Vì sao chung cư cũ rớt giá?

Trong chưa đầy một năm, thị trường chung cư cũ tại Hà Nội đã có những biến động vượt cả ngoài dự đoán của giới đầu tư địa ốc.

Diễn biến chung của thị trường vào thời điểm này là giá giảm, người bán nhiều, người mua ít...  mọi thứ gần như trái ngược với những gì đã diễn ra của một năm về trước.

“Chợ chiều” mua - bán

Vào khoảng đầu năm 2009, khi đó các khu chung cư cũ dù được xây dựng từ 40 - 50 năm trước, song lại là “điểm nóng” thu hút sự quan tâm hàng đầu của giới kinh doanh bất động sản Hà thành.

Đơn giản bởi phần lớn các khu chung cư này có vị trí đắc địa tại khu vực trung tâm của thành phố, cộng với chủ trương cải tạo chung cư cũ của thành phố chính thức được công bố đã khiến giá của phân khúc này tăng chóng mặt.

Khi đó, dù diện tích chỉ trên dưới 30m2 cũng khó có thể mua được với giá dưới 1 tỷ đồng, thậm chí nếu qua tay trung gian, người mua có khi còn phải “lót tay” mới mong có được một căn nhà chưa hẳn đã vừa ý.

Và cũng vì thế nên nhà đầu tư nào lúc đó chỉ cần có được 2 - 3 căn chung cư cũ trong tay thì được xem như một thắng lợi lớn cho cả một năm lăn lộn trên thị trường.

Thế nhưng, ngày vui ngắn chẳng tày gang, “chiến lợi phẩm” thu được một năm về trước đã nhanh chóng trở thành “của nợ” của không ít nhà đầu tư. Nếu giá chung cư cũ từng tăng từ 500 - 700 triệu đồng/căn chỉ trong một thời gian ngắn, thì nay nó cũng giảm tương ứng hoặc thấp hơn chút ít.

“Không ngờ nó rớt giá nhanh thế, nếu không tham tôi đã xả hàng từ cuối năm ngoái thì sẽ không phải mất đứt gần 1 tỷ đồng vì 3 căn hộ ở Giảng Võ và Thanh Xuân Bắc đều đang giảm giá từ 200 - 300 triệu đồng/căn”, anh Nguyễn Thế An (quận Thanh Xuân) thất vọng.

Cũng theo anh An, giảm giá không có nghĩa là sẽ xả hàng dễ dàng. Chung cảnh ngộ như anh vào thời điểm này là không hiếm trong giới đầu tư nhà đất. Thậm chí vị này còn cho biết, có nhà đầu tư còn ôm trên chục căn rải đều ở các quận nội thành, từ khu Thành Công, Giảng Võ đến Nguyễn Công Trứ, Kim Liên,...  chẳng khác nào như ngồi trên đống lửa.

Rớt giá cũng khó mua

Thường thì hễ cứ thị trường vắng người mua, nhiều người bán thì không lâu sau giá sẽ nhanh chóng giảm xuống. Tình trạng chung cư cũ nội thành giảm giá là có thật, nhưng để mua được một căn hộ với đúng giá trị của nó xem ra lại là chuyện không hề đơn giản.

Bởi lẽ, vào thời điểm này, nếu một ai đó muốn mua một căn hộ chung cư cũ để ở từ chính người chủ cần bán thì được ví như việc mò kim đáy bể. Phần lớn những căn hộ đã bán đều nằm trong tay của giới đầu tư trong mấy năm trở lại đây. Và lẽ dĩ nhiên, giá cả của các căn hộ này lại không dễ mua một chút nào, cho dù nó đã giảm khá nhiều so với một năm trước.

Trong khi đó, với những hộ gia đình hiện còn bám trụ lại tại các chung cư cũ đến thời điểm này, họ đều chưa hoặc không có ý định bán nữa. Ngoài lý do giá cả không còn được như năm ngoái, đa phần chủ các căn hộ đều cho rằng, với việc “khai hỏa” cải tạo tại khu Kim Liên, đề án cải tạo chung cư cũ của thành phố đang dần hiện thực hóa sau nhiều năm lỗi hẹn.

“Nếu chịu sống khổ thêm một thời gian, gia đình tôi sẽ có được một căn hộ đẹp hơn, rộng hơn ngay tại trung tâm”, ông Phan Đăng Toàn (khu tập thể Phương Mai) chia sẻ.

Điều đó lý giải vì sao dù giá giảm nhưng để tìm một căn hộ chung cư vào lúc này không khác gì giải một bài toán khó.

Giảm để rồi tăng?

Theo ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Hòa Phát (HoaPhat Land), bản chất của mua bán chung cư cũ là để hưởng lợi từ các dự án cải tạo với diện tích lớn hơn.

Đối với giới đầu tư, chung cư cũ vẫn là một phân khúc có tiềm năng lớn. Nếu biết lựa chọn dự án tốt, xem xét kỹ năng lực của chủ đầu tư thì phân khúc này vẫn sinh lợi cao sau khi đã được cải tạo.

Chính vì thế, việc một ai đó muốn mua căn hộ chung cư cũ đa phần phải chấp nhận mua lại qua tay đã phần nào giúp nhiều người mường tượng ra vai trò chi phối và tầm ảnh hưởng của giới đầu tư đối với phân khúc này.

Theo phân tích của một nhà đầu tư đã “gác kiếm”, thực chất của việc giảm giá chung cư cũ hiện nay có thể là động thái chốt lời của giới đầu tư sau một thời gian dài bị đọng vốn và áp lực trả lãi suất cho ngân hàng. Phần lớn chung cư mà giới đầu tư này nắm giữ đều có giá gốc chỉ từ 700 - 900 triệu đồng/căn, nên giờ họ chấp nhận hạ từ 2 - 3 tỷ đồng/căn xuống còn 1 - 1,5 tỷ đồng/căn thì cũng vẫn có lãi.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, ngoài mục đích chốt lời, động thái giảm giá của giới đầu tư lại được xem như một mũi tên trúng hai đích.

“Phần lớn giới đầu tư không muốn bán chung cư cũ vào thời điểm này nhưng vì vốn lớn, cộng áp lực lãi suất buộc họ phải giảm giá để bán ra một lượng nhất định. Tuy nhiên, mục tiêu mà giới đầu tư có thể đang nhắm đến là sẽ làm cho phân khúc này trầm lắng trong một thời gian nhất định, qua đó tạo ra cơ hội có thể mua được một số căn hộ giá thấp, để rồi lại đẩy giá thu lời trong nay mai”, chuyên gia này phân tích.