là do mức lệ phí trước bạ quá cao so với thu nhập của các hộ gia đình.
Vì vậy, để khuyến khích người dân đăng ký với nhà nước, đồng thời bảo vệ được quyền lợi của người dân, Bộ Xây dựng cũng đề nghị giảm mức lệ phí trước bạ nhà đất xuống còn 0,02% và không quá 2 triệu đồng để đảm bảo theo đúng nghĩa lệ phí. Bộ Xây dựng nhận định: việc sửa đổi, bổ sung các loại thuế, lệ phí liên quan tới bất động sản như trên nhằm hạn chế đầu cơ, khuyến khích các giao dịch chính thức và tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh, đảm bảo sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó nguyên nhân quan trọng là chính sách về thuế sở hữu, sử dụng bất động sản; thuế giao dịch và lệ phí đăng ký bất động sản ở nước ta hiện nay còn nhiều bất cập.
Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, ngoài những giải pháp nhằm tăng nguồn cung, tăng tính công khai, minh bạch của thị trường, hạ giá thành sản phẩm thì cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung một số chính sách tài chính, thuế và lệ phí liên quan đến thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng cũng vừa có báo cáo trình Chính phủ về vấn đề này.
Thuế sử dụng nhà, đất thấp
Pháp lệnh thuế nhà đất (1992) có quy định “tạm thời chưa quy định về thuế nhà và chưa thu thuế nhà”. Vì vậy, thực chất cho đến nay Nhà nước mới chỉ có quy định thu thuế sử dụng đất.
Hiện nay mức thuế sử dụng đất ở tại đô thị bằng 3 - 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp, tuỳ thuộc vào vị trí và loại đô thị (đô thị càng lớn thì mức nộp thuế càng cao). Hệ thống pháp luật về thuế hiện hành không đánh thuế luỹ tiến đối với các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng nhiều thửa đất cũng như các hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tính toán cụ thể cho thấy: mức nộp thuế sử dụng đất đối với 1m2 đất đô thị ở vị trí đất có giá trị cao nhất hiện tại chỉ khoảng 40.000 đ/m2/năm. Với mức thuế này, một căn nhà 50 m2 ở vị trí đất có giá trị cao nhất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng chỉ phải nộp khoản tiền thuế sử dụng đất là 2.000.000 đồng/năm. Trong khi đó giá cho thuê nhà, đất tại đô thị ở vị trí tốt khoảng 25 – 30 USD/m2/tháng, tương đương gần 5.000.000 đ/m2/năm. Như vậy, thuế sử dụng đất mới chỉ chiếm 0,8% mức sinh lợi, nếu tài sản nhà, đất đó được đưa vào khai thác, kinh doanh.
Điều đó cho thấy mức thuế sử dụng nhà, đất, đặc biệt là tại khu vực đô thị còn quá thấp so với thực tế, sắc thuế này không có tác dụng điều tiết đối với quy mô diện tích, giá trị cụ thể của mỗi tài sản nhà, đất cũng như không điều tiết đối với người có nhiều bất động sản, đặc biệt là những người sở hữu nhiều bất động sản nhưng không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí cho xã hội.
Mặt khác, khoản thu về thuế nhà, đất hiện hành chưa bao gồm thuế đối với nhà và tài sản trên đất nên chưa có tác dụng điều chỉnh đối với các trường hợp mua, sở hữu nhiều căn hộ chung cư để đầu cơ. Nếu thực hiện việc bổ sung đánh thuế sở hữu nhà ở sẽ góp phần tăng cường quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng nhà ở, hạn chế tình trạng cơi nới, lấn chiếm.
Do đó Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ và các cơ quan liên quan ban hành suất thuế sử dụng đất cơ bản theo khu vực, vị trí tính bằng đơn vị tiền tệ (đồng/m2) thay cho cách tính theo mức thuế nông nghiệp như quy định hiện hành. Thực hiện đánh thuế sở hữu nhà đối với các hộ gia đình, cá nhân vượt quá tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân trên cơ sở ban hành suất thuế sở hữu nhà ở cơ bản (tương tự như thuế suất sử dụng đất cơ bản đã đề cập ở phần trên).
Cụ thể là: hộ gia đình sở hữu một (01) nhà ở hoặc căn hộ có diện tích trên 100 m2 sàn thì phải nộp thuế theo nguyên tắc luỹ tiến.
