Văn phòng cho thuê tại Hà Nội: Tỷ lệ trống cao chưa từng có

Trong quý 4/2011, tỷ lệ trống của văn phòng cho thuê tại Hà Nội lên tới 34% ở phân khúc hạng A và 24% hạng B và là mức trống cao nhất trong lịch sử của thị trường này.

Báo cáo cập nhật thị trường văn phòng cho thuê trong những tháng cuối năm 2011 của Công ty CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý vừa qua, phân khúc này chào đón 4 dự án đi vào hoạt động, trong đó đáng kể nhất là Keangnam Lanmark (72 Phạm Hùng) với 89.000m2 (hạng A) và 3 dự án hạng B là: VA Tower, Detech Tower và Mipec Tower.

Tổng nguồn cung mới đạt 143.000m2, với 80% diện tích của các dự án phía Tây thành phố. Trong những tháng cuối năm 2011, diện tích cho thuê thêm đạt 25.000m2, nhưng nguồn cung lớn đã đẩy tỷ lệ trống trên toàn thị trường lên tới 28% và tỷ lệ trống của hạng A là 34,5%, tỷ lệ trống hạng B là 24,4%.

Một khảo sát của Savills Việt Nam đối với phân khúc này cũng cho kết quả tương tự. Ghi nhận của Savills cho thấy, tình hình hoạt động của thị trường trong những tháng cuối năm 2011 vừa qua nhìn chung giảm về cả công suất và giá thuê. Cụ thể công suất thuê trung bình chỉ đạt khoảng 75% và giá thuê đạt 514.000 đồng/m2, giảm khoảng 40.000 đồng/m2 so với hồi đầu năm 2011.

Theo ông Ngô Minh Sơn (CBRE Việt Nam), giá công bố chào thuê văn phòng trong thời gian qua có thể không giảm nhiều, song trên thực tế giá thuê thực đã giảm khá mạnh, thấp hơn giá chào khoảng 20%, thông qua các hình thức khuyến mại, miễn tiền trong nhiều tháng với hợp đồng thuê dài hạn...cũng là những cách gián tiếp giảm giá thuê.

Về khu vực, Hoàn Kiếm vẫn là quận có tình hình hoạt động tốt nhất về công suất thuê. Khu vực Ba Đình, Đống Đa tình hình có cải thiện, trong khi các quận khác như Cầu Giấy, Long Biên và huyện Từ Liêm tình hình ngày một xấu hơn.

Trước thực tế đó, để thu hút khách thuê, các chủ đầu tư đã đẩy mạnh nhiều hình thức ưu đãi như miễn phí treo biển hiệu, gia tăng thời gian miễn phí tiền thuê. Thậm chí, tại khu vực trung tâm, khách thuê có thể được miễn thuê trong thời gian 3 - 6 tháng (với hợp đồng từ 3 năm trở lên) và 8 tháng  (với hợp đồng 5 năm trở lên).

Tuy nhiên, khảo sát của CBRE cũng cho thấy, tỷ lệ trống, đi kèm với xu hướng giảm giá chỉ tập trung tại các dự án mới đi vào hoạt động, nằm ở khu vực phía Tây Hà Nội. Còn ngược lại khu trung tâm của Hà Nội thì mức độ phủ kín và giá thuê vẫn ổn định.

Theo CBRE, sở dĩ có sự phân hóa, chênh lệch giữa khu vực trung tâm và ngoài trung tâm như vậy, bởi trong quý 4/2011, khu vực ngoài trung tâm chiếm 80% trong 143.000 m2 nguồn cung mới toàn thị trường.

Lượng cung này ước tính bằng 15% tổng cung hiện tại của thị trường, đến từ 3 dự án hạng A và B. Ở đây, riêng tòa nhà Keangnam Landmark đã chiếm gần 90.000 m2 sàn thực cho thuê.

Hơn nữa, ngoài tâm lý ngại thay đổi thói quen di chuyển, trong điều kiện kinh tế khó khăn, phải tiết giảm chi tiêu, các khách thuê ở khu vực trung tâm cũng không muốn thay đổi văn phòng bởi chi phí đầu tư mới cho thiết bị, làm nội thất văn phòng đắt đỏ, có thể lên đến vài chục đến vài trăm USD/m2.

Dự báo của CBRE và Savills đều cho thấy, trong năm 2012 này, mảng văn phòng cho thuê tại các khu vực ngoài trung tâm tiếp tục chịu áp lực lớn khi nguồn cung dự báo sẽ tăng, trong khi khách thuê có hạn.

Theo đó, với tổng nguồn cung lên tới 1,033 triệu m2 và trong 3 năm tới ước tính sẽ có thêm 1,1 triệu m2 sàn mới gia nhập thị trường, khách thuê trong thời gian tới sẽ có nhiều ưu thế trong đàm phán về giá thuê và các điều khoản thuê. Đặc biệt, kỳ vọng về giá thuê dưới 17 USD/m2 đối với ngoại thành và dưới 30 USD/m2 đối với khu vực trung tâm rất có thể sẽ thành hiện thực.