Theo chân một “cò” đất hỏi mua một căn nhà thổ cư 4 tầng diện tích hơn 60m2 tại Hà Nội, chủ nhà chào bán hơn 4 tỷ đồng, bình quân trên 66 triệu đồng/m2. Người viết chia sẻ lo lắng về về thuế, phí phải chịu khi mua bán nhà đất, người môi giới này hào hứng khẳng định: “Thuế, phí không đáng bao nhiêu, bởi ai cũng khai giá giao dịch thấp chứ không khai cao, việc này lách luật suốt”.

Theo môi giới này, bên mua chỉ khai giá khoảng 950 triệu đồng, tương ứng khoảng 20% giá trị trường, như vậy, thuế phí chỉ còn 25 triệu đồng và những thủ tục này sẽ được môi giới tư vấn.

TRĂM CÁI KHÓ TRỐN THUẾ ĐÃ CÓ "CÒ ĐẤT"

Đánh giá vị trí thửa đất thuộc tuyến thứ hai, đối chiếu với bảng giá đất Hà Nội mới nhất, người môi giới nói trên cho biết, giá của bảng giá đất Hà Nội khoảng 10 triệu đồng/m2, thấp xa so với mức giá trên 66 triệu đồng/m2 của thị trường. “Nếu theo khung giá nhà nước, giá căn nhà này chỉ 600 triệu thì khai 950 triệu vẫn cao hơn mức đóng thuế theo khung nhà nước ban hành. Chỉ cần mình đóng thuế cao hơn mức đóng thuế theo khung giá nhà nước là mọi việc suôn sẻ”, môi giới chỉ cách.

Chưa hết, một khi giá giao dịch làm căn cứ tính thuế thấp xa so với thị trường thì các loại thuế thu nhập cá nhân (2% theo quy định hiện hành), lệ phí trước bạ (0,5% theo diện tích và giá 1m2 theo bảng giá đất), phí công chứng làm hồ sơ 0,1% cùng một số loại phí khác đều giảm theo.

Như vậy, bên mua nhà và bán nhà được lợi rất nhiều so với mức giá làm căn cứ tính thuế là giá thị trường, tuy nhiên, Nhà nước lại thất thu thuế.

Thực tế, việc khai man giá chuyển nhượng thấp hơn 5 lần giá thị trường không hiếm gặp, thậm chí trong năm 2022, Bộ Tài chính thống kê nhiều hồ sơ điều chỉnh giá kê khai chuyển nhượng gấp đến 20 hay 40 lần giá ban đầu. Vấn nạn kê khai “hai giá” do người nộp thuế khai thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế diễn ra từ lâu.

Nhiều năm qua, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản chỉ hơn 10.000 tỷ đồng/năm, rõ ràng chưa tương xứng với thực tế.

Tuy nhiên, chỉ sau nửa năm 2022, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thu hơn 16.600 tỷ đồng, tăng đột biến 73% so với cùng kỳ năm 2021, có những tháng tăng gấp đôi. Bằng các giải pháp nghiệp vụ, “tiền phòng, hậu kiểm” và tuyên chiến với khai giá “ảo” nên công tác quản lý thuế với hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm nay đạt kết quả tích cực hơn. 

Dù vậy, thuế, phí chuyển nhượng bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm từ giữa năm 2022 do thị trường bất động sản dần “đóng băng”, khiến thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí trước bạ nhà đất tháng 11 sụt giảm mạnh, bằng khoảng 30-40% so với tháng 6.

Các chuyên gia cho rằng dù đã có công cụ thuế nhưng tình trạng khai giá “ảo” khi giao dịch nhà đất nhiều năm qua vẫn nhức nhối, gây thất thoát ngân sách nhà nước; hơn nữa, tiềm ẩn rủi ro pháp lý khi tranh chấp và gây khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Ngoài ra, việc dễ dàng lách thuế phí khi chuyển nhượng nhà đất khiến nhà đầu tư không khó khi “lướt sóng” đầu cơ.

