Bất động sản ESG không còn là lựa chọn mang tính tự nguyện

Phát biểu trong một sự kiện bất động sản gần đây, PGS.TS Nghiêm Thị Thà, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam (VFCA), cho biết Việt Nam đã tham gia các cam kết quốc tế về phát triển bền vững và phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Điều đó đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư phải từng bước chuyển dịch sang mô hình phát triển phù hợp với tiêu chuẩn ESG.

NÂNG GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG DÀI HẠN 

Theo PGS.TS Nghiêm Thị Thà, việc phát triển dự án theo tiêu chuẩn ESG dù làm gia tăng chi phí đầu tư ban đầu (tùy theo mức độ cam kết và tiêu chuẩn áp dụng, chi phí đầu tư có thể tăng khoảng 10% so với dự án thông thường), tuy nhiên, phần chi phí tăng thêm này hoàn toàn có thể được bù đắp bởi giá trị tài sản gia tăng trong dài hạn.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam cho rằng các phương pháp định giá bất động sản hiện nay đều dựa trên hai yếu tố cốt lõi là: dòng thu nhập và dòng chi phí. Trong khi ESG có thể làm tăng chi phí đầu tư ban đầu, thì lại giúp gia tăng đáng kể khả năng khai thác, vận hành và tạo dòng tiền trong tương lai. Vì vậy, chi phí có thể tăng, nhưng giá trị bất động sản ở đầu ra tăng nhanh hơn. Tốc độ tăng giá trị thường lớn hơn tốc độ gia tăng chi phí đầu tư ban đầu.

Có hai nguyên nhân chính khiến các dự án tuân thủ ESG thường được thị trường định giá cao hơn. Đó là nhu cầu của người sử dụng ngày càng thay đổi, bởi ai cũng muốn sống trong môi trường xanh hơn, sạch hơn và an toàn hơn. Khi thu nhập tăng lên, người dân sẵn sàng trả giá cao hơn cho các sản phẩm bất động sản đáp ứng được những tiêu chuẩn đó.

Đặc biệt, đối với bất động sản công nghiệp, lợi thế còn rõ nét hơn khi nhiều tập đoàn quốc tế hiện cũng đang phải thực hiện các cam kết giảm phát thải. Nếu doanh nghiệp đặt nhà máy trong các khu công nghiệp được phát triển theo tiêu chuẩn ESG, chi phí tuân thủ các yêu cầu môi trường sẽ thấp hơn, giúp nâng cao năng lực cạnh tranh và giảm chi phí vận hành.

Ngoài ra, cả ở phân khúc nhà ở lẫn bất động sản cho thuê, những dự án có yếu tố xanh và phát triển bền vững thường thu hút nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt hơn, từ đó, duy trì tỷ lệ lấp đầy cao hơn so với các dự án truyền thống. Những người có thu nhập cao, khả năng tài chính tốt sẽ ưu tiên lựa chọn các sản phẩm bất động sản đã đáp ứng các tiêu chuẩn ESG, dù đầy đủ hay từng phần.

Không chỉ được định giá cao hơn, các dự án ESG còn có khả năng thanh khoản tốt hơn. Theo vị chuyên gia, xu hướng chính sách hiện nay đang ưu tiên ngày càng rõ cho các dự án phát triển bền vững. Những dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi hơn, được hưởng các cơ chế hỗ trợ tốt hơn và có khả năng thu hút nhà đầu tư quốc tế cao hơn.

Đặc biệt, sự phát triển của các quỹ đầu tư xanh, quỹ hưu trí, quỹ đầu tư bền vững trong tương lai… sẽ mở ra nguồn vốn dài hạn rất lớn cho thị trường. Đây là những dòng vốn mà bất động sản truyền thống rất khó tiếp cận nếu không đáp ứng được các tiêu chuẩn ESG. Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng cũng đang từng bước ưu tiên cho vay đối với những dự án xanh, dự án tiết kiệm năng lượng và dự án phát triển bền vững.

