Văn phòng cho thuê: “Ấm” Bắc, “lạnh” Nam

Trong khi thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội có những tín hiệu tích cực, thì phân khúc này ở Tp.HCM lại không được như kỳ vọng của các chủ đầu tư.

Kết quả khảo sát thị trường văn phòng cho thuê trong quý 3 của một số công ty nghiên cứu, tiếp thị bất động sản cho thấy, một trong những lần hiếm hoi, mảng văn phòng cho thuê tại hai trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước lại có diễn biến trái chiều.

Tp.HCM: Giá giảm, tỷ lệ trống tăng

Theo CBRE, thị trường văn phòng cho thuê tại Tp.HCM trong quý 3, thị trường không có nhiều chuyển biến tích cực so với quý trước đó. Toàn thành phố không có nguồn cung hạng A mới nào trong quý, chỉ có hai tòa nhà hạng B mới ở quận 4 được hoàn thành và đưa vào khai thác.

Giá chào thuê trung bình hạng A đạt 34,13 USD/m2, giảm 0,2%, hạng B là 18,36 USD/m2, giảm 1,9%, hạng C đạt 15,33 USD/m2, giảm khoảng 2%. Nếu tính chung toàn thị trường, giá thuê đã giảm khoảng 1,8% so với quý trước. Còn so với cùng kỳ năm ngoái, giá chào thuê của mỗi phân khúc đều giảm xấp xỉ 10%.

Theo nhận định của các chuyên gia, với mức giảm nhẹ như trên, giá thuê hạng A cơ bản đã chạm đáy, nhưng với việc còn một lượng lớn diện tích trống, giá thuê có thể sẽ còn tiếp tục giảm.

Quý 3 tiếp tục ghi nhận sự khó khăn của thị trường cũng như các chủ tòa nhà khi tỷ lệ trống trên toàn thị trường có xu hướng tăng, đạt ở mức khoảng 17% trong quý 3, tăng 0,2% so với quý trước. Trong đó, tỷ lệ trống hạng A cao nhất là 30,7%, hạng B là 18% và hạng C là 10,2%.

Mặc dù lượng diện tích cho thuê mới trong quý 3 đạt hơn 39.000 m2, tăng 6,1% so với quý trước. Tuy nhiên, hạng A và hạng C ghi nhận diện tích thực thuê giảm so với quý trước. Hạng A có diện tích cho thuê thực là 8.150m2, giảm 9,5%.

Theo dự báo của CBRE, tỷ lệ trống chỉ có thể giảm xuống khi các chủ thuê của các tòa nhà mới hạ giá thấp xuống ngang bằng giá thị trường.

Một phân khúc cho thuê khác tại Tp.HCM cũng không mấy sáng sủa là mặt bằng tại các trung tâm thương mại. Giá chào thuê của phân khúc này khu vực trung tâm trong quý vừa qua đã giảm khoảng 4,6% so với quý 2, xuống còn 109 USD/m2.

Mức giá chào thuê giảm tại khu vực trung tâm có thể được lý giải bởi Bitexco Financial  Tower không đạt được mức giá chào thuê như Vincom Center.

Giá chào thuê tại các trung tâm thương mại tổng hợp ngoài khu vực trung tâm dù khá ổn định so với quý trước, chỉ giảm khoảng 0,2%, nhưng nếu so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê cũng đã giảm gần 11%. Tỷ lệ trống của các trung tâm thương mại trong quý đạt khoảng 12,9%.

Đáng chú ý, các căn nhà phố thương mại tại khu vực quận 1 vốn hạn hữu về nguồn cung, thì hiện đang có tỷ lệ trống ngày càng tăng vì các nhà bán lẻ cho rằng, giá chào thuê quá cao, doanh thu không đủ để trả cho chi phí này.

Hà Nội khởi sắc

Khác với Tp.HCM, trong quý 3, thị trường văn phòng Hà Nội có nhiều dấu hiệu tích cực, nhu cầu thuê ở mức cao, thể hiện qua tổng diện tích cho thuê được trên toàn thị trường trong quý đạt 13.000 m2, tương đương mức cung mới trong quý.

Khảo sát của CBRE Việt Nam cho thấy, các tòa nhà nhỏ khu vực phía Tây với mức chào thuê từ 18 USD/m2 trở xuống được lấp đầy nhanh hơn. Hoạt động cho thuê diễn ra rất nhiều tại các tòa nhà hạng B mới được hoàn thiện trong quý.

Tổng tỷ lệ diện tích trống trên toàn thị trường giảm xuống còn 12,55%, thay vì gần 15% trong quý trước. Tỷ lệ trống của phân khúc hạng A cũng giảm nhẹ, chỉ còn ở mức hơn 4,9%, hạng B giảm mạnh hơn, từ mức 17% xuống còn hơn 15%.

Đáng chú ý, giá chào thuê trong quý của văn phòng hạng A đều tăng trở lại, đạt mức khoảng 40 USD/m2, sau gần một quý giảm xuống còn hơn 37 USD/m2.

Tuy nhiên, trong khi các văn phòng mới trong khu trung tâm có xu hướng tăng giá thì các văn phòng đã cũ ở các quận như Đống Đa, Ba Đình hay phía Tây... lại có xu hướng giảm giá nhẹ.

Một khảo sát tương tự của Savills Việt Nam cũng cho thấy, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê trong quý 3 tại Hà Nội đạt khoảng 868.000 m2, tăng 9% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm trước.

Công suất cho thuê đạt khoảng 86%, với giá thuê trung bình các phân khúc đạt khoảng 25,5 USD/m2/tháng, trong đó Hoàn Kiếm là quận dẫn đầu về công suất và giá thuê.

Đặc biệt, trên thị trường bắt đầu xuất hiện xu hướng quan tâm với phân khúc khá mới lạ là “văn phòng để bán” của các nhà đầu tư. Hiện toàn thành phố có 6 tòa nhà đang áp dụng phương thức này, tập trung chủ yếu ở Ba Đình, Cầu Giấy, Đống Đa...

Một phân khúc cho thuê khác tại Hà Nội cũng có được những tín hiệu tích cực là căn hộ dịch vụ. Với tổng nguồn cung trong quý khoảng 2.360 căn, và sau khi giảm nhẹ trong quý 2, giá thuê đã tăng khoảng 2% trong quý vừa qua, trong đó tăng mạnh nhất tại các tòa nhà được quản lý và điều hành bởi các doanh nghiệp nước ngoài.

Tỷ lệ trống trung bình cũng giảm nhẹ, từ hơn 10% xuống còn 8,2%. Nếu không tính 4 dự án hoàn thành gần đây là Grand Plaza,  Hòa Bình Green Apartment, Crowne Plaza và Melinh Plaza Tower thì tỷ lệ trống trên toàn thị trường gần như tương đương với quý 2, ở mức 19,5%.

Tuy nhiên, với việc đưa vào hoạt động của gần 400 căn hộ tại tòa nhà Keangnam, nguồn phân khúc căn hộ cho thuê được dự báo là sẽ có sự cạnh tranh gay gắt, đó là chưa tính đến hàng trăm căn hộ đã được chủ nhân mua và sẽ đem ra cho thuê.