Bộ Xây dựng vừa trả lời kiến nghị của cử tri tỉnh Thanh Hóa liên quan đến tiêu chí thẩm định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo cơ chế đặc thù. Cụ thể, doanh nghiệp phải đáp ứng các yêu cầu về an toàn tài chính, gồm tỷ lệ dư nợ vay và vốn chủ sở hữu theo quy định hiện hành. Cơ quan chức năng sẽ dựa trên hồ sơ, báo cáo tài chính để thẩm định, đảm bảo tuân thủ pháp luật về tín dụng và kinh doanh bất động sản…

Cử tri tỉnh Thanh Hóa vừa đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn về việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; phương pháp xác định các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; cơ sở tính toán tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án của doanh nghiệp đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư trong báo cáo tài chính... theo quy định tại Nghị quyết 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, Nghị định 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15, và Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng cho biết: Tại điểm b, khoản 2, Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.

Tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản căn cứ vốn chủ sở hữu, phương án đầu tư, kinh doanh quyết định việc vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cũng như tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, bảo đảm đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư, thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.

Tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên”.

Theo Bộ Xây dựng, căn cứ quy định nêu trên thì doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản phải chứng minh đáp ứng được các điều kiện. Còn các cơ quan chức năng khi xem xét điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, thì căn cứ tài liệu, thông tin của doanh nghiệp cung cấp chứng minh bảo đảm đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp, tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng, pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp, pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật có liên quan để thực hiện.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư, nếu vay vốn tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án đó, thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có của doanh nghiệp theo quy định đối với dự án đó không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó. Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản khi xem xét điều kiện đối với tổ chức khi kinh doanh bất động sản sẽ căn cứ, đối chiếu các quy định để thực hiện.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư kinh doanh dự án bất động sản do mình làm chủ đầu tư, nếu vay vốn tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án đó, thì phải bảo đảm tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án đó tuân thủ đúng điều kiện theo quy định pháp luật nêu trên. Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản khi xem xét điều kiện đối với tổ chức khi kinh doanh bất động sản thì căn cứ, đối chiếu các quy định pháp luật nêu trên để thực hiện.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cho biết tại điểm a khoản 4 Điều 81 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và điểm a khoản 4 Điều 39 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương; tổ chức, chỉ đạo triển khai thực hiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP tại địa phương.