Trong thời gian chờ ban hành quy chuẩn về nhà chung cư, đối với căn hộ chung cư thương mại thì có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m2, tương tự như quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với chung cư nhà ở xã hội. Đồng thời, đảm bảo thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.

Đây là tinh thần của văn bản mà Bộ Xây dựng vừa gửi UBND Tp.HCM mới đây về việc quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư.

Theo quy định trước đây, nhà ở chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m2. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện, nhiều địa phương, doanh nghiệp gửi văn bản tới Bộ Xây dựng đề nghị cho phép xây dựng nhà ở thương mại với diện tích 30-40 m2. Thực tế, nhu cầu về căn hộ dưới 45 m2 tương đối nhiều và đã được xây dựng ở một số địa phương.

Tuy nhiên, thông tin này cũng làm nóng lên những lo ngại về hệ lụy khi triển khai loại căn hộ này đối với sự phát triển của đô thị như tăng số dân nhập cư, tăng quy mô dân số, tăng áp lực cho giao thông và hạ tầng xã hội, ảnh hưởng đến cảnh quan kiến trúc, an ninh trật tự xã hội, các ràng buộc pháp lý...

Trong bối cảnh căn hộ nhỏ với giá thành hợp lý đang tỏ ra là một nhu cầu ngày càng lớn tại các đô thị, văn bản trên của Bộ Xây dựng đã thu hút sự chú ý lớn trên thị trường bất động sản. VnEconomy có cuộc trao đổi với ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC, doanh nghiệp đã phát triển nhiều dự án bất động sản lớn, xung quanh câu chuyện này.

Đang bỏ ngỏ một phân khúc lớn

Từ góc nhìn của ông, tại sao câu chuyện nên hay không nên cho phép xây dựng căn hộ thương mại có diện tích nhỏ tại các thành phố lớn lại luôn là một trong những đề tài nóng những năm gần đây?

Nếu chỉ nhìn vấn đề này ở một khía cạnh riêng biệt nào đó, tôi nghĩ không khó hiểu khi có nhiều ý kiến lo ngại.

Tuy nhiên, cá nhân tôi cho rằng không nên nhìn vào tổng diện tích căn hộ như con số 25 m2 được nêu ở trên, mà nên tính đến diện tích bình quân trên đầu người.

Bởi rõ ràng, nếu căn hộ 60 m2 mà có 5 - 6 người ở, thì mật độ diện tích/đầu người còn cao hơn căn hộ 25 m2 có 2 người ở.

Nếu đặt ra hạn mức chỉ dựa trên tổng diện tích, thì chúng ta đang bỏ ngỏ hẳn một phân khúc thị trường lớn, và có xu hướng ngày càng gia tăng trong xã hội hiện đại.

Đó chính là mô hình gia đình hai vợ chồng già không sống chung với con cái, người lao động và sinh viên ngoại tỉnh, hoặc thậm chí những người chọn cuộc sống độc thân lâu dài.

Nhưng rõ ràng, những ý kiến lo ngại căn hộ thương mại diện tích nhỏ sẽ làm hồi sinh "khu nhà ổ chuột trên cao" cũng không phải là vô căn cứ?

Tôi cho rằng ổ chuột hay không ổ chuột không phụ thuộc vào diện tích căn hộ, mà phụ thuộc vào chính cộng đồng dân cư của chung cư.

Nếu chung cư có các căn hộ với diện tích tối thiểu từ 25 m2 nhưng được quy hoạch bài bản, xây dựng hợp lý, chất lượng đảm bảo, tiện ích đồng bộ với hệ thống điện - đường - trường - trạm, thì vẫn còn chỉn chu hơn nhiều những khu chung cư có diện tích căn hộ lớn, nhưng mật độ dày đặc, quy hoạch xáo trộn.