NHIỀU RÀO CẢN NHƯNG DƯ ĐỊA PHÁT TRIỂN CÒN LỚN

Dù vậy, theo đại diện VFCA, quá trình phát triển bất động sản theo tiêu chuẩn ESG vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Trong đó, rào cản đầu tiên là Việt Nam chưa có hệ thống tiêu chuẩn xanh thống nhất, dẫn đến tình trạng thị trường vẫn còn lẫn lộn giữa các dự án thực sự đáp ứng ESG và các dự án chỉ sử dụng ESG như một công cụ tiếp thị.

Rào cản thứ hai là năng lực triển khai của doanh nghiệp. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là doanh nghiệp vừa và nhỏ, trong khi việc xây dựng, vận hành và báo cáo theo chuẩn ESG đòi hỏi nguồn lực tài chính, nhân sự và năng lực quản trị tương đối lớn. “Hiện nay số doanh nghiệp bất động sản có thể công bố báo cáo ESG một cách bài bản và đầy đủ vẫn còn rất ít. Có thể đếm trên đầu ngón tay”, PGS.TS Nghiêm Thị Thà chia sẻ.

Rào cản thứ ba là vấn đề nguồn vốn. Thị trường bất động sản hiện vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng ngắn hạn, trong khi bản chất của các dự án ESG cần nguồn vốn trung và dài hạn. Do đó, việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ tín thác bất động sản (REIT), quỹ hưu trí và các quỹ đầu tư dài hạn sẽ đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy bất động sản xanh.

Sau cùng là câu chuyện minh bạch thông tin. Theo chuyên gia, thị trường hiện còn thiếu các cơ chế kiểm chứng độc lập để xác nhận một dự án có thực sự đáp ứng tiêu chuẩn ESG hay không. Điều này khiến nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc phân biệt giữa dự án phát triển bền vững thực chất với những dự án chỉ quảng bá theo xu hướng.

“Tôi tin rằng bất động sản ESG sẽ trở thành một trong những lựa chọn quan trọng của nhà đầu tư trong những năm tới. Khi hệ thống tiêu chuẩn hoàn thiện hơn, cơ chế hỗ trợ rõ ràng hơn và các nguồn vốn xanh phát triển mạnh hơn, những dự án đáp ứng ESG sẽ có lợi thế cạnh tranh ngày càng lớn trên thị trường”, bà Thà nhận định.

Nhấn mạnh đến vấn đề tài chính xanh trong việc thúc đẩy các công trình và dự án bất động sản đáp ứng tiêu chuẩn ESG, ThS. Tạ Đức Bình, Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết những năm gần đây, Việt Nam đã từng bước hoàn thiện khung pháp lý cho tài chính xanh thông qua các chính sách về tăng trưởng xanh, thị trường carbon và đặc biệt là Quyết định 21/2025/QĐ-TTg về Danh mục phân loại xanh.

So với các quốc gia ASEAN+3, Việt Nam đã hoàn thiện một trong những cấu phần quan trọng nhất của hệ sinh thái tài chính xanh là khung phân loại xanh quốc gia. Song, để thúc đẩy dòng vốn xanh phát triển mạnh mẽ hơn, cần tiếp tục hoàn thiện các tiêu chuẩn phát hành trái phiếu xanh, cơ chế tài chính chuyển đổi cũng như hệ thống dữ liệu và công cụ đánh giá phục vụ hoạt động thẩm định đầu tư.

Đưa ra góc nhìn, bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Hội đồng Công trình xanh Việt Nam, đánh giá các hệ thống chứng nhận công trình xanh như LOTUS đóng vai trò như một công cụ xác minh độc lập, giúp doanh nghiệp chứng minh hiệu quả môi trường và mức độ bền vững của dự án. Theo đó, hệ thống LOTUS là cầu nối rất quan trọng.

“Trong bối cảnh yêu cầu chuyển đổi xanh ngày càng trở nên cấp thiết, việc xây dựng cầu nối hiệu quả giữa các tiêu chuẩn ESG, hệ thống chứng nhận công trình xanh và các nguồn vốn bền vững trở thành yếu tố then chốt, giúp thúc đẩy sự phát triển của thị trường”, bà Hằng chia sẻ.