TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Bất động sản và chuyện “củ cà rốt” của nhà đầu tư
Song hành với chính quyền trong việc triển khai các dự án là xu hướng đang được các nhà đầu tư bất động sản hướng tới
Ngoài việc đáp ứng các điều kiện thông thường tài chính, ngày càng nhiều nhà đầu tư bất động sản đưa ra các giá trị bổ sung cho địa phương nơi triển khai dự án, như một lời cam kết cho việc đầu tư dài hạn và cũng là để thúc đẩy dự án được nhanh chóng.
Muôn kiểu thỏa thuận
Giới kinh doanh bất động sản Hà Nội và những người quan tâm đến lĩnh vực này đều biết rằng trước khu vực khách sạn Hilton và nhà hát lớn có một lô đất rất đẹp. Trong nhiều năm liền, lô đất này được dựng hàng rào và… bỏ hoang chờ vốn đầu tư.
Sau nhiều thương thảo, lô đất này thuộc về một nhà đầu tư nước ngoài với kế hoạch xây dựng một trung tâm thương mại tại đây. Cho dù lô đất này không “vuông thành sắc cạnh” do kẹp giữa ba con phố (Lê Thánh Tông, Phan Chu Trinh và Hai Bà Trưng), nhưng về vị trí thì đúng là đất vàng.
Nhưng, thật bất ngờ, một thời gian sau, lô đất này biến thành vườn hoa công cộng như hiện nay. Điều gì đã xảy ra?
Ít ai ngờ là chính quyền thành phố Hà Nội đã thỏa thuận được với chủ đầu tư về kế hoạch chuyển đổi này. Khi đó, một lãnh đạo cao cấp của Hà Nội, vốn có chuyên môn khá dày dặn về kiến trúc và đô thị, thấy rằng do không gian trong khu vực này quá chật hẹp với nhiều công trình xây dựng, đã đề xuất biến lô đất này thành vườn hoa công cộng.
Đổi lại, chủ đầu tư sẽ được giao một dự án khác ở ngoại ô để cân đối lợi ích cho việc từ bỏ lô đất vàng này.
Nhận thấy đề xuất của vị lãnh đạo Hà Nội là rất hợp lý nếu xét hiện trạng thực tế lô đất, đồng thời cho rằng việc “hy sinh” chút ít lợi ích nhưng làm được một việc ý nghĩa cho thành phố Hà Nội là có thêm một vườn hoa công cộng, chủ đầu tư đã vui vẻ đồng ý.
Các dự án bất động sản hiện nay vẫn đang được thực hiện chủ yếu theo hình thức chủ đầu tư lập dự án và xin phê duyệt. Chính vì vậy, trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng quan tâm một dự án, việc các nhà đầu tư đưa ra các giá trị bổ sung cho dự án có thể được xem xét như là điều kiện bổ sung để được lựa chọn.
Giới kinh doanh bất động sản hẳn còn nhớ “cuộc chiến” giữa tập đoàn Riviera (Nhật bản) và tập đoàn Keangnam (Hàn Quốc) vào năm 2006, khi mà cả hai đều sẵn sàng đầu tư dự án khách sạn 5 sao trị giá 500 triệu USD trên đường Phạm Hùng (gần Trung tâm Hội nghị Quốc gia).
“Cuộc chiến” này nổi tiếng vì trước đó có tới 6 nhà đầu tư cùng bày tỏ sự quan tâm đến dự án này trước khi chỉ có Riviera và Keangnam vào “chung kết”. Để thuyết phục Hà Nội, ngoài việc cam kết thực hiện nghiêm túc các nghĩa vụ tài chính thông thường, hai nhà đầu tư này đưa ra các điều kiện bổ sung.
Tập đoàn Keangnam khi đó đã cam kết hỗ trợ không hoàn lại cho Thủ đô 5 triệu USD trong vòng 30 ngày sau khi được lựa chọn làm chủ đầu tư, đồng thời ủng hộ 8,5 tỉ đồng để hạ ngầm đường điện 110KV.
Tập đoàn Riviera khi đó cũng cam kết hỗ trợ 3 triệu USD cho thành phố Hà Nội trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng thuê đất và được lựa chọn là chủ đầu tư.
Đến đầu năm 2007, khi mà có vẻ như Riviera sẽ được lựa chọn, Keangnam cũng cho biết sẵn sàng tăng tổng mức đầu tư dự án lên và cam kết triển khai trong vòng 30 tháng, như là cố gắng để chứng tỏ sự vượt trội của mình.
