Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Cụ thể, tại khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, bao gồm:

Thứ nhất là không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở.

Thứ hai là cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư.

Thứ ba là tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Thứ tư là tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

Thứ năm là gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thứ sáu là kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.

Thực tế, trong thời gian qua, hàng loạt các vụ tranh chấp trong nhiều dự án chung cư đã xảy ra, chủ yếu về quỹ bảo trì, diện tích chung – riêng, thay đổi công năng một số tầng trong chung cư…

Nguyên nhân tranh chấp phí dịch vụ nhà chung cư phần lớn do chất lượng dịch vụ chủ đầu tư cung cấp cho người dân