Với kinh nghiệm của mình, tôi tin mọi doanh nghiệp khi tính toán xây dựng căn hộ thương mại diện tích nhỏ, đều phải tính đến quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương của cơ quan thẩm quyền. Tùy vào quy hoạch đô thị để từ đó tính toán tỷ lệ căn diện tích nhỏ trong tổng số căn của chung cư sao cho phù hợp.

Đây là điểm khác biệt lớn nhất giữa chung cư có căn hộ diện tích nhỏ hiện đại với các tòa nhà tập thể xập xệ mà chúng ta từng biết đến trước kia.

Quan trọng nhất là quy hoạch

Ông có nghĩ rằng, với văn bản nói trên của Bộ Xây dựng, đó là dấu hiệu cho thấy sau nhiều lần điều chỉnh giảm dần diện tích căn hộ thương mại được cho phép, các cơ quan quản lý cuối cùng đã có giải pháp hợp lý?

Trước hết, tôi cho rằng nếu vừa nới lỏng vừa đi kèm với giám sát chặt chẽ, chủ trương mới của Bộ Xây dựng chắc chắn sẽ mang lại lợi ích cho không chỉ doanh nghiệp, mà cả người dân, giúp kích thích thị trường bất động sản nói chung.

Số phận căn hộ diện tích nhỏ ở Việt Nam có phần "lênh đênh". Cách đây 5 - 6 năm, nảy sinh từ gói 30.000 tỷ và điều kiện cho vay là giá bán dưới 1 tỷ đồng, diện tích dưới 50 m2, cùng lúc các căn hộ diện tích lớn bị ứ đọng, việc chia nhỏ và xây mới các căn hộ diện tích nhỏ hơn vừa được xem là có thể "cứu" nhiều doanh nghiệp, vừa đáp ứng nhu cầu thị trường.

Kiến nghị này đã được doanh nghiệp bất động sản nhiều lần trình bày lên các cấp, từ bộ đến sở, ngành. Sau đó, đến lượt các hiệp hội bất động sản cũng đứng về phía doanh nghiệp. Nhưng cuối cùng, đều chưa thể triển khai nhiều trên thực tế.

Cho dù trên thực tế, các năm qua, vẫn có những doanh nghiệp tìm cách "lách luật" để xây những căn hộ diện tích nhỏ. Nhưng điều này có thể mang đến rủi ro pháp lý cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Cụ thể hơn, theo ông, như thế nào là vừa nới lỏng vừa đi kèm với giám sát chặt chẽ?

Cá nhân tôi cho rằng điều quan trọng nhất là cần có quy hoạch cụ thể, rõ ràng, đâu là những khu vực ưu tiên phát triển nhà cao cấp, đâu là khu vực phù hợp phát triển các dự án nhà ở trung bình, thấp tầng, căn hộ có diện tích nhỏ.

Trên cơ sở này, mới có thể phân bổ vốn và nguồn lực hợp lý để triển khai các công trình hạ tầng giao thông, điện, nước...

Đồng thời, để quy hoạch được đồng bộ, có thể xem xét cấp phép cho một nhà đầu tư uy tín chịu trách nhiệm lên quy hoạch chi tiết dự án, sau đó đứng ra kết nối các nhà đầu tư thứ cấp thực hiện từng hạng mục bên trong.

Hướng tiếp cận này sẽ ngăn ngừa tình trạng đầu tư manh mún, phá vỡ quy hoạch chung không gian đô thị.

Trong khu vực, rất nhiều quốc gia phát triển với những thành phố lớn "căng thẳng" hơn Việt Nam ở vấn đề mật độ dân số, nhưng họ vẫn giải quyết khá ổn thỏa bài toán diện tích căn hộ nhỏ, thậm chí nhỏ hơn 25 m2...

Họ làm được, không có lý do gì Việt Nam không làm được. Lần này, hy vọng khi chính Bộ Xây dựng là cơ quan đề xuất vấn đề này với chính quyền thành phố, thì các nút thắt sẽ được cởi bỏ.