Cổ phiếu bất động sản đã nằm sàn la liệt phiên chiều hôm nay sau chuỗi ngày tăng nóng không đến từ kết quả kinh doanh nổi bật của doanh nghiệp mà đến từ hiệu ứng “ảo tưởng” vào giá đất tại Thủ Thiêm mà Tân Hoàng Minh đã bỏ thầu lên đến 24.500 tỷ đồng...

Như VnEconomy đưa tin, hôm qua, ông Đỗ Anh Dũng Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh chính thức xin được bỏ cọc đấu giá lô đất 24.500 tỷ đồng tại Thủ Thiêm. Thương vụ khiến Tân Hoàng Minh mất 600 tỷ và chấp nhận mọi chế tài cơ quản lý nhà nước nếu đưa ra.

CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN NẰM SÀN LA LIỆT 

Suốt thời gian qua, dựa trên giá đất mà Tân Hoàng Minh bỏ thầu, rất nhiều đội nhóm đưa ra công thức lấy giá thị trường nhân với quỹ đất để định giá công ty bất động sản hàng tỷ USD, khiến nhà đầu tư hưng phấn về tiềm năng doanh nghiệp và FOMO đưa cổ phiếu bất động sản trở thành nhóm tăng mạnh nhất thị trường ngay cả những doanh nghiệp có kết quả kinh doanh chẳng nổi bật gì giá cổ phiếu cũng gấp 2, gấp 3 lần. 

Tuy nhiên, thông tin Tập đoàn Tân Hoàng Minh chính thức xin được bỏ cọc  như một gáo nước lạnh dội vào đầu nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản chuyên "đếm cua" quỹ đất và "ảo tưởng" với giá đất ngất ngưởng mà Tân Hoàng Minh từng đưa ra. Hàng loạt cổ phiếu có quỹ đất tập trung tại các tỉnh phía Nam phiên 12/1 như CRE, DIG, QCG, TDH kịch sàn, "múa bên trăng". Một số khác cũng giảm mạnh theo như NLG, BCG, DXG, NVL, PDR, VHM, VIC.

Bình luận xung quanh câu chuyện Tân Hoàng Minh bỏ cọc, ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc môi giới Hội sở Chứng khoán Mirae Asset cho rằng, hệ quả sau vụ này đâu đó cũng là một đòn "dập lửa" cho cơn sóng hiệu ứng bất động sản gia tăng sau khi "hưởng sái" mức giá rất cao mà Tân Hoàng Minh đưa ra. "Nhất tiễn song điêu và lập lại trật tự là điều tốt hơn là xấu sau vụ "bom hàng thế kỷ này", nếu là vàng thật thì sẽ không sợ lửa", ông Minh nhấn mạnh.

Chuyên gia Chứng khoán ông Nguyễn Hồng Điệp - Giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư S-Talk cho rằng, việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc gây ra những tâm lý ái ngại nhất định cho giới đầu tư đang kẹp hàng đất đai hoặc kẹp cổ phiếu nhóm bất động sản. Tuy nhiên, theo ông Điệp, dù Tân Hoàng Minh bỏ cọc nhưng chắc rằng mặt bằng giá bất động sản khu Đông Sài Gòn sẽ thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn. 

Ông Điệp cũng cảnh báo nhà đầu tư trước những cơn tăng nóng của cổ phiếu. "Tôi không thuộc trường phái "cờ bạc". Tôi luôn nhấn mạnh khía cạnh đầu tư vào các doanh nghiệp có tính minh bạch, có kết quả kinh doanh tốt. Không dưới 3 lần tôi đã nhắc nhà đầu tư một câu "gà son không bằng ăn non". Chơi những loại hàng nóng như thế không có gì là xấu cả, miễn là luôn có nguyên tắc chơi. Thứ nhất: tỷ trọng đầu tư mạo hiểm chỉ nên dưới 30%. Thứ hai: luôn ăn non. Thứ ba: không tắm 2 lần trên 1 dòng sông, tức đã ăn 1 lần thì dừng lại.

