Đà Nẵng: Đất nền và căn hộ dẫn dắt thị trường quý 3/2025

Theo Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng quý 3/2025 của DKRA Group, phân khúc đất nền ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ. Nguồn cung sơ cấp đã tăng 85% so với cùng kỳ năm 2024. Bên cạnh đó, nguồn cung mới đạt hơn 1.800 sản phẩm mở bán, chiếm 56% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Phường Ngũ Hành Sơn tiếp tục dẫn đầu, chiếm 91% nguồn cung và 99% lượng tiêu thụ mới.

Đáng chú ý, sức cầu đất nền cũng khởi sắc, đạt 54% trên tổng cung sơ cấp, tăng gấp 27,6 lần so với cùng kỳ. Giao dịch tập trung ở sản phẩm có giá từ 44–54 triệu đồng/m2. Đặc biệt, so với quý trước, giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 3%, giá thứ cấp tăng 4%. Các dự án có hạ tầng và pháp lý hoàn thiện là nhóm chủ lực của thị trường.

Tương tự, ở phân khúc căn hộ, thị trường duy trì đà tăng trưởng tích cực. Nguồn cung sơ cấp tăng 87% so với cùng kỳ; phường Hòa Xuân chiếm 30% tổng nguồn cung; phân khúc hạng A giữ vai trò chủ đạo với 81% tổng cung sơ cấp. Trong quý, có hơn 3.000 căn hộ mới ra mắt, phần lớn thuộc nhóm cao cấp.  Cùng với đó, sức cầu tăng mạnh, đạt 68% trên tổng nguồn cung sơ cấp, tập trung tại các dự án mở bán mới ở phường Hòa Xuân, Ngũ Hành Sơn và Hòa Cường. Tuy nhiên, thị trường bộc lộ rõ sự mất cân đối, khi nguồn cung cao cấp chiếm tỷ trọng lớn làm hạn chế lựa chọn cho người mua ở thực. Giá bán liên tục lập mặt bằng mới, dao động 80–100 triệu đồng/m2.

Ngược lại, nhà phố/biệt thự ghi nhận diễn biến trái chiều. Nguồn cung sơ cấp giảm 15% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ hàng tồn (chiếm 84% tổng nguồn cung). Nguồn cung mới chỉ đạt 32% so với cùng kỳ, tập trung tại khu vực phường Điện Bàn Đông và Hội An Đông. Dù vậy, sức cầu vẫn duy trì đà tăng với lượng tiêu thụ nhích nhẹ 5% so với cùng kỳ, chủ yếu ở các dự án lớn, pháp lý hoàn chỉnh. Phường Ngũ Hành Sơn dẫn đầu nguồn cung (53%), trong khi Điện Bàn Đông có khả năng hấp thụ tốt nhất (chiếm 29% tổng lượng giao dịch sơ cấp). Giá sơ cấp tăng trung bình 10%, giá thứ cấp tăng trung bình 4% so với đầu năm, tập trung ở các dự án đã bàn giao và có hạ tầng tốt.

Còn với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm 7%, chủ yếu là hàng tồn; gần 3 năm qua hầu như không có dự án mới. Sức cầu thấp, thanh khoản hạn chế. Phường Điện Bàn Đông chiếm 74% nguồn cung, trong khi Ngũ Hành Sơn là điểm sáng về tiêu thụ. Giá sơ cấp ổn định, duy trì ở mức cao; nhiều chính sách kích cầu được áp dụng nhưng niềm tin nhà đầu tư vẫn yếu do lo ngại pháp lý và hiệu quả khai thác.

Đáng lưu ý, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục trầm lắng, không ghi nhận giao dịch mới. Nguồn cung chủ yếu từ dự án cũ, giá sơ cấp ổn định ở mức 7,1 – 16,3 tỷ đồng/căn, thị trường thứ cấp gần như “đóng băng”. Dù du lịch có tín hiệu phục hồi, song tình trạng dự án bỏ hoang và vướng pháp lý kéo dài khiến thanh khoản suy giảm.

Condotel cũng không mấy khởi sắc. Nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 2%, toàn bộ là hàng tồn, không có dự án mới gần một năm qua. Các khu vực Điện Bàn Đông, Ngũ Hành Sơn và Hội An Tây chiếm 82% nguồn cung sơ cấp. Sức cầu thấp, nhiều dự án tạm ngưng bán hàng do vướng pháp lý; giá sơ cấp đi ngang, các chính sách hỗ trợ lãi suất và chia sẻ lợi nhuận chưa tạo hiệu quả rõ rệt. Mặc dù du lịch Đà Nẵng phục hồi tích cực, nhưng khó khăn về vốn, pháp lý và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư khiến thị trường chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt trong ngắn hạn.

Dự báo bất động sản Đà Nẵng quý 4/2025, DKRA Consulting cho rằng đất nền tiếp tục tăng nguồn cung (850–950 sản phẩm mở bán mới), giá ổn định, neo cao, thanh khoản phục hồi ở sản phẩm pháp lý rõ ràng. Căn hộ duy trì 3.000–4.000 căn mới, chủ yếu hạng A, thiếu hạng B và C. Nguồn cung mới nhà phố, biệt thự tăng nhẹ (100–200 căn), giá ổn định, thị trường thứ cấp có thể cải thiện so với quý trước và tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã bàn giao nhà với pháp lý hoàn thiện và có vị trí kết nối thuận lợi. Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trầm lắng, ít nguồn cung mới, giá giữ ổn định.