Khoản vay thế chấp 30 năm đã trở thành chuẩn mực trong việc mua nhà tại Mỹ từ thời kỳ Đại Suy thoái 1930...

Ý tưởng về khoản vay thế chấp nhà kỳ hạn 50 năm do Tổng thống Mỹ Donald Trump đề xuất nhằm mục đích giải quyết cuộc khủng hoảng khả năng mua nhà của hàng triệu người Mỹ hiện nay. Tuy nhiên, đang có nhiều tranh cãi xung quanh ý tưởng của ông chủ Nhà Trắng.

Tuần này, ông Trump đưa ra ý tưởng kỳ hạn 50 năm cho khoản vay thế chấp nhà ở Mỹ, trong khi kỳ hạn dài nhất của khoản vay thế chấp nhà ở nước này hiện tại là 30 năm. Giám đốc Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) Bill Pulte đã gọi đề xuất này là một “nhân tố thay đổi cuộc chơi”, song giới chuyên gia cho rằng mọi việc không đơn giản như vậy.

Theo hãng tin CNN, khoản vay thế chấp 30 năm đã trở thành chuẩn mực trong việc mua nhà tại Mỹ từ thời kỳ Đại Suy thoái 1930. Với thời hạn dài, khoản vay này giúp giảm bớt áp lực tài chính hàng tháng cho người mua nhà. Nếu thời hạn vay kéo dài đến 50 năm, số tiền mà người vay phải thanh toán hàng tháng sẽ giảm thêm, có thể giúp nhiều người Mỹ có thể tiếp cận thị trường nhà ở hơn.

Ông Kevin Hassett, Giám đốc Hội đồng Kinh tế Quốc gia Nhà Trắng, nhận định khoản vay 50 năm có thể giảm vài trăm USD tiền phải trả mỗi tháng cho một ngôi nhà trung bình ở Mỹ.

Nhưng mặt khác, các chuyên gia cũng chỉ ra rằng việc kéo dài thời hạn vay có thể dẫn đến việc tăng tổng chi phí sở hữu nhà.

Giáo sư tài chính Richard Green thuộc Trường Kinh doanh Marshall của Đại học Nam California, cho rằng khoản tiết kiệm được hàng tháng có thể không đáng kể, nhưng người vay sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn hơn khi mất nhiều thời gian hơn để trả nợ gốc.

Ví dụ, với một ngôi nhà trị giá 450.000 USD, nếu vay 30 năm với lãi suất cố định 6,25%, khoản thanh toán hàng tháng sẽ là khoảng 2.771 USD, và tổng lãi phải trả là hơn 547.000 USD. Trong khi đó, với khoản vay 50 năm cùng lãi suất, khoản thanh toán hàng tháng sẽ giảm xuống còn khoảng 2.452 USD, nhưng tổng lãi phải trả sẽ tăng lên tới khoảng 1,02 triệu USD, tức là nhiều hơn 87% so với khoản vay 30 năm.

Một vấn đề khác là việc kéo dài thời hạn vay có thể làm tăng nguy cơ vỡ nợ. Khoản vay 50 năm có thể khiến người vay mất nhiều thời gian hơn để xây dựng vốn chủ sở hữu trong căn nhà mà họ mua, và nếu giá nhà giảm, nhiều người có thể rơi vào tình trạng nợ nhiều hơn giá trị căn nhà.

Ngoài ra, theo Đạo luật Dodd-Frank, được thông qua sau cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008, thời hạn vay thế chấp nhà ở Mỹ không được vượt quá 30 năm. Bởi vậy, cơ sở pháp lý của đề xuất mà ông Trump đưa ra là một vấn đề.

Năm ngoái, tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu ở Mỹ tăng lên mức cao kỷ lục 40 tuổi - theo dữ liệu mới được công bố bởi Hiệp hội Các nhà kinh doanh bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR). Giá nhà cao ngất ngưởng và mức lãi suất cho vay thế chấp nhà dao động ở mức cao 6-7% là nguyên nhân khiến việc mua nhà vượt khỏi tầm tay của nhiều người trẻ Mỹ.

Như vậy, với khoản vay kỳ hạn 50 năm, nhiều người mua nhà lần đầu ở Mỹ phải đến hơn 90 tuổi mới trả xong nợ.

Tuy nhiên, Phó chủ tịch Phil Crescezo của công ty cho vay thế chấp nhà Nation One Mortgage Corporation cho rằng nhiều người đang quá bi quan về đề xuất khoản vay thế chấp nhà kỳ hạn 50 năm.

Theo ông Crescezo, với khoản vay như vậy, người vay sẽ xây dựng vốn chủ sở hữu chậm hơn so với khoản vay có thời hạn ngắn hơn, nhưng trong một số trường hợp, khoản vay 50 năm vẫn tốt hơn so với việc thuê nhà và không tích lũy được vốn chủ sở hữu nào. Ông cũng nhấn mạnh rằng người vay luôn có thể đảo nợ cho khoản vay của mình.

Còn theo quan điểm của giáo sư Green cho rằng cách tốt nhất để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở là xây dựng thêm nhiều nhà ở tại những nơi mà người dân muốn sống. Một khoản vay nhà rẻ hơn có thể thúc đẩy nhu cầu, nhưng nếu không có nguồn cung mới, giá nhà có thể tiếp tục tăng cao.