Trong mô hình tăng trưởng mới của đất nước, thị trường bất động sản cần chuyển mạnh từ tư duy phát triển theo chiều rộng sang chiều sâu; từ tăng trưởng dựa vào đầu cơ tài sản sang phát triển dựa trên nhu cầu thực; từ phát triển đơn lẻ từng dự án sang kiến tạo hệ sinh thái đô thị đồng bộ, xanh, thông minh và có khả năng chống chịu cao…

Trong nhiều năm qua, bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực có sức lan tỏa lớn, liên quan trực tiếp đến hơn 40 ngành nghề, từ xây dựng, tài chính, ngân hàng, vật liệu, logistics, du lịch đến lao động, việc làm và an sinh xã hội.

Tuy nhiên, thực tiễn cũng cho thấy thị trường bất động sản từng có thời điểm phát triển chưa thực sự bền vững; còn tình trạng lệch pha cung – cầu; thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân; đầu cơ, thổi giá, tạo giá ảo; sử dụng nguồn lực đất đai chưa hiệu quả; trong khi doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn về vốn, thủ tục đầu tư, pháp lý dự án và niềm tin thị trường.

Đảng và Nhà nước đã rất quan tâm tháo gỡ những điểm nghẽn này. Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhiều lần nhấn mạnh yêu cầu đổi mới mô hình tăng trưởng theo hướng dựa nhiều hơn vào khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, phát triển kinh tế tư nhân và giải phóng toàn bộ nguồn lực xã hội cho phát triển đất nước. Đồng chí Tổng Bí thư, Chủ tịch nước cũng đặc biệt nhấn mạnh quan điểm: “Con người vừa là trung tâm, vừa là chủ thể, vừa là mục tiêu và động lực của phát triển”.

Tinh thần đó có ý nghĩa rất sâu sắc đối với lĩnh vực bất động sản và nhà ở hiện nay. Bởi mục tiêu cuối cùng của phát triển thị trường bất động sản không chỉ là tăng trưởng đầu tư hay gia tăng giá trị tài sản, mà quan trọng hơn là phải phục vụ cuộc sống của người dân; tạo lập môi trường sống an toàn, văn minh, hiện đại; bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân, nhất là người trẻ, công nhân, người lao động và tầng lớp trung lưu đang ngày càng gia tăng.

Những định hướng lớn của Trung ương thời gian qua như: Nghị quyết số 57-NQ/TW về khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số; Nghị quyết số 59-NQ/TW về hội nhập quốc tế; Nghị quyết số 66-NQ/TW về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật; Nghị quyết số 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân… đang mở ra một không gian phát triển mới cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Cùng với đó, Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết, nghị định và chỉ đạo quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường; thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải cách thủ tục đầu tư xây dựng, thúc đẩy chuyển đổi số, phân cấp – phân quyền mạnh hơn cho địa phương; đồng thời yêu cầu chấn chỉnh các biểu hiện đầu cơ, thao túng thị trường, tạo mặt bằng giá bất hợp lý.

Nếu trước đây, tăng trưởng bất động sản thường được nhìn nhận chủ yếu qua quy mô đầu tư, số lượng dự án hay giá trị giao dịch, thì trong giai đoạn hiện nay, nội hàm của thị trường bất động sản cần được tiếp cận toàn diện hơn. Đó là thị trường góp phần phân bổ hiệu quả nguồn lực đất đai, nguồn vốn và lao động; thúc đẩy phát triển đô thị hiện đại; hỗ trợ phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch, logistics; nâng cao chất lượng sống của người dân; tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế nhanh nhưng phải bền vững.

Tôi cho rằng trong mô hình tăng trưởng mới của đất nước, thị trường bất động sản cần chuyển mạnh từ tư duy phát triển theo chiều rộng sang chiều sâu; từ tăng trưởng dựa vào đầu cơ tài sản sang phát triển dựa trên nhu cầu thực; từ phát triển đơn lẻ từng dự án sang kiến tạo hệ sinh thái đô thị đồng bộ, xanh, thông minh và có khả năng chống chịu cao.

NGUỒN LỰC XÃ HỘI PHẢI ĐƯỢC VẬN HÀNH ĐÚNG

Nhà ở trước hết phải là nơi để ở; đất đai trước hết phải được đưa vào khai thác hiệu quả cho phát triển; nguồn lực xã hội phải được vận hành đúng hướng để phục vụ sản xuất, kinh doanh và nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân.

Thứ nhất, phát triển cân bằng các phân khúc thị trường, đáp ứng nhu cầu thực của xã hội.

Theo đó, cần khắc phục tình trạng lệch pha cung – cầu kéo dài trong nhiều năm qua.

Trong khi một số phân khúc nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng còn tồn kho hoặc thanh khoản thấp thì nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở giá phù hợp và đặc biệt là nhà ở cho thuê lại đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Mục tiêu của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới không chỉ là tăng số lượng dự án mà phải tăng số lượng người dân có khả năng tiếp cận nhà ở.

Cần hình thành cơ cấu thị trường hợp lý gồm: Nhà ở thương mại; Nhà ở giá phù hợp; Nhà ở xã hội; Nhà ở cho thuê dài hạn; Nhà ở thuê mua; Nhà lưu trú công nhân và người lao động. Mỗi phân khúc phải có cơ chế chính sách riêng, phù hợp với từng nhóm đối tượng.

