TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Tìm chế tài hạn chế dân “lướt sóng” bất động sản
Nhiều quy định chặt chẽ hơn trong dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản
Các ý kiến góp ý cho việc sửa đổi dự án Luật Kinh doanh bất động sản tại phiên họp mở rộng của Thường trực ủy ban Kinh tế ngày 28/2, có hướng đến việc muốn cho thị trường này lành mạnh trở lại, thì cần có chế tài làm sao hạn chế ham muốn “lướt sóng” của người dân.
Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội Tp.HCM, TS. Trần Du Lịch đề nghị: “Cơ quan soạn thảo cần rà soát toàn bộ thị trường bất động sản và các dự án luật khác để đồng bộ và lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt là các định chế tài chính, để giảm đi các nhà đầu tư cá nhân không chuyên nghiệp, hướng tới đầu tư chuyên nghiệp của các định chế tài chính”.
Vấn đề mua bán nhà trên giấy, ông Lịch cho rằng việc khống chế điều kiện huy động vốn xây chung cư như xong móng mới bắt đầu được rao bán nhà thực chất không quan trọng vì đó là quan hệ, thỏa thuận dân sự.
Vấn đề là cần quản lý, đảm bảo được tiền thu từ người góp vốn được dùng để làm công trình đó chứ không phải để làm việc khác.
Có như vậy mới tránh được việc chủ đầu tư huy động tiền góp của người dân xong rồi mang đi mua đất để bán qua lại lướt sóng hưởng chênh lệch. Đó mới là nội dung cần thiết phải quy định chứ không cần chạy theo điều chỉnh quan hệ dân sự.
Nhiều băn khoăn về vấn đề quy hoạch, Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, ông Thân Đức Nam, nêu câu hỏi: “Khi lập quy hoạch bất động sản các địa phương có cần thiết phải lập nhiều quy hoạch hay không? Theo tôi trong quy định của dự án Luật cần quy định rõ những quy hoạch địa phương cần phải lập và nếu thừa, các địa phương phải chịu trách nhiệm, vì cứ quy hoạch ào ạt rồi kêu nhà đầu tư vào đầu tư, rồi bán không ai mua. Dự án Luật cần quy định rõ trách nhiệm điều khoản ở vấn đề này”.
Theo tờ trình của Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, cùng với các Luật về nhà ở, Luật Đất đai, đầu tư, xây dựng cơ bản tạo ra một hệ thống cơ sở pháp lý tương đối đầy đủ, đồng bộ giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Tuy nhiên, sau hơn 7 năm triển khai thi hành, Luật hiện hành đã bắt đầu bộc lộ những tồn tại, hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới và trong quản lý nhà nước.
Dẫn ra những điểm hạn chế, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết Luật hiện hành chưa có đủ chế tài để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển ổn định, để từ đó có thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu thị trường làm cho thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định, làm nảy sinh tình trạng đầu tư tự phát; nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ, thi công cầm chừng, để đất hoang hóa, lãng phí...
Bên cạnh đó, Luật Bất động sản năm 2006 vẫn chưa có quy định phân biệt rõ đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản...
Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản tán thành việc sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đáp ứng các yêu cầu của thực tiễn và yêu cầu quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Đồng thời nhấn mạnh, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải bảo đảm điều chỉnh toàn diện các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản; bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo, mâu thuẫn với các đạo luật khác có liên quan như Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư.
“Tuy nhiên, dự án Luật sửa đổi cần kế thừa, phát triển những ưu điểm, những quy định còn phù hợp, đang phát huy hiệu quả và bổ sung các quy định mới cho đầy đủ, chặt chẽ, đồng bộ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng phát triển hiệu quả, ổn định, công khai, minh bạch”, Chủ nhiệm ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Giàu lưu ý.
Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản đang được kỳ vọng sẽ tạo ra chế tài đủ mạnh để tạo lập thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định theo hướng siết chặt hơn hoạt động mua bán nhà đất.
Theo đó, nhiều quy định chặt chẽ hơn đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh các dự án trong kinh doanh dự án bất động sản được bổ sung, điều chỉnh trong dự thảo luật này.
Chẳng hạn, theo luật hiện hành, để dự án được đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư chỉ cần “giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”.