Đáng quan ngại, tại Việt Nam, tình trạng “sốt” đất, đầu cơ hay “thổi giá” lặp lại trong nhiều năm nhưng chưa được xử lý triệt để. Khi đó, nhiều đối tượng dùng chiêu trò gây lũng đoạn thị trường, hay nhiều nhà đầu tư mua với mục đích chờ giá tăng lên, đất hóa tài sản, đất đai bỏ hoang không sử dụng... mà không tập trung vào sản xuất kinh doanh, sẽ tiếp tục gây nhiều hệ luỵ lâu dài.

Gợi mở cách thức xử lý dứt điểm những vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng thứ nhất, giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản cần phải nghiên cứu sửa đổi, kéo sát giá kê khai với giá thực tế, tránh tình trạng làm hai hợp đồng khi chuyển nhượng để giảm nghĩa vụ, thậm chí trốn thuế.

Thứ hai, hối thúc triển khai ngay thuế tài sản lũy tiến, bỏ hoang. Đây được coi là một trong những “liều thuốc” trị vấn nạn đầu cơ đất đai đang diễn ra phổ biến.

Để đưa đất vào khai thác hiệu quả, vừa để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo được nguồn thu lớn, ổn định và bền vững cho ngân sách, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) từng đề xuất đánh thuế với các khu đất, dự án bỏ hoang thật cao, để chủ đầu tư không thể ôm nổi, phải xoay nguồn vốn để đầu tư hoặc chuyển nhượng cho đơn vị khác có năng lực; bên cạnh đó cần điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất…

Dư luận cũng “nóng” lên khi Uỷ ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh cũng trình Chính phủ một số cơ chế, chính sách đặc thù muốn được thí điểm để tạo động lực phát triển, nổi bật là xin thí điểm thu thuế với quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ hai trở lên.

Theo lý giải của TP. Hồ Chí Minh, việc đánh thuế sẽ một là, giúp hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án bất động sản, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Hai là, khoản thuế này sẽ giúp thành phố có thêm nguồn thu ngân sách để tái đầu tư phát triển. Tuy nhiên, hiện thành phố vẫn đang xin cơ chế và nếu được thông qua mới xây dựng đề án chi tiết và trình lên các cấp.

CÁNH CỬA MỞ RA TỪ NGHỊ QUYẾT 18

Liên quan đến các sắc thuế thu trên tài sản, TS. Nguyễn Đức Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu kinh tế và chiến lược Việt Nam (VESS), cho biết thuế thu trên tài sản tại Việt Nam đã được hình thành từ rất lâu với một số sắc thuế phổ biến như thuế sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp.

Với các khoản thu khác như thu từ giao quyền sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ… thì chỉ là khoản thu một lần hoặc phát sinh khi có giao dịch mà không có tính chất thu thường xuyên.

Do đó, từ cuối năm 2009, Bộ Tài chính đưa dự án Luật Thuế nhà, đất gồm 15 điều được lấy ý kiến công luận nhưng vì nhiều lý do khác nhau mà “lỡ hẹn” lần đầu vì tranh luận dữ dội.

Năm 2018, Bộ Tài chính tiếp tục công bố dự thảo Luật thuế tài sản cùng với các luật thuế khác trong bối cảnh tình hình ngân sách Việt Nam mất cân đối thu chi kéo dài và khả năng cải thiện thấp.

Theo tính toán, thuế thu sử dụng tài sản tại Việt Nam chỉ chiếm khoảng 0,036%/GDP, thấp hơn hàng trăm lần so với các quốc gia phát triển và mới chỉ điều tiết đối với đất.

Năm 2022, tại Nghị quyết số 30/NQ-CP ngày 11/3/2022, Chính phủ tiếp tục giao Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan xây dựng dự án Luật Thuế tài sản để trình lên Quốc hội trong giai đoạn 2024-2025.

