Doanh thu mở bán của các doanh nghiệp bất động sản bùng nổ giai đoạn 2025-2026

Cập nhật triển vọng cổ phiếu các doanh nghiệp ngành bất động sản mới đây, Chứng khoán BSC cho rằng khả quan với ngành Bất động sản thương mại trong 2025-2026 do cung – cầu phục hồi mạnh.

Mặc dù vẫn tồn tại độ lệch pha nhất định do tiếp tục lệch về phía phân khúc cao cấp, tuy nhiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực đi kèm với hạ tầng được ưu chuộng thay vì các sản phẩm du lịch, sốt đất nền xa trung tâm. Nhà ở xã hội và các sản phẩm vừa túi tiền bắt đầu được đẩy mạnh nhờ sự hỗ trợ của Chính phủ giúp nguồn cung tăng lên và kỳ vọng kiểm soát được đà tăng nóng của giá nhà.

Chính phủ đang nỗ lực duy trì một thị trường bất động sản lành mạnh, giảm thiểu rủi ro nóng sốt và lệch pha cung cầu khi hàng loạt dự thảo nghị định, nghị quyết được xem xét.

Tuy nhiên việc đưa ra những biện pháp kiểm soát giá bất động sản cần có lộ trình, tránh đột ngột tạo ra những cú sốc lớn sẽ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và nền kinh tế. Do đó, ở thời điểm hiện tại, tăng cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại là một trong những biện pháp được nhắm đến để thị trường được cân bằng hơn về cung – cầu, giá – lượng.

Đối với nhà ở xã hội, khả năng tiếp cận nhà ở xã hội của người dân được hỗ trợ nhiều nhờ Nghị định 261/2025/NĐ-CP mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội thông qua nâng trần thu nhập, chính sách vay vốn ưu đãi: lãi vay mua nhà ở xã hội giảm từ 6,6% xuống còn 5,4%.

Về nguồn cung nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã giới thiệu 20 doanh nghiệp lớn tham gia đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội 2021-2030 và công bố danh sách 17 địa phương có chỉ tiêu nhà ở xã hội phải hoàn thành tới cuối năm 2030 giúp môi trường đầu tư, cơ chế ưu đãi được rõ ràng hơn.

Đối với nhà ở thương mại, các yếu tố chính được dự báo sẽ định hình thị trường bất động sản trong giai đoạn tới bao gồm quy hoạch các đô thị sau khi sáp nhập tỉnh, hạ tầng kết nối cải thiện và mô hình TOD -  chiến lược phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm, lộ trình về chính sách thuế đối với bất động sản, tiền sử dụng đất và thu hồi đất.

BSC duy trì quan điểm các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận phục hồi mạnh về doanh thu mở bán mới năm 2025-2026 và điểm rơi bàn giao sẽ dẫn dắt tăng trưởng lợi nhuận 2027-2028.

Từ giữa năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận sự chuyển biến tích cực về nguồn cung và khả năng hấp thụ, nhờ vào ba yếu tố chính: Dòng tiền đầu tư phục hồi mạnh mẽ, tạo điều kiện thuận lợi cho triển khai dự án.

Nguồn cung ngày càng đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của người mua, đặc biệt tại các địa phương phía Nam; và cả bên cung lẫn bên cầu đều tập trung vào các sản phẩm phục vụ mục đích an cư, đi kèm với hệ thống hạ tầng đồng bộ – yếu tố then chốt cho một chu kỳ phát triển bền vững.

Dự báo doanh thu mở bán mới sẽ phục hồi mạnh trong năm 2025 và 2026. Theo đó, năm 2025 đạt 273.522 tỷ tăng 142% so với cùng kỳ. Năm 2026 doanh thu đạt 382.554 tỷ đồng tăng 40% so với cùng kỳ. Nếu loại trừ đóng góp của VHM, doanh thu mở bán năm 2025 sẽ đạt 35.303 tỷ tăng 283% so với cùng kỳ và 2026 đạt 54.709 tỷ đồng tăng 55% so với cùng kỳ.

Xét về định giá, ngành bất động sản đang được giao dịch tại P/B trung bình =1,79x – tương đối tương đồng với mức 1.6x-2.0x trong pha mở rộng của chu kỳ trước 2016-2020. Tuy nhiên, định giá của ngành trong từng pha của chu kỳ mới sẽ cao hơn chu kỳ trước.

Nhu cầu nhà ở mạnh mẽ và dòng tiền đầu tư trở lại đã liên tục trở thành động lực thúc đẩy nền giá bất động sản trong 2024- 9 tháng năm 2025. Tiềm năng tăng giá tại các dự án ở khu vực phía Nam, nơi cả cung và cầu đều bắt đầu nở sau nhiều năm bị nén lại do các vướng mắc pháp lý và chu kỳ của ngành Bất động sản.

Các cổ phiếu ngành bất động sản ở thời điểm hiện tại có thể phân loại thành 3 chủ đề đầu tư trong quý 4/2025 và năm 2026: Dòng tiền khơi thông với các cổ phiếu gồm DXG, PDR, NVL, DIG; Triển vọng tăng trưởng lợi nhuận tốt: DXG, PDR, VHM, TCH; Lợi thế quỹ đất tiềm năng tại thị trường phía Nam: KDH, VHM, NVL, NLG

Do đó, xét về tương quan định giá và triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp, BSC duy trì đánh giá khả quan đối với ngành bất động sản và các cổ phiếu yêu thích bao gồm DXG, PDR, KDH, NLG, VHM.