Còn dự thảo luật sửa đổi buộc chủ đầu tư các dự án bất động sản phải có đồng thời “hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Hay như quy định chủ đầu tư các dự án chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi đã có sự bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hai bên đã ký kết.
Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội Tp.HCM, TS. Trần Du Lịch đề nghị: “Cơ quan soạn thảo cần rà soát toàn bộ thị trường bất động sản và các dự án luật khác để đồng bộ và lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt là các định chế tài chính, để giảm đi các nhà đầu tư cá nhân không chuyên nghiệp, hướng tới đầu tư chuyên nghiệp của các định chế tài chính”.
Vấn đề mua bán nhà trên giấy, ông Lịch cho rằng việc khống chế điều kiện huy động vốn xây chung cư như xong móng mới bắt đầu được rao bán nhà thực chất không quan trọng vì đó là quan hệ, thỏa thuận dân sự.
Vấn đề là cần quản lý, đảm bảo được tiền thu từ người góp vốn được dùng để làm công trình đó chứ không phải để làm việc khác.
Có như vậy mới tránh được việc chủ đầu tư huy động tiền góp của người dân xong rồi mang đi mua đất để bán qua lại lướt sóng hưởng chênh lệch. Đó mới là nội dung cần thiết phải quy định chứ không cần chạy theo điều chỉnh quan hệ dân sự.
Nhiều băn khoăn về vấn đề quy hoạch, Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, ông Thân Đức Nam, nêu câu hỏi: “Khi lập quy hoạch bất động sản các địa phương có cần thiết phải lập nhiều quy hoạch hay không? Theo tôi trong quy định của dự án Luật cần quy định rõ những quy hoạch địa phương cần phải lập và nếu thừa, các địa phương phải chịu trách nhiệm, vì cứ quy hoạch ào ạt rồi kêu nhà đầu tư vào đầu tư, rồi bán không ai mua. Dự án Luật cần quy định rõ trách nhiệm điều khoản ở vấn đề này”.
Theo tờ trình của Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, cùng với các Luật về nhà ở, Luật Đất đai, đầu tư, xây dựng cơ bản tạo ra một hệ thống cơ sở pháp lý tương đối đầy đủ, đồng bộ giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Tuy nhiên, sau hơn 7 năm triển khai thi hành, Luật hiện hành đã bắt đầu bộc lộ những tồn tại, hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới và trong quản lý nhà nước.
Dẫn ra những điểm hạn chế, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết Luật hiện hành chưa có đủ chế tài để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển ổn định, để từ đó có thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu thị trường làm cho thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định, làm nảy sinh tình trạng đầu tư tự phát; nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ, thi công cầm chừng, để đất hoang hóa, lãng phí...
Bên cạnh đó, Luật Bất động sản năm 2006 vẫn chưa có quy định phân biệt rõ đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản...
Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản tán thành việc sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đáp ứng các yêu cầu của thực tiễn và yêu cầu quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Đồng thời nhấn mạnh, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải bảo đảm điều chỉnh toàn diện các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản; bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo, mâu thuẫn với các đạo luật khác có liên quan như Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư.
“Tuy nhiên, dự án Luật sửa đổi cần kế thừa, phát triển những ưu điểm, những quy định còn phù hợp, đang phát huy hiệu quả và bổ sung các quy định mới cho đầy đủ, chặt chẽ, đồng bộ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng phát triển hiệu quả, ổn định, công khai, minh bạch”, Chủ nhiệm ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Giàu lưu ý.
Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản đang được kỳ vọng sẽ tạo ra chế tài đủ mạnh để tạo lập thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định theo hướng siết chặt hơn hoạt động mua bán nhà đất.
Theo đó, nhiều quy định chặt chẽ hơn đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh các dự án trong kinh doanh dự án bất động sản được bổ sung, điều chỉnh trong dự thảo luật này.
Chẳng hạn, theo luật hiện hành, để dự án được đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư chỉ cần “giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”.
Còn dự thảo luật sửa đổi buộc chủ đầu tư các dự án bất động sản phải có đồng thời “hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Hay như quy định chủ đầu tư các dự án chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi đã có sự bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hai bên đã ký kết.