"Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản sẽ khó khăn về quỹ đất, nguồn vốn, thủ tục hành chính..., song vẫn có những cơ hội lớn cho các nhà đầu tư". Đây là nhận định chung của nhiều chuyên gia tại các cuộc hội thảo bàn về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản năm 2019 – 2020 vừa diễn ra.

Tại Hội thảo "Chiến lược gia tăng giá trị bất động sản" được tổ chức ngày 12/12, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: đến nay, thị trường bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM đang phát triển bền vững với tốc độ ổn định. Các dự án vẫn tiếp tục được đầu tư mạnh và liên tục cung cấp ra thị trường. Chỉ tính riêng trong quý 3/2018, 2 địa phương này đã đưa ra thị trường 20.328 sản phẩm mới. Cơ cấu sản phẩm hợp lý, giá bán cũng ở mức ổn định.

Nguy cơ thiếu nguồn cung

Tuy nhiên, ông Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều vướng mắc. Trước hết là về nguồn vốn để phát triển các dự án. "Năm 2018, mức tăng trưởng tín dụng tối đa mà Ngân hàng Nhà nước giao cho các ngân hàng chỉ là 14%, thấp hơn nhiều so với các năm trước khoảng 17% -18% và đến tháng 6/2018, nhiều ngân hàng đã dần cạn room tín dụng được cấp từ đầu năm. 

Bên cạnh đó, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tại các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng phi ngân hàng sẽ thực hiện giảm dần theo lộ trình. Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng và hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán, đồng thời cũng nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 200%. Các động thái trên khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn để tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng", ông Nam phân tích.

Ngoài ra, hiện nay, Chính phủ đang đẩy mạnh công tác phòng chống tham nhũng. Từ đó làm trong sạch bộ máy, minh bạch hóa bộ máy công quyền... song cũng khiến các bước thực hiện thủ tục xây dựng sẽ chặt chẽ hơn. "Nhiều dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước không được hoặc chậm phê duyệt, làm chậm thời gian triển khai ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án. Do đó, trong năm 2019, nguồn cung bất động sản trên thị trường có thể chưa ảnh hưởng nhiều vì các doanh nghiệp vẫn còn hàng để bán nhưng đến năm 2020, nếu vướng mắc này không được tháo gỡ, thị trường sẽ thiếu nguồn cung nghiêm trọng", ông Nam nhận định.

Cũng bàn về vấn đề này, tại hội nghị "Bất động sản Việt Nam 2018 "do batdongsan.com vừa tổ chức, ông Trương Anh Tú, Giám đốc Kinh doanh Phúc Khang Group bày tỏ, rất khó để có con số chắc chắn nguồn cung bất động sản tương lai khi Tp.HCM đang hạn chế xây nhà trong nội thành và những nơi hạ tầng không đồng bộ. Động thái này khiến nhiều dự án đang trong quá trình hoàn thiện cấp phép hay triển khai trong khu vực quá tải hạ tầng sẽ khó chào bán. Thị trường còn nhiều biến số tác động đến nguồn cung ở tương lai gần 2019-2020.

Vẫn có giải pháp đầu tư an toàn

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường có nguy cơ thiếu nguồn cung, tại Hội thảo "Xu hướng và cơ hội đầu tư bất động sản năm 2019 "diễn ra ngày 11/12, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển khuyến cáo: nguồn cung nhà ở tại Tp.HCM đã liên tục sụt giảm trong 3 quý đầu năm và đang dần bước vào tình trạng "đóng băng" do hiện nay thành phố hạn chế cấp phép dự án mới. Song đừng vội vã trong lúc thị trường khan hiếm nguồn cung cục bộ. Đây là thời gian thử thách cần thiết để xem xét lại hướng đi của thị trường.

Sự thiếu hụt nguồn cung sẽ khiến nhà đầu tư không có nhiều sản phẩm mới để chọn lựa và vì thế, họ sẽ quay sang cân nhắc tiêu thụ nguồn cung cũ. Sự trì hoãn của dòng vốn cũng là phép thử các vùng giá nhà ở đang cao ngất ngưởng trên thị trường hiện nay, từ đó, giúp nhà đầu tư xác định được đâu là mức giá hợp lý.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, kịch bản xấu của bất động sản năm 2019 ngày càng lớn dần khi thị trường có sự sụt giảm nguồn cung liên tục nhiều quý liền và giao dịch cũng ảm đạm hơn năm 2017. Đặc biệt là nguồn cung căn hộ bình dân (giá rẻ, vừa túi tiền) lao dốc mạnh nhất, tỷ lệ sụt giảm tới gần 70%. 

Bởi vậy, nếu mua bất động sản để đầu tư, cách an toàn nhất hiện nay là chọn căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích từ nhỏ đến trung bình, tại các dự án có vị trí thuận tiện, kết nối hạ tầng tốt. Đặc tính của nhà nhỏ là dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê, ít rủi ro. Dòng sản phẩm này thị trường luôn có nhu cầu và thanh khoản, vì vậy thường duy trì ở mức cao nên không lo ứ đọng vốn và luôn đạt tỷ suất sinh lời ổn định. 

"Bên cạnh đó, các tỉnh giáp ranh Tp.HCM hiện nay cùng với sự phát triển hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn chỉnh, các tỉnh lân cận đã được nâng cấp thành khái niệm mới tương đương với vùng ven của Tp.HCM. Cơ hội đầu tư về những địa bàn này tuy khá nhiều, nhưng còn phụ thuộc vào kế hoạch phát triển các dự án hạ tầng giao thông nên cần làm rõ bài toán kết nối hạ tầng trước khi chọn mặt gửi vàng", ông Châu đánh giá.