Nhen nhóm những đột phá về cải cách thị trường bất động sản, thị trường tài sản đất đai hiệu quả và công bằng hơn, vào tháng 6 năm nay, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (Nghị quyết 18) cũng đề cập đến việc tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao và nhận được nhiều kỳ vọng. Hiện Quốc hội đang đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào nghị trình để họp bàn.

Một điểm đáng chú ý tại Nghị quyết 18 là yêu cầu bỏ khung giá đất và có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Cùng với đó là việc nghiên cứu mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. 

Đồng thời, có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng…

NHỮNG ĐIỂM TRÁI CHIỀU CẦN LÀM RÕ

Nhắc lại những vướng mắc trong dự thảo Luật thuế tài sản năm 2018 đến nay vẫn gác lại, TS. Nguyễn Đức Thành, cho rằng vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất là tên gọi “thuế tài sản”. Đây là cách gọi khá mơ hồ và hiện không có quốc gia nào sử dụng mà dùng các khái niệm rõ ràng hơn.

Thông thường, khi đề cập tới thuế tài sản, phần lớn chuyên gia và công luận đều hiểu là tương đương với thuế đánh định kỳ trên bất động sản (immovable property tax).

Tuy nhiên, theo đúng định nghĩa, “property tax” mang nghĩa rộng hơn rất nhiều. Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), thuế tài sản (property tax) bao gồm: thuế định kỳ đánh trên bất động sản (Recurrent taxes on immovable property); thuế định kỳ đánh trên tài sản ròng (Recurrent taxes on net wealth); thuế thừa kế, quà tặng (Estate, inheritance and gift taxes); thuế đánh trên giao dịch tài chính và vốn (Taxes on financial and capital transactions); thuế không định kỳ khác đánh trên tài sản (Other non-recurrent taxes on property); thuế định kỳ khác đánh trên tài sản (Other current taxes on property)

Như vậy, theo ông Thành, rõ ràng còn nhiều băn khoăn thế nào tài sản, vì có rất nhiều loại tài sản theo nghĩa rộng, không chỉ là bất động sản. Thuế đánh vào đất hay nhà? Thuế đánh vào căn hộ thứ 2, 3 hay thế nào? Phương án đánh thuế đối với người quản lý, sử dụng nhiều đất hơn so với hạn mức hay để hoang hoá đất đai không sử dụng ra sao? Thuế tài sản thu định kỳ hay thu 1 lần?

Một điểm quan trọng nữa đó là theo kinh nghiệm quốc tế, thuế tài sản, đặc biệt là thuế bất động sản là loại thuế mang tính địa phương. Việc chưa phân định rõ nguồn thu này dành cho địa phương mà kỳ vọng dành cho trung ương như trong dự thảo của Bộ Tài chính là đi ngược lại thông lệ quốc tế. Vì vậy, cần cân đối để có động lực thu và sử dụng thuế tài sản hợp lý. Vướng mắc khác trong dự thảo Luật Thuế tài sản 2018 là tình trạng thuế chồng thuế khi đất phi nông nghiệp là đối tượng chịu thuế trong Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; tàu bay, du thuyền và ô tô lại là đối tượng chịu thuế của Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt.

Về thuế suất, ông Thành cho rằng giá trị tài sản rất cao nên tính thuế suất cũng một vấn đề lớn. Nhóm nghiên cứu VESS từng dự báo tác động và đánh giá phương án lựa chọn thuế suất 0,4% và ngưỡng chịu thuế là 700 triệu sẽ giảm thu nhập khả dụng, chi tiêu thực tế nhưng không làm tăng tỷ lệ nghèo.

Trước những tranh cãi về mức thuế suất, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thừa nhận trong thực tế, người dân kêu thuế cao khi cải cách bởi thu nhập của người lao động Việt quá thấp, chính vì vậy, đánh thuế cao cũng không phải giải pháp ổn...

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số đặc biệt Xuân Quý Mão phát hành ngày 23-01-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam