Thời gian vừa qua đã xảy ra tình trạng “sốt” tại một số dự án bất động sản ở Tp.HCM và Hà Nội. Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng hiện nay, cung cầu về nhà, đất luôn ở tình trạng mất cân đối cả về số lượng lẫn chủng loại, cộng với tình trạng đầu cơ làm tăng nhu cầu “ảo”, đẩy giá nhà đất ở nhiều khu vực cao hơn thực tế.

Giao dịch không chính thức vẫn chiếm tỷ lệ cao, đặc biệt là nhà ở, đất ở, gây thất thu ngân sách. Cơ cấu thị trường chưa hoàn chỉnh, các cơ chế liên quan tới thị trường chưa thực sự đáp ứng đòi hỏi của nền kinh tế thị trường. Các thể chế bảo đảm khuyến khích thị trường phát triển có hiệu quả chậm được ban hành, khi ban hành lại không đồng bộ, ít khả thi..., là những yếu tố cơ bản tác động đến thị trường bất động sản.

Do vậy, việc điều tiết thị trường, đảm bảo giá ở mức hợp lý, tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh là rất quan trọng.

Phát triển và quản lý thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng)

“Thị trường bất động sản đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua. Hệ thống văn bản qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã từng bước được hoàn thiện, môi trường đầu tư kinh doanh ngày càng thuận lợi hơn cho cả các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém, phát triển thiếu ổn định và bền vững. Đặc biệt, trong thời gian gần đây tại Tp.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng giá văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở riêng lẻ tăng đột biến cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định. Trong khi thị trường bất động sản tại một số địa phương khác, vẫn trong tình trạng kém sôi động, ít giao dịch.

Nguyên nhân cơ bản của tình hình nêu trên là do nguồn cung về nhà đất tại Hà Nội và Tp.HCM gần đây bị hạn chế, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, giá đầu vào (vật liệu, nhân công...) tăng cao cũng như sự tác động của thị trường tài chính, tiền tệ đã ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình tăng giá bất động sản.

Tại những khu vực giá bất động sản tăng đột biến đã xảy ra tình trạng nhà đầu tư giữ hàng không đưa ra thị trường nhằm đẩy giá lên cao; chính quyền các cấp thiếu sự kiểm tra, kiểm soát và xử lý kịp thời các trường hợp đầu cơ, nâng giá xảy ra trên địa bàn.

Nhiều địa phương chưa quan tâm tới việc đầu tư xây dựng qũy nhà xã hội để cho một số đối tượng thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua theo quy định của Luật nhà ở. Tình trạng đầu cơ, đẩy giá giao dịch bất động sản lên quá cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội.

Để khắc phục những bất cập trên, vừa qua, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo Chỉ thị về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản. Chỉ thị này đưa ra một số yêu cầu, như các địa phương phải thúc đẩy việc triển khai nhanh các dự án phát triển nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường; rà soát các dự án đang triển khai, kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai hoặc vi phạm các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

Cùng đó là giao cho Bộ Xây dựng chủ trì và phối hợp với các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu, sửa đổi những nội dung liên quan đến lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở trong Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở theo hướng phân cấp, loại bỏ các quy định bất hợp lý để rút ngắn thời gian thực hiện các dự án, khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng đa dạng các loại căn hộ.

Trong khi đó Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đánh thuế luỹ tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách, trình Chính phủ trong quý 1/2008”.

Hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan

Ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam

“Trong thời gian qua, có hiện tượng khách hàng đổ xô, chen nhau đăng ký mua căn hộ tại một số dự án căn hộ cao cấp ở Tp.HCM, việc giao dịch tại một số dự án ở Hà Nội cũng khá sôi động. Tuy nhiên từ đó mà suy ra có cơn “sốt” trên thị trường bất động sản, thậm chí chỉ là thị trường nhà ở của thành phố thì chưa đúng.

Phải nhìn nhận rằng thị trường bất động sản là một thị trường địa phương và có phân khúc. Cái gọi là “sốt” vừa qua chủ yếu diễn ra ở mảng căn hộ cao cấp. Người ta mua đa phần không phải để ở mà để đón đầu thời cơ, đón luồng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sau khi nước ta gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Tình trạng này thường được gọi với cái tên chung là “đầu cơ”.

Thị trường bất động sản rất nhạy bén với “cầu” nhưng muốn có nguồn cung đòi hỏi cần có thời gian. Để hoàn thành một dự án phải mất vài ba năm là ít. Do đó, đây là thời gian phù hợp để người ta mua vào. Đầu cơ chỉ tác động xấu đến thị trường khi họ găm hàng, nâng giá, tạo khan hiếm giả tạo. Về vấn đề này, cần có sự can thiệp của Nhà nước.

Tuy nhiên, kìm hãm đầu cơ bằng việc đánh thuế đối với nhà không đưa vào sử dụng thì cần phải cẩn trọng vì lấy tiêu chí nào xác định nhà sử dụng hay không?

Ví như hiện nay tôi có cơ hội mua nhà nhưng đến năm sau tôi mới chuyển tới nhà đó ở vì con tôi chưa hoàn tất việc học tập tại nơi ở cũ, hoặc vừa mua được nhà tôi phải chuyển công tác ra nước ngoài mấy năm; Việt kiều được phép mua nhà nhưng do công việc, họ phải về Pháp 3 năm mới quay lại Việt Nam... thì tính sao?

Hơn nữa, nhà cửa muốn bán hay cho thuê cũng phải gặp khách hàng hoặc phải được giá... Nếu không suy xét kỹ vấn đề thuế này rất dễ sinh ra nhiễu sự, kiện cáo...

Khi giá lên cao, cung sẽ nhiều hơn, thị trường sẽ dần dần tự điều chỉnh. Tuy nhiên ở Việt Nam, đây là thị trường mà thông tin không đối xứng. Người có nhu cầu bất động sản thực sự bao giờ cũng ít thông tin hơn người bán.

Theo tôi, muốn chống đầu cơ, phải tăng nguồn cung, trước hết cần thúc đẩy việc thực hiện các dự án về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Đồng thời phải sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý, hiệu quả. Những doanh nghiệp đã được cấp đất nhưng sau một năm mà chưa triển khai dự án thì phải giải trình, nếu “om” đất sẽ phải bị phạt nặng...

Hiện nay, chúng ta chưa đánh giá đúng vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường trụ cột của nền kinh tế, tỉ lệ đóng góp vào GDP lớn.

Thị trường này phát triển, kéo theo thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, nội thất,... phát triển theo. Người ta nói, thị trường bất động sản tăng một đồng thì các thị trường khác tăng hai đồng.

Ở nhiều nước, số tiền ngân hàng cho vay để phát triển thị trường bất động sản chiếm khoảng 30% tổng vốn cho vay. Nếu thị trường này đóng băng thì làm ứ đọng một lượng vốn lớn, ngân hàng thiếu khách hàng, rồi xảy ra tình trạng nợ đọng, nợ xấu... ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường tiền tệ cũng như đến nền kinh tế của đất nước.

Để phát triển thị trường bất động sản cần tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường hoạt động. Trong đó, cần chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung - cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội. Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường.

Hoàn thiện cơ cấu thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản. Hệ thống chính sách và các cơ chế cần được hoàn thiện theo hướng: Tôn trọng các quy luật của thị trường và xu hướng hội nhập quốc tế; tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh; Nhà nước chủ động điều tiết và quản lý có hiệu quả để thị trường hoạt động minh bạch, hiệu quả, huy động được tiềm năng nằm trong bất động sản. Nhưng muốn có thể chế hợp lý về thị trường bất động sản, trước hết phải nắm vững quy luật của thị trường này".

Giá đất cần được điều tiết để bảo đảm ở mức hợp lý

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

“Để đạt được mục tiêu phát triển bền vững trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đất đai đóng các vai trò quan trọng.

Thứ nhất, nền sản xuất xã hội có ba yếu tố đầu vào là lao động, đất đai (gồm cả tài nguyên thiên nhiên) và vốn. Các yếu tố đầu vào này được xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát triển và bền vững của nền sản xuất xã hội. Các yếu tố đầu vào này cũng hình thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới sự điều tiết trực tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch.

Đối với đất đai ở nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Quy hoạch sử dụng đất hợp lý có tác dụng trực tiếp tạo thành công trong quá trình đầu tư phát triển gắn với giải quyết nhà ở, xóa đói giảm nghèo, giám sát quá trình đô thị hóa, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn và phát triển văn hóa nhằm bảo đảm tính bền vững.

Thứ hai, giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người. Giá đất cần được điều tiết để bảo đảm ở mức hợp lý. Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hóa so với các nước khác và không bảo đảm khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp thì làm mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế đầu tư.

Như vậy, giá đất có tác động trực tiếp vào hàng hóa, tác động mang tính quyết định vào hình thành giá hàng hóa bất động sản. Điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hàng hóa nói chung. Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt là hệ thống thuế về đất đai để Nhà nước điều tiết giá đất về mặt bằng hợp lý đóng vai trò quyết định trong đầu tư phát triển kinh tế và bảo đảm ổn định xã hội.

Thứ ba, đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân tố quyết định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp để phát triển đất nước nhanh và bền vững.

Những nước công nghiệp mới (NIC) đều phải dựa vào nguồn vốn của nước ngoài để đầu tư phát triển. Đến nay, một luận thuyết được nhiều người chú ý đã chứng minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu tư công nghiệp hàng hóa bằng nguồn vốn trong nước đang tiềm ẩn trong đất đai.

Nếu khơi dậy được kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng “thế năng” sang vốn ở dạng “động năng” để có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực.

Việc “đánh thức” vốn tiềm năng của đất đai chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản. Nếu làm tốt cơ chế này thì chúng ta sẽ có vốn là nguồn chủ động từ nội lực”.

Có nhiều lý do để bất động sản nóng lên

Ông Nguyễn Trung Vũ, Giám đốc Công ty Bất động sản Century

“Thực ra có rất nhiều lí do để thị trường bất động sản nóng lên trong thời gian vừa qua. Thứ nhất, nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng cao làm cho người dân muốn thay đổi điều kiện sống của mình. Thứ hai, các dự án lớn rất chậm triển khai mà quá trình đô thị hóa lại diễn ra quá nhanh chóng.

Thứ ba, người dân hy vọng trong thời gian tới Chính phủ sẽ cho Việt kiều mua nhà, giới đầu cơ sẽ dựa vào thông tin đó để tích trữ nhà trước. Thứ tư, chính sách thuế của Nhà nước không theo kịp được sự phát triển của thị trường bất động sản. Ở nước ngoài, những khu đất đẹp đều bị đánh thuế sử dụng đất rất cao nên không phải ai cũng có thể mua hoặc đầu cơ được.

Một lí do nữa là số lượng người đầu cơ bất động sản tăng nhanh trong thời gian qua do thị trường chứng khoán bùng nổ. Hơn nữa: bài toán đầu tư vào chung cư cao cấp là bài toán rất dễ tính toán sinh lời, chung cư cũ không có nhiều dịch vụ phục vụ cho nhu cầu hàng ngày như: siêu thị, bảo vệ, nơi để xe... Còn chung cư mới thì bao gồm đầy đủ các dịch vụ kèm theo, ngân hàng thì sẵn sàng cho vay để mua nhà, lại dễ cho thuê lại.

Giá nhà đất ở nước ta quá cao so với thu nhập của người dân. Muốn khắc phục tình trạng trên, cần điều chỉnh hợp lý cung - cầu trên thị trường bất động sản bằng việc tăng cung cho thị trường này. Tăng cung là cần phải phát triển các thành phố vệ tinh, ở đó có trường học, có bệnh viện, có công viên, có trụ sở làm việc, có trung tâm mua sắm, có cơ sở hạ tầng tốt...

Người ta sẽ không cần phải vào trung tâm, không cần phải di chuyển quá nhiều. Nếu cứ phát triển như vết dầu loang hiện nay, chỉ xây dựng được một số tòa nhà, chung cư, các tiểu đô thị và các khu này cứ bám vào hạ tầng vốn đã quá tải của thành phố thì vẫn không giải quyết tốt được tình hình cung cầu của thị trường bất động sản”.

Các doanh nghiệp bất động sản trong nước cần liên kết

Ông Trương Thái Sơn, Giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân

“Để giảm thiểu tình trạng mua đi bán lại, đẩy giá nhà đất cao hơn nhiều so với giá trị thực, Nhà nước cần có chính sách ưu đãi cho những nhà đầu tư tham gia các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong quy hoạch phát triển hạ tầng đô thị, các cấp chính quyền cần quy hoạch quỹ đất xã hội cho dân nghèo, đồng thời có sự hỗ trợ đặc biệt về tài chính-tín dụng để người dân có thể xây, mua hoặc thuê nhà ở.

Muốn tăng cung, theo tôi, cần phải đơn giản hoá và công khai hoá các thủ tục đầu tư, giao đất, bồi hoàn giải tỏa, đấu thầu dự án, giảm bớt các thủ tục hành chính rườm rà.
Để thị trường bất động sản phát triển cần có một thị trường tài chính - tiền tệ hỗ trợ. Có người cho rằng việc ngân hàng ồ ạt cho khách hàng vay tiền mua nhà đất có thể làm cho thị trường bất động sản chứa nhiều yếu tố rủi ro.

Nhưng theo tôi, điều này có tác dụng tốt, tạo điều kiện cho người dân có khả năng mua nhà với nguồn vốn tín dụng dài hạn, đồng thời giúp chủ dự án có vốn để đầu tư phát triển hạ tầng. Thực tế cho thấy, ngân hàng kết hợp với các nhà đầu tư dự án đã kích hoạt sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Vấn đề còn lại ở chỗ làm thế nào kiểm soát một cách có hiệu quả sự nối kết này, hạn chế những rủi ro có thể xảy ra.

Xu hướng liên kết trong thị trường bất động sản giúp việc đầu tư bất động sản phát triển bền vững, tăng khả năng tài chính, tăng tính chuyên nghiệp, chia sẻ rủi ro, nâng cao năng lực cạnh tranh.

Nếu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không tăng cường hợp tác, liên kết với nhau thành những tập đoàn có tiềm lực đủ mạnh thì không sớm thì muộn sẽ sớm nhường sân cho các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Bởi vì theo luật kinh doanh bất động sản không có sự phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong lĩnh vực này”.

Mức giá chưa phản ánh thực chất

Ông Alastair Orr Ewing, Chủ tịch Savills Vietnam

"Có rất nhiều nhân tố đang ảnh hưởng đến giá nhà đất tại Việt Nam. Đầu tiên, thị trường nhà đất Việt Nam phát triển còn manh mún, non trẻ, không phải nhiều người đã thực sự hiểu về bất động sản.

Khi có vài dự án sớm đạt được thành công thì không ít người dù chưa biết nhiều về thị trường này cũng vẫn đổ xô vào đầu tư nhà đất. Sự đầu cơ rõ ràng góp phần làm tăng giá bất động sản.

Cũng có yếu tố khác đẩy giá lên là do cơ hội đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực khác còn hạn chế. Đầu tư vào nhà đất vẫn dược coi là an toàn nhất đối với đồng tiền mà người ta bỏ ra.

Một trong những yếu tố quan trọng khác tác động đến giá nhà đất là tư tưởng muốn sở hữu đất đai của người Việt Nam.

Khi nhu cầu quá cao mà nguồn cung không thể đáp ứng được thì sẽ đẩy giá nhà và giá đất lên cao. Tại các trung tâm lớn của Việt Nam, nhu cầu về nhà ở tăng mạnh, nhiều nhà ở đang được mua đi bán lại bởi các nhà đầu cơ.

Ngoài ra, hiện có rất nhiều người nước ngoài đang sống và làm việc tại Việt Nam nên nhu cầu về nhà cho người nước ngoài thuê cũng rất cao. Hơn nữa, trong thời gian qua, thị trường chứng khoán của Việt Nam đã có những bước phát triển vượt bậc, gây tác động lớn đến thị trường bất động sản, nhất là phần căn hộ cao cấp và villa.

Những người được lợi từ sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường chứng khoán là các cổ đông, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư và nhà đầu tư trong, ngoài nước. Nhiều người có mức thu nhập cao đã mua nhiều căn hộ, biệt thự hơn nên nhu cầu căn hộ, biệt thự bán, cho thuê cũng tăng vọt.

Cuối cùng, với một số người, mua bán đất đai chính là cách thức hữu hiệu để “rửa tiền” nên cũng góp phần làm giá nhà đất tăng cao. Mức đô thị hóa nhanh, sự chuyển biến trong phong cách sống, thành phần dân số, những nguồn của cải và thu nhập của người dân đang ngày càng tăng chính là những căn cứ đầy thuyết phục để dự đoán nhu cầu căn hộ tiếp tục gia tăng trong tương lai.

Hiện nay, giá nhà đất tại các đô thị lớn của Việt Nam đang ở mức quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Tuy nhiên, mức giá này không phản ánh được thực chất tiêu chuẩn và chất lượng của sản phẩm vì thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn thiếu minh bạch cũng như các chuẩn mực để giám sát kết quả và thực tế mua bán.

Chúng tôi hy vọng môi trường kinh doanh ở Việt Nam sẽ tiếp tục được cải thiện một cách nhanh chóng và Savills rất hân hạnh được đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp các dịch vụ cho các nhà đầu tư để phát triển thị trường này”.