Thị trường chứng khoán như một xã hội thu nhỏ. Ở đó có ông Giáo sư, có bà nội trợ, có anh xe ôm, có cô bán thịt. Nó cũng có cả những kẻ vô lại, giang hồ các đảng. Nhưng nguy hiểm nhất là những kẻ lừa đảo chuyên nghiệp, sơ mi cổ cồn. Chính vì thế thay vì mất thời gian vào việc chửi rủa khi mất tiền, chúng ta hãy tự trách bản thân đầu tiên. Chúng ta có quá tham, quá vụ lợi khi nghe ngóng, đọc lén, tham gia vào đủ thứ room chỉ vì miễn phí, tiết kiệm được dăm ba đồng. Trong khi việc quan trọng hơn là phải học hỏi, nâng tầm tri thức cho mình, tìm những nơi tư vấn đàng hoàng, chính danh, thì lại không làm chỉ vì thấy đọc dài quá, tư vấn thì phải trả tiền (dù số tiền rất nhỏ). Nhiều người chỉ thích được phím hàng, chỉ thích được nói thật ngắn gọn, múc hay là không, bán hay là giữ. Lợi dụng tâm lý thích ăn sổi của chúng ta những kẻ lừa đảo đã đưa chúng ta vào tròng", ông Điệp nhấn mạnh.

NHÀ ĐẦU TƯ "ĐẾM CUA" CẢ DỰ ÁN ĐANG NGHIÊN CỨU

Lý giải thêm về đà tăng nóng của cổ phiếu bất động sản trong suốt thời gian dài qua, các chuyên gia của Chứng khoán Yuanta cho rằng, nhà đầu tư bất động sản phẩn bổ danh mục đầu tư của họ sang thị trường chứng khoán do có khoảng 1,2 triệu tài khoản đã được mở mới trong năm nay, vì thế các cổ phiếu bất động sản đang trở nên khá “nóng” và đã tăng rất mạnh. 

Các nhà đầu tư cũng có tầm nhìn dài hạn đối với giá trị quỹ đất của các công ty bất động sản có thể cũng đã ước tính được lợi nhuận của dự án, vì vậy họ sẵn sàng trả giá cao hơn cho các mã cổ phiếu của công ty phát triển bất động sản. Họ mang sự tích cực từ thị trường bất động sản như giá nhà ở hầu như đều tăng vào mỗi năm, hay thậm chí mỗi tháng trong những năm gần đây đến thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, họ không lường trước hoặc là đã bỏ qua khá nhiều yếu tố mà các công ty bất động sản không thể kiểm soát được như quá trình xử lý thủ tục pháp lý, tiến độ hoàn thành dự án, và giá bán. Chi phí lãi vay có thể sẽ tăng cao hơn lợi nhuận khi giá nhà ở tăng nếu tiến trình hoàn thành dự án bị kéo dài.

"Hầu hết các cổ phiếu bất động sản hiện đang giao dịch tương ứng với tỷ lệ P/B đạt hơn 3x. Với mức định giá này, theo quan điểm của chúng tôi, thị trường đang định giá bao gồm cả tiềm năng của quỹ đất và thậm chí là các dự án đang được nghiên cứu. Tất nhiên, các cổ phiếu chắc chắn có thể tiếp tục tăng lên, nhưng chúng tôi sẽ thận trọng với những cổ phiếu có tỷ lệ P/B cao", Yuanta nhấn mạnh.

Tại chương trình Bí mật đồng tiền với chủ đề "Sóng" diễn ra mới đây, đề cập đến đợt "sóng" cổ phiếu bất động sản, ông Phạm Lưu Hưng - Phó Giám đốc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư Chứng khoán SSI - cũng là một gia kỳ cựu trong lĩnh vực chứng khoán - cho biết đang có logic kiểu "đếm cua trong lỗ". Ngành bất động sản vẫn được ưa thích và giá bất động sản có xu hướng tăng nhưng theo ông Hưng, định giá cổ phiếu công ty bất động sản dựa trên việc quỹ đất doanh nghiệp sở hữu và nhân với một mức giá giao dịch ảo nào đó mà không tính đến năng lực triển khai thì đây không phải là một cách đầu tư nghiêm túc.

Ông Hưng cũng cho rằng không thể sử dụng phép tính lấy một cổ phiếu bất động sản có thể tăng vài lần so với hiện tại, từ đó suy ngược ra VN-Index có thể lên 2.500 điểm đến 3.000 điểm.

Chuyên gia SSI nói thêm, không phải "sóng" lúc nào cũng bắt đầu từ "gió". "Trong chứng khoán cũng như vậy, có những cơn sóng do hưởng lợi từ diễn biến vĩ mô, không có yếu tố tạo lập; không cần có kỹ thuật quá phức tạp để lướt những cơn sóng này. Nhưng cái mà chúng ta nói nhiều ở đây là sóng nhân tạo, bị kéo đẩy… Với cách thức lướt sóng này thì không dành cho tất cả mọi người", ông Hưng lưu ý.