Thứ hai, coi phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua là một đột phá chiến lược. Phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý không chỉ là câu chuyện nhà ở, mà còn là vấn đề của năng lực cạnh tranh quốc gia, của an sinh xã hội và của cấu trúc đô thị hiện đại.

Ở nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê là một cấu phần rất lớn của thị trường nhà ở. Trong khi đó, tại Việt Nam, tâm lý sở hữu nhà vẫn rất phổ biến, nhưng giá nhà đang vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Nếu không phát triển mạnh nhà ở cho thuê giá hợp lý thì sẽ rất khó giải quyết bài toán an cư cho người lao động, khó thu hút nhân lực chất lượng cao và cũng khó phát triển đô thị bền vững.

Do đó, cần sớm hình thành một hệ thống cơ chế, chính sách đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, như: Ưu đãi đất đai, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư; Phát triển các quỹ đầu tư nhà ở cho thuê dài hạn; Khuyến khích mô hình hợp tác công – tư; Thu hút doanh nghiệp nước ngoài tham gia đầu tư, quản lý vận hành; Phát triển đồng bộ hạ tầng giao thông công cộng để mở rộng không gian đô thị và giảm chi phí nhà ở;

Đồng thời nghiên cứu cơ chế hỗ trợ trực tiếp cho người thuê nhà có thu nhập thấp, công nhân, người trẻ, chuyên gia và lao động nhập cư. Mục tiêu lâu dài là từng bước hiện thực hóa khát vọng "ai cũng có chỗ ở phù hợp", phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế của đất nước.

Thứ ba, kiểm soát đầu cơ, chống lãng phí nguồn lực và ngăn chặn tình trạng đẩy giá bất hợp lý. Thị trường bất động sản chỉ phát triển lành mạnh khi giá cả phản ánh đúng giá trị thực và nhu cầu thực. Vì vậy, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống thuế, cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản; tăng cường minh bạch hóa thông tin thị trường; kiểm soát hiệu quả các hành vi đầu cơ, thao túng giá, tạo giá ảo và găm giữ đất đai, dự án.

Đồng thời cần có cơ chế đưa các dự án chậm triển khai, đất đai sử dụng kém hiệu quả vào khai thác phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Nguồn lực đất đai phải được đưa vào lưu thông và tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.

ĐƯA KHOA HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH ĐỘNG LỰC PHÁT TRIỂN MỚI CỦA THỊ TRƯỜNG

Thứ tư, đưa khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số trở thành động lực phát triển mới của thị trường bất động sản. Tinh thần của Nghị quyết 57-NQ/TW của Bộ Chính trị cần được triển khai mạnh mẽ trong toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản.

Từ công tác quy hoạch, quản lý đất đai, thẩm định dự án, cấp phép đầu tư, giao dịch, môi giới, quản lý vận hành cho đến dịch vụ khách hàng đều cần được số hóa và kết nối dữ liệu. Cần thúc đẩy: Cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia thống nhất; Giao dịch điện tử; Hợp đồng điện tử; Công chứng điện tử; Định giá bằng dữ liệu lớn; Ứng dụng AI trong phân tích thị trường; Mô hình đô thị thông minh; Công trình xanh, công trình tiết kiệm năng lượng. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để giảm chi phí, tăng minh bạch và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam.

Thứ năm, tiếp tục hoàn thiện thể chế theo hướng kiến tạo phát triển.

Hiệp hội kiến nghị Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành tiếp tục rà soát các quy định của pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, thuế và tài chính. Mục tiêu là: Thống nhất pháp luật; Giảm thủ tục hành chính; Rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư; Minh bạch hóa quy trình thực hiện dự án; Khơi thông nguồn lực đất đai; Khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê.

Thứ sáu, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc mạnh mẽ mô hình phát triển. Không thể tiếp tục phát triển theo hướng ngắn hạn, phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc tăng giá đất.

Trong giai đoạn mới, doanh nghiệp cần chuyển sang mô hình phát triển bền vững hơn: Lấy nhu cầu thực của thị trường làm trung tâm; Lấy chất lượng sản phẩm và chất lượng sống làm giá trị cốt lõi; Đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ, dữ liệu lớn, trí tuệ nhân tạo và chuyển đổi số; Tăng tỷ trọng bất động sản công nghiệp, logistics, nhà ở cho thuê, bất động sản xanh, đô thị TOD, đô thị thông minh; Tích cực tham gia thực hiện chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước về phát triển kinh tế tư nhân, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, tăng trưởng xanh và phát triển bền vững.

Đất nước ta đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với yêu cầu tăng trưởng cao hơn, chất lượng hơn và bền vững hơn. Trong hành trình đó, thị trường bất động sản không thể chỉ là nơi tích tụ tài sản mà phải trở thành động lực phát triển kinh tế, là công cụ phân bổ hiệu quả nguồn lực quốc gia và là nền tảng bảo đảm an sinh nhà ở cho người dân. Đó cũng chính là trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, của cộng đồng doanh nghiệp và của toàn xã hội.

Với tinh thần đổi mới, trách nhiệm và khát vọng phát triển, chúng ta tin tưởng rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch và bền vững; góp phần thực hiện thành công mục tiêu tăng trưởng hai con số trong những năm tới, đồng thời từng bước hiện thực hóa mục tiêu để mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp, an toàn và văn minh.

(*) TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.