Cuối cùng thì dự án này đã thuộc về Riviera, và Keangnam đã phải chấp nhận dự án khác (là dự án hiện đang được hoàn tất). Thú vị là, trong khi “kẻ thua” đã làm khá tốt dự án của mình thì “người thắng” sau đó đã gặp khó khăn do khủng hoảng tài chính, đến mức phải nhượng lại dự án cho Tập đoàn Đầu tư Sài Gòn.
Khi lợi ích song hành
Một thực tế là nhiều khi lợi ích của chủ đầu tư gắn liền với quá trình phát triển của khu vực triển khai dự án, trong đó quan trọng nhất là sự phát triển của hệ thống hạ tầng liên quan. Khi đó, chủ đầu tư có thể chủ động đề xuất giải pháp.
Tuyến đường liên tỉnh Hà Nội-Hưng Yên nối quốc lộ 1A mới về lý thuyết là “trách nhiệm” của hai địa phương này. Nhưng trên tuyến đường này, một đoạn dài tới 21 km chạy qua dự án Ecopark và kéo dài xuống tận huyện Khoái Châu đã được chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng đảm trách.
Hơn 1.000 tỷ đồng đã và đang được đầu tư cho tuyến đường quan trọng này. Nhưng đồng thời, các công trình quan trọng nhất của Ecopark cũng đã được thiết kế bám theo trục đường này. Triển vọng tương lai là rất sáng sủa cho Ecopark khi con đường rộng tới 40 m chạy qua đây, không như bây giờ, khách hàng chỉ có thể tiếp cận dự án này bằng con đường đê sông Hồng vừa chật vừa khó đi.
Mới đây nhất, chủ đầu tư đã ký hợp đồng tổng thầu thiết kế - thi công cầu vượt sông Bắc Hưng Hải và phần đường dẫn đầu cầu thuộc dự án đường giao thông liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên với Liên danh Utracon Overseas Pte Ltd (Singapore) và Công ty TNHH Utracon Việt Nam.
Theo đó, Utracon VietNam sẽ là đơn vị tổng thầu tiến hành thiết kế - thi công toàn bộ cầu Bắc Hưng Hải, cây cầu vượt sông lớn nhất trong khu đô thị Ecopark với tổng giá trị hợp đồng tương đương gần 500 tỷ đồng. Điều gì khiến chủ đầu tư của Ecopark phải bỏ tiền túi cho một dự án như vậy, nếu không phải vì lợi ích của họ được “lồng ghép” trong dự án này?
Không riêng gì Ecopark, chủ đầu tư nhiều dự án khác cũng lựa chọn việc song hành cùng chính quyền trong việc phát triển hạ tầng để nâng giá trị cho dự án của mình. Sau khi đầu tư tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài, các dự án của Tập đoàn Nam Cường tăng giá trị thấy rõ, không những thế, một loạt các dự án khác cũng được “ăn theo” tuyến đường này.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội khẳng định trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn hấp dẫn như hiện nay, xu hướng đưa ra các giá trị bổ sung sẽ được tiếp tục được chủ đầu tư áp dụng trong thời gian tới.
Mới đây nhất, việc Công ty Vincom đề xuất việc xây dựng đường vành đai 2 cho Hà Nội theo hình thức đường trên cao theo hình thức BT cũng khiến giới đầu tư bất động sản xôn xao.
Xôn xao là bởi với việc đầu tư dự án này, Vincom sẽ nhận được các lợi ích nào từ thành phố Hà Nội? VnEconomy đã liên hệ với chủ đầu tư để hỏi về điều này, nhưng câu trả lời là do dự án đang ở giai đoạn đề xuất, nên chưa thể công bố thông tin.
BT là loại hợp đồng được ký giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng. Sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư sẽ phải chuyển giao công trình đó cho Nhà nước.
Đồng thời, chính quyền sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT. Nhiều nhà đầu tư muốn làm đường giao thông theo hình thức BT ở Hà Nội vì có thể được giao các dự án hấp dẫn dọc theo tuyến đường này.
Khi lợi ích của chủ đầu tư song hành cùng lợi ích cộng đồng, việc các chủ đầu tư có thiện chí và đưa ra được các giá trị bổ sung có thể xem là đáng ghi nhận, trong bối cảnh nhiều dự án vẫn tiếp tục được “giao” thay vì đấu thầu, đấu giá cạnh tranh. Đặc biệt, đối với các dự án xây dựng đường giao thông, trong khi các dự án được thực hiện bằng tiền ngân sách luôn trong tình trạng ì ạch, nỗ lực của các nhà đầu tư trong việc nhanh chóng hoàn tất các dự án là cần được khuyến khích.
