Bất động sản nghỉ dưỡng: Cần tăng trải nghiệm để hút khách

Dù thị trường đang khó khăn, nhưng các nhà đầu tư ngoại vẫn quan tâm tới bất động sản Việt Nam, trong đó có các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

NHÀ ĐẦU TƯ NGOẠI TIẾP TỤC QUAN TÂM

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho biết chưa khi nào nhà đầu tư ngoại cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam không còn cơ hội nữa. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là điểm đến của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư trong khu vực, như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông.

Theo bà Lâm Thị Ngọc Hảo, Phó tổng giám đốc KPMG Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam dù đang gặp khó khăn, nhưng vẫn được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Dân số trẻ, tầng lớp trung lưu phát triển nhanh, tốc độ đô thị hóa cao tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội và mở ra tiềm năng phát triển nhiều loại hình dự án bất động sản.

Ghi nhận của CBRE Việt Nam, khu vực duyên hải Nam Trung Bộ đang là một trong những thị trường nghỉ dưỡng hấp dẫn bậc nhất Việt Nam. Điều này được thể hiện ở việc các đơn vị quản lý khách sạn hàng đầu thế giới liên tiếp có kế hoạch mở rộng hoạt động tại đây, với hàng loạt thương hiệu mới sẽ chính thức được ra mắt như Mandarin Oriental, JW Marriott, M Gallery, Le Méridien, Wink Hotels, The Ascott Limited…

Cụ thể, mới đây, khu nghỉ dưỡng cao cấp tại Bãi Nồm (Phú Yên) đã chính thức được Tập đoàn Mandarin Oriental quản lý, vận hành. Ông James Riley, Giám đốc điều hành Tập đoàn Mandarin Oriental, chia sẻ rằng sự nguyên sơ và tách biệt của khu vực này gồm một vịnh nhỏ riêng tư với bãi biển trải dài hơn 800m… chính là điểm thu hút mà các công ty lớn cần tìm kiếm cho những dự án nghỉ dưỡng cao cấp. Khách du lịch cao cấp cần sự trải nghiệm hoang sơ. Do đó, những khu vực thắng cảnh chưa được khai phá là mục tiêu mới của chúng tôi.

Theo CBRE Việt Nam, trong giai đoạn 2022 – 2024, các đơn vị quản lý khách sạn tiếp tục có kế hoạch mở rộng hoạt động tại khu vực Nam Trung bộ. Sự hiện diện của nhiều đơn vị quản lý chuyên nghiệp giúp nâng cao vị thế của thị trường khách sạn cao cấp tại Đà Nẵng, Bình Thuận, Phú Yên…

Đến hết năm 2022, Đà Nẵng dự kiến có thêm 10 dự án với 2.442 phòng, nâng tổng nguồn cung phòng lên gần 18.000 phòng.

Tương tự, tỉnh Bình Thuận dự kiến đến năm 2025 nguồn cung khoảng 5.000 căn biệt thự nghỉ dưỡng, cao nhất thị trường, so với hiện nay đang là 4.000 căn.

Tại Phú Yên, đến năm 2026, khu nghỉ dưỡng Mandarin Oriental, Bãi Nồm, sẽ cung cấp 72 căn biệt thự và phòng khách sạn rộng rãi, trong đó có 25 căn biệt thự nghỉ dưỡng riêng tư cho thị trường.

Giá thuê phòng trong năm 2022 được dự báo tăng 30% so với cùng kỳ, chạm mức 79 USD/phòng/đêm. Công suất phòng sẽ đạt 53,2%, tăng 43,5 điểm phần trăm so với năm 2021.

Đến năm 2024, giá thuê phòng dự báo sẽ tăng trưởng ở mức 25%/năm và có thể đạt mức 119 USD/phòng/đêm. Công suất phòng sẽ hồi phục về mức trước dịch là 63%.

Còn theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương, ước tính trong 3 năm tới, nguồn cung tại các điểm đến du lịch trọng điểm sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình 20% mỗi năm. Với tốc độ này, nếu nguồn cầu không tăng theo kịp thì có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, qua đó sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến công suất phòng của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng trong nước.

Nguồn cung mới giúp thị trường thêm phần sôi động, tuy nhiên tình hình hoạt động trong tương lai gần sẽ chưa thể bật tăng hoàn toàn trở về mức trước dịch.

TĂNG CẠNH TRANH VỀ TRẢI NGHIỆM

Theo ông Mauro Gasparotti, hiện nay thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam chủ yếu chú trọng vào quy mô, với các dự án có mật độ xây dựng dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán.

Một điển hình có thể thấy rõ trong những năm gần đây là sự hình thành của các dự án phức hợp quy mô lớn với sản phẩm shophouse (nhà phố thương mại) chiếm chủ đạo.

Nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm “luxury” (bất động sản hạng sang) và “wellness” (những ngôi nhà có lối thiết kế và xây dựng có tính hỗ trợ chăm sóc sức khỏe toàn diện), nhưng chưa thật sự hiểu đúng các khái niệm này cũng như thiếu sự cân nhắc đến các yếu tố cộng hưởng xung quanh.

Để bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam hút khách, có 2 yếu tố chính cần được ưu tiên: trải nghiệm văn hóa và trải nghiệm sự bình yên thư thái - được gọi là lối sống "wellness".

Tuy nhiên, việc thiết kế và khai thác hai yếu tố trên còn nhiều hạn chế tại Việt Nam. Nguyên nhân là việc áp dụng quan điểm về bất động sản nhà ở lên phân khúc nghỉ dưỡng.

Do đó, hướng tiếp cận sai có thể sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy, điển hình là sự xuất hiện của những dự án có tổng thể kém hiệu quả: thiếu điểm nhấn, thiếu tiện ích chất lượng và không tạo được không gian thư giãn cho khách hàng. Những dự án như vậy sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút du khách, dẫn tới nguồn cung dư thừa trong khi nhu cầu của khách hàng lại không được đáp ứng.

Nhằm giải quyết vấn đề này, một số chủ đầu tư tìm đến các thương hiệu để hợp tác trong khâu thiết kế và vận hành. Nhưng thương hiệu có danh tiếng là chưa đủ. Điều quan trọng nhất là phải thay đổi cách tiếp cận từ "khai thác tối đa không gian" của bất động sản chung cư sang "chú trọng trải nghiệm khách hàng".

Bất động sản nghỉ dưỡng là một phân khúc đặc biệt. Các sản phẩm này có thể tận dụng những tài nguyên du lịch sẵn có của Việt Nam như các bãi biển đẹp, cảnh sắc núi rừng hùng vĩ, hay bản sắc văn hóa địa phương.

“Với các du khách yêu thích trải nghiệm tại điểm đến, họ sẽ quay lại thường xuyên và thậm chí mua bất động sản tại đó. Đây là cơ hội và giá trị gia tăng khi đem được sự trải nghiệm giá trị cho khách hàng”, ông Mauro nhấn mạnh.