Hà Nội: Nhóm có nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn sẽ là tệp khách chính trong 2026

Sau giai đoạn sôi động, thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận dấu hiệu chững lại khi thanh khoản giảm và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh đó, nhu cầu ở thực và xu hướng đầu tư dài hạn được dự báo sẽ đóng vai trò chủ đạo, định hình diễn biến thị trường thời gian tới.

ÁP LỰC TÀI CHÍNH NGÀY CÀNG LỚN 

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 1/2026 chỉ đạt khoảng 19.500 giao dịch, giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái và 48% so với quý 4/2025. Đà giảm xuất hiện ở hầu hết các loại hình bất động sản.

Diễn biến này cho thấy thị trường không chỉ chịu tác động ngắn hạn từ yếu tố mùa vụ, mà nội lực phục hồi và khả năng hấp thụ của thị trường cũng đang suy yếu rõ rệt so với giai đoạn sôi động của năm 2025. 

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định nhà đầu tư hiện có xu hướng kéo dài thời gian quan sát, ưu tiên quản trị dòng tiền và chờ thêm các tín hiệu ổn định từ lãi suất, kinh tế vĩ mô cũng như mặt bằng giá trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.

Khảo sát khách hàng do One Mount Group thực hiện trong quý 1/2026 chỉ rõ khoảng 36% khách hàng có duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản, bao gồm: nhóm “đang cân nhắc” và “chuẩn bị mua”, giảm mạnh so với mức 55% của năm 2025.  Đáng chú ý, chỉ 17% khách hàng có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi tới 41% lựa chọn thời điểm mua trong một năm tới. 

Ngoài ra, theo khảo sát của đơn vị, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu, với 58% khách hàng tham gia lựa chọn trong tất cả các kênh đầu tư, thể hiện niềm tin vào tiềm năng tăng trưởng của bất động sản trong trung và dài hạn chưa suy giảm. Dù vậy, so với khảo sát gần nhất thực hiện năm ngoái, khi mà thị trường sôi động, tỷ lệ này đã giảm 13 điểm phần trăm. 

Theo đại diện One Mount Group, nguyên nhân chính khiến nhu cầu bất động sản suy giảm đến từ áp lực tài chính ngày càng lớn. Phần lớn khách hàng cho rằng mặt bằng giá hiện tại đã tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập, khiến khả năng tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn. 

Bên cạnh đó, lãi vay vẫn duy trì ở mức cao trong khi thị trường còn tiềm ẩn nhiều rủi ro từ kinh tế vĩ mô và địa chính trị. Điều này khiến ngay cả nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt cũng trở nên thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy để đầu tư bất động sản trong ngắn hạn. 

NĂM 2026 VẪN DUY TRÌ THANH KHOẢN ĐÁNG KỂ 

Theo dự báo của One Mount Group, thị trường chuyển nhượng Hà Nội trong năm 2026 vẫn duy trì thanh khoản đáng kể, dù xu hướng phân hóa diễn ra rõ nét giữa các khu vực và loại hình sản phẩm.

Trong đó, ở phân khúc căn hộ thứ cấp, tổng lượng giao dịch dự kiến đạt khoảng 33.000 căn, với các dự án đại đô thị tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản nhờ nguồn cung lớn, hệ sinh thái hoàn thiện và nhu cầu ở thực ổn định. Ngoài ra, phân khúc thổ cư dự báo đạt khoảng 30.500 giao dịch trong năm 2026. Thanh khoản khác biệt theo từng khu vực, phụ thuộc vào mặt bằng giá, chất lượng hạ tầng và mức độ minh bạch của thông tin quy hoạch.

Ông Trần Minh Tiến đánh giá năm 2026, nhu cầu mua bất động sản Hà Nội sẽ không có sự bùng nổ như năm ngoái, nhóm đầu tư ngắn hạn giảm mạnh và nhóm có nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, tích sản sẽ là tệp khách hàng chính. Với nhóm khách hàng này, căn hộ chuyển nhượng tiếp tục có lợi thế nhờ mức giá phù hợp, sản phẩm rõ ràng và khả năng sử dụng ngay.

“Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh hơn, nơi những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn phần còn lại của thị trường”, Giám đốc One Mount Group nhận định.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội lưu ý các chủ đầu tư cần nhanh chóng điều chỉnh chiến lược theo hướng bám sát nhu cầu ở thực, đặc biệt tại phân khúc nhà ở vừa túi tiền nhằm cải thiện thanh khoản và duy trì sức hấp thụ. Đồng thời, xu hướng tái cơ cấu danh mục đầu tư theo hướng gia tăng tỷ trọng các tài sản tạo dòng tiền ổn định.

Đặc biệt đối với nhóm nhà đầu tư cá nhân chưa có nhiều kinh nghiệm, ông Phạm Hưng, Giám đốc Marketing và Kinh doanh Nam Long Group khuyến nghị nhóm này nên tìm đến các đơn vị tư vấn tài chính, tổ chức nghiên cứu thị trường và hệ thống môi giới chuyên nghiệp, để được hỗ trợ phân tích và đánh giá cơ hội đầu tư. Các đơn vị tư vấn uy tín có thể giúp tiếp cận thông tin đầy đủ hơn, đánh giá rủi ro chính xác hơn và xây dựng chiến lược phù hợp với từng mục tiêu tài chính.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn mà giá trị sử dụng sẽ quan trọng hơn giá trị kỳ vọng. Trong kỷ nguyên “nhà là để ở”, những sản phẩm có vị trí kết nối tốt, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thực tế, sở hữu hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh và gắn với các cực tăng trưởng mới sẽ là nhóm tài sản có sức cạnh tranh bền vững nhất. Nói cách khác, thay vì chạy theo những cơn sóng ngắn hạn, thị trường đang dần quay trở lại với bản chất cốt lõi của bất động sản: phục vụ con người và tạo ra giá trị sử dụng thực sự cho cuộc sống.