Muôn kiểu thỏa thuận
Giới kinh doanh bất động sản Hà Nội và những người quan tâm đến lĩnh vực này đều biết rằng trước khu vực khách sạn Hilton và nhà hát lớn có một lô đất rất đẹp. Trong nhiều năm liền, lô đất này được dựng hàng rào và… bỏ hoang chờ vốn đầu tư.
Sau nhiều thương thảo, lô đất này thuộc về một nhà đầu tư nước ngoài với kế hoạch xây dựng một trung tâm thương mại tại đây. Cho dù lô đất này không “vuông thành sắc cạnh” do kẹp giữa ba con phố (Lê Thánh Tông, Phan Chu Trinh và Hai Bà Trưng), nhưng về vị trí thì đúng là đất vàng.
Nhưng, thật bất ngờ, một thời gian sau, lô đất này biến thành vườn hoa công cộng như hiện nay. Điều gì đã xảy ra?
Ít ai ngờ là chính quyền thành phố Hà Nội đã thỏa thuận được với chủ đầu tư về kế hoạch chuyển đổi này. Khi đó, một lãnh đạo cao cấp của Hà Nội, vốn có chuyên môn khá dày dặn về kiến trúc và đô thị, thấy rằng do không gian trong khu vực này quá chật hẹp với nhiều công trình xây dựng, đã đề xuất biến lô đất này thành vườn hoa công cộng.
Đổi lại, chủ đầu tư sẽ được giao một dự án khác ở ngoại ô để cân đối lợi ích cho việc từ bỏ lô đất vàng này.
Nhận thấy đề xuất của vị lãnh đạo Hà Nội là rất hợp lý nếu xét hiện trạng thực tế lô đất, đồng thời cho rằng việc “hy sinh” chút ít lợi ích nhưng làm được một việc ý nghĩa cho thành phố Hà Nội là có thêm một vườn hoa công cộng, chủ đầu tư đã vui vẻ đồng ý.
Các dự án bất động sản hiện nay vẫn đang được thực hiện chủ yếu theo hình thức chủ đầu tư lập dự án và xin phê duyệt. Chính vì vậy, trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng quan tâm một dự án, việc các nhà đầu tư đưa ra các giá trị bổ sung cho dự án có thể được xem xét như là điều kiện bổ sung để được lựa chọn.
Giới kinh doanh bất động sản hẳn còn nhớ “cuộc chiến” giữa tập đoàn Riviera (Nhật bản) và tập đoàn Keangnam (Hàn Quốc) vào năm 2006, khi mà cả hai đều sẵn sàng đầu tư dự án khách sạn 5 sao trị giá 500 triệu USD trên đường Phạm Hùng (gần Trung tâm Hội nghị Quốc gia).
“Cuộc chiến” này nổi tiếng vì trước đó có tới 6 nhà đầu tư cùng bày tỏ sự quan tâm đến dự án này trước khi chỉ có Riviera và Keangnam vào “chung kết”. Để thuyết phục Hà Nội, ngoài việc cam kết thực hiện nghiêm túc các nghĩa vụ tài chính thông thường, hai nhà đầu tư này đưa ra các điều kiện bổ sung.
Tập đoàn Keangnam khi đó đã cam kết hỗ trợ không hoàn lại cho Thủ đô 5 triệu USD trong vòng 30 ngày sau khi được lựa chọn làm chủ đầu tư, đồng thời ủng hộ 8,5 tỉ đồng để hạ ngầm đường điện 110KV.
Tập đoàn Riviera khi đó cũng cam kết hỗ trợ 3 triệu USD cho thành phố Hà Nội trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng thuê đất và được lựa chọn là chủ đầu tư.
Đến đầu năm 2007, khi mà có vẻ như Riviera sẽ được lựa chọn, Keangnam cũng cho biết sẵn sàng tăng tổng mức đầu tư dự án lên và cam kết triển khai trong vòng 30 tháng, như là cố gắng để chứng tỏ sự vượt trội của mình.