Ví dụ, diện tích từ 101 – 150 m2 phải nộp 130% thuế suất nhà ở cơ bản nhân với (x) phần diện tích chênh lệch tăng thêm; diện tích từ 151-200 m2 phải nộp 150% thuế suất nhà ở cơ bản nhân với (x) phần diện tích tăng thêm; trên 200 m2 thì phải nộp 200% thuế suất nhà ở cơ bản nhân với (x) phần diện tích tăng thêm. Như vậy, giả sử thuế suất nhà ở cơ bản là 30.000 đồng/m2sàn/năm thì người có sở hữu 150 m2 sàn nhà ở phải nộp thuế sở hữu hàng năm là: 1,3 x (150 m2 - 100 m2) x 30.000đồng/m2/năm = 1.950.000 đồng/năm.
Hộ gia đình, cá nhân có sở hữu từ hai nhà ở hoặc căn hộ trở lên, nếu vượt hạn mức nhà ở cũng thực hiện đánh thuế luỹ tiến theo nguyên tắc càng sở hữu nhiều nhà thì mức nộp thuế càng tăng. Phương thức thu thuế sở hữu nhà (cũng như thuế sử dụng đất đề cập ở phần trên) thực hiện định kỳ 6 tháng/lần (thời điểm thu thuế là tháng 6 và tháng 12 hàng năm).
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có sự thay đổi về nhà, đất trong năm thì mức thuế phải nộp sẽ được điều chỉnh theo nguyên tắc lấy mức thuế suất nhà, đất cơ bản (tính theo năm)/12 tháng nhân với (x) số tháng còn lại tính đến thời điểm nộp thuế. Việc đánh thuế sử dụng đất và sở hữu nhà cần được quy định theo từng khu vực; có chính sách miễn, giảm cho những khu vực, đối tượng chính sách xã hội có khó khăn (khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa, người nghèo, người có công với cách mạng...).
Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ quá cao
Theo Bộ Xây dựng: mức thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4% như hiện nay là quá cao. Nếu hộ gia đình, cá nhân mua 1 ngôi nhà trên mảnh đất 50m2 với giá trung bình tại Hà Nội vào thời điểm này khoảng 30 triệu đ/m2 đất thì phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là 60 triệu đồng. Điều này càng bất hợp lý hơn trong trường hợp mua, bán không vì mục đích kinh doanh mà chỉ để cải thiện về nhà ở, hợp lý hoá chỗ ở, phải bán nhà cũ và mua nhà mới.
Từ đó dẫn đến tình trạng người dân sẵn sàng mua bán trao tay, không làm thủ tục với Nhà nước, hoặc khai thấp hơn giá thực tế giao dịch làm Nhà nước bị thất thu thuế, không quản lý được việc sử dụng nhà, đất và dễ gây tiêu cực. Do vậy, để khuyến khích giao dịch chính thức, Bộ xây dựng đề nghị giảm thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất xuống còn khoảng 1% và tính chung cho cả nhà và đất hoặc gộp thuế chuyển quyền sử dụng đất với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp.
Theo quy định, lệ phí là chi phí để thực hiện một dịch vụ nào đó bao gồm tiền công và chi phí văn phòng, do đó mức thu thường rất nhỏ và có giới hạn nhất định. Tuy nhiên, mức lệ phí trước bạ đối với bất động sản nhà, đất như hiện nay (1%) thì lại gần như một loại thuế chứ không còn mang ý nghĩa là lệ phí. Với mức phí như vậy, trường hợp xin công nhận quyền sở hữu tài sản nhà đất có giá trị 1 tỷ đồng thì phải nộp lệ phí trước bạ là 10 triệu đồng. Vì mức lệ phí trước bạ quá cao, cho nên không khuyến khích người dân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội, tính đến tháng 10/2007, tại Tp.Hà Nội còn tồn đọng khoảng 65.000 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã xong thủ tục nhưng người dân không đến nhận. Theo nhận định của Sở này, người dân không đến nhận sổ đỏ là do mức lệ phí trước bạ quá cao so với thu nhập của các hộ gia đình.
Vì vậy, để khuyến khích người dân đăng ký với nhà nước, đồng thời bảo vệ được quyền lợi của người dân, Bộ Xây dựng cũng đề nghị giảm mức lệ phí trước bạ nhà đất xuống còn 0,02% và không quá 2 triệu đồng để đảm bảo theo đúng nghĩa lệ phí. Bộ Xây dựng nhận định: việc sửa đổi, bổ sung các loại thuế, lệ phí liên quan tới bất động sản như trên nhằm hạn chế đầu cơ, khuyến khích các giao dịch chính thức và tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh, đảm bảo sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai.
