Trong khoảng 5 năm tới, thị trường bất động sản sẽ đón nhiều động lực tăng trưởng tích cực, nhờ nguồn cung được khơi thông, điểm nghẽn pháp lý dần được tháo gỡ và nhu cầu thực ngày càng đóng vai trò trung tâm…

Tại hội thảo “Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản” do hệ sinh thái truyền thông Người Quan Sát tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng xét trên tổng thể các yếu tố nền tảng, thị trường bất động sản đang sở hữu nhiều động lực tích cực, từ chính sách điều hành, hệ thống pháp luật, công tác quy hoạch, đầu tư hạ tầng cho đến triển vọng tăng trưởng kinh tế, đều tạo ra những điều kiện thuận lợi để thị trường phát triển ổn định và bền vững.

NHU CẦU THỰC DẪN DẮT THỊ TRƯỜNG

Theo TS. Đính, thay đổi quan trọng nhất là quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Thực tế, thời gian qua, nhiều dự án từng rơi vào tình trạng đình trệ, chậm triển khai hoặc “đắp chiếu” do vướng mắc pháp lý đã được cơ quan quản lý tìm giải pháp xử lý. Đây không chỉ là câu chuyện giải cứu dự án, mà còn nhằm tránh lãng phí nguồn lực xã hội, đồng thời tạo điều kiện để hiện thực hóa các quy hoạch và định hướng phát triển kinh tế - xã hội đã phê duyệt.

“Khi dự án được tháo gỡ và đưa trở lại thị trường, nguồn cung sẽ gia tăng đáng kể.  Không chỉ số lượng, chất lượng nguồn cung cũng cải thiện nhờ hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện và các tiêu chuẩn phát triển dự án chặt chẽ hơn”, ông Đính nhận định.

Theo lãnh đạo VARS, những năm tới, thị trường sẽ không còn đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài như giai đoạn trước. Đặc biệt, việc các địa phương đẩy mạnh triển khai quy hoạch, phát triển hạ tầng và hoàn thiện thủ tục đầu tư tiếp tục giúp thị trường có thêm dự án mới, đa dạng hơn về loại hình và phân khúc sản phẩm.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng triển vọng tích cực của thị trường không chỉ đến từ phía nguồn cung, mà còn được hỗ trợ bởi nền tảng tăng trưởng kinh tế và nhu cầu của người dân. Khi kinh tế phát triển, thu nhập cải thiện, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu nhà ở, mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ chắc chắn gia tăng. Đây là động lực quan trọng thúc đẩy cầu thị trường trong trung và dài hạn.

Song, khác với những chu kỳ tăng trưởng trước, sự gia tăng nhu cầu cũng dự báo đi cùng với mức độ cạnh tranh gay gắt trên thị trường. Bởi nguồn cung cải thiện có thể tạo ra nhiều lựa chọn cho khách hàng, qua đó, hạn chế tình trạng khan hiếm giả tạo và giảm nguy cơ tăng giá bất thường.

Vì vậy, trong bối cảnh mới, yếu tố quyết định thành công của dự án không phải khả năng tạo sóng hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà là giá trị sử dụng thực tế, khả năng khai thác hiệu quả và mức độ đáp ứng nhu cầu của người dân. Xu hướng này thúc đẩy thị trường chuyển dịch mạnh hơn sang mô hình phát triển lấy người dân làm trung tâm. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và chất lượng sống tốt trở thành động lực tăng trưởng chính của thị trường.

“Khoảng 5 năm tới, bức tranh thị trường bất động sản sẽ tích cực hơn. Các điểm nghẽn cung - cầu từng bước được tháo gỡ, nhu cầu thực được đặt ở vị trí trung tâm và thị trường có cơ hội tạo ra những bước đột phá mới”, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

 NHÀ ĐẦU TƯ CẦN LIÊN TỤC CẬP NHẬT KIẾN THỨC 

Tuy nhiên, sự thay đổi của thị trường cũng đòi hỏi yêu cầu cao hơn đối với nhà đầu tư. Khi nguồn cung gia tăng, các sản phẩm trở nên đa dạng và thông tin minh bạch hơn, việc lựa chọn đúng cơ hội phụ thuộc nhiều vào năng lực phân tích, khả năng ra quyết định của mỗi cá nhân.

Theo Chủ tịch VARS, yêu cầu quan trọng nhất đối với nhà đầu tư là liên tục cập nhật kiến thức và thích ứng với những thay đổi của thị trường.

Ông đánh giá hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản đang được hoàn thiện nhanh chóng, trong khi công tác quản lý ngày càng được số hóa và minh bạch hóa. Vì vậy, nhà đầu tư không thể tiếp tục tham gia thị trường theo kinh nghiệm hoặc tâm lý đám đông như trước. Việc nắm vững quy định về đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản, quy hoạch và giao dịch… là điều kiện tiên quyết giúp hạn chế rủi ro và tìm kiếm cơ hội hiệu quả. “Khi thị trường trở nên minh bạch hơn, những người hiểu luật, hiểu quy hoạch, hiểu xu hướng vận động của thị trường chắc chắn có lợi thế lớn khi đưa ra quyết định đầu tư”, ông Đính nhận định.

Ở góc độ tài chính, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI, nhận định giai đoạn hiện nay đang mở ra nhiều cơ hội cho người mua khi nguồn cung đa dạng, và thị trường xuất hiện không ít sản phẩm có giá hấp dẫn từ cả chủ đầu tư lẫn thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên, một số nhà đầu tư hiện vẫn đánh giá giá trị tài sản thông qua phương pháp so sánh đơn thuần. Nhưng giữa bối cảnh thị trường điều chỉnh hoặc giảm giá, việc chỉ dựa vào các giao dịch lân cận có thể dẫn đến nhận định thiếu chính xác. “Nếu cả thị trường đều đang giảm giá thì việc so sánh không còn nhiều ý nghĩa. Điều quan trọng phải xác định được giá trị thực của tài sản bằng những phương pháp định giá khác nhau”, ông Hùng phân tích.

Đối với bất động sản nhà ở, chuyên gia lưu ý yếu tố cốt lõi nằm ở khả năng tạo ra dòng tiền và giá trị khai thác thực tế. Một sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực phải có khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng, hoặc tạo ra nguồn thu từ hoạt động cho thuê. Khi xác định được giá trị thực của tài sản thông qua dòng tiền và khả năng khai thác, nhà đầu tư sẽ có cơ sở rõ ràng để đưa ra quyết định. Theo ông Hùng, việc mua được bất động sản với mức giá thấp hơn giá trị định giá thực tế luôn là một trong những chiến lược đầu tư hiệu quả và an toàn nhất.

Trong khi đó, ông Phạm Hưng, Giám đốc Marketing và Kinh doanh Nam Long Group, nhận định thị trường đang vận động theo nguyên tắc mới, đòi hỏi nhà đầu tư cần bám sát thông tin và lựa chọn chiến lược phù hợp với năng lực tài chính của bản thân. Do đó, yếu tố đầu tiên cần quan tâm là theo dõi các thông tin liên quan đến quy hoạch, hạ tầng và định hướng phát triển của địa phương. Bên cạnh đó, nhà đầu tư phải bám sát các xu hướng thực tế của thị trường, thay vì chạy theo những cơn sốt ngắn hạn. Việc lựa chọn sản phẩm cần dựa trên khả năng hấp thụ của thị trường và nguồn lực tài chính của chính nhà đầu tư.