Cuối cùng thì dự án này đã thuộc về Riviera, và Keangnam đã phải chấp nhận dự án khác (là dự án hiện đang được hoàn tất). Thú vị là, trong khi “kẻ thua” đã làm khá tốt dự án của mình thì “người thắng” sau đó đã gặp khó khăn do khủng hoảng tài chính, đến mức phải nhượng lại dự án cho Tập đoàn Đầu tư Sài Gòn.
Khi lợi ích song hành
Một thực tế là nhiều khi lợi ích của chủ đầu tư gắn liền với quá trình phát triển của khu vực triển khai dự án, trong đó quan trọng nhất là sự phát triển của hệ thống hạ tầng liên quan. Khi đó, chủ đầu tư có thể chủ động đề xuất giải pháp.
Tuyến đường liên tỉnh Hà Nội-Hưng Yên nối quốc lộ 1A mới về lý thuyết là “trách nhiệm” của hai địa phương này. Nhưng trên tuyến đường này, một đoạn dài tới 21 km chạy qua dự án Ecopark và kéo dài xuống tận huyện Khoái Châu đã được chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng đảm trách.
Hơn 1.000 tỷ đồng đã và đang được đầu tư cho tuyến đường quan trọng này. Nhưng đồng thời, các công trình quan trọng nhất của Ecopark cũng đã được thiết kế bám theo trục đường này. Triển vọng tương lai là rất sáng sủa cho Ecopark khi con đường rộng tới 40 m chạy qua đây, không như bây giờ, khách hàng chỉ có thể tiếp cận dự án này bằng con đường đê sông Hồng vừa chật vừa khó đi.
Mới đây nhất, chủ đầu tư đã ký hợp đồng tổng thầu thiết kế - thi công cầu vượt sông Bắc Hưng Hải và phần đường dẫn đầu cầu thuộc dự án đường giao thông liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên với Liên danh Utracon Overseas Pte Ltd (Singapore) và Công ty TNHH Utracon Việt Nam.
Theo đó, Utracon VietNam sẽ là đơn vị tổng thầu tiến hành thiết kế - thi công toàn bộ cầu Bắc Hưng Hải, cây cầu vượt sông lớn nhất trong khu đô thị Ecopark với tổng giá trị hợp đồng tương đương gần 500 tỷ đồng. Điều gì khiến chủ đầu tư của Ecopark phải bỏ tiền túi cho một dự án như vậy, nếu không phải vì lợi ích của họ được “lồng ghép” trong dự án này?
Không riêng gì Ecopark, chủ đầu tư nhiều dự án khác cũng lựa chọn việc song hành cùng chính quyền trong việc phát triển hạ tầng để nâng giá trị cho dự án của mình. Sau khi đầu tư tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài, các dự án của Tập đoàn Nam Cường tăng giá trị thấy rõ, không những thế, một loạt các dự án khác cũng được “ăn theo” tuyến đường này.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội khẳng định trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn hấp dẫn như hiện nay, xu hướng đưa ra các giá trị bổ sung sẽ được tiếp tục được chủ đầu tư áp dụng trong thời gian tới.
Mới đây nhất, việc Công ty Vincom đề xuất việc xây dựng đường vành đai 2 cho Hà Nội theo hình thức đường trên cao theo hình thức BT cũng khiến giới đầu tư bất động sản xôn xao.
Xôn xao là bởi với việc đầu tư dự án này, Vincom sẽ nhận được các lợi ích nào từ thành phố Hà Nội? VnEconomy đã liên hệ với chủ đầu tư để hỏi về điều này, nhưng câu trả lời là do dự án đang ở giai đoạn đề xuất, nên chưa thể công bố thông tin.
BT là loại hợp đồng được ký giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng. Sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư sẽ phải chuyển giao công trình đó cho Nhà nước.
Đồng thời, chính quyền sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT. Nhiều nhà đầu tư muốn làm đường giao thông theo hình thức BT ở Hà Nội vì có thể được giao các dự án hấp dẫn dọc theo tuyến đường này.
Khi lợi ích của chủ đầu tư song hành cùng lợi ích cộng đồng, việc các chủ đầu tư có thiện chí và đưa ra được các giá trị bổ sung có thể xem là đáng ghi nhận, trong bối cảnh nhiều dự án vẫn tiếp tục được “giao” thay vì đấu thầu, đấu giá cạnh tranh. Đặc biệt, đối với các dự án xây dựng đường giao thông, trong khi các dự án được thực hiện bằng tiền ngân sách luôn trong tình trạng ì ạch, nỗ lực của các nhà đầu tư trong việc nhanh chóng hoàn tất các dự án là cần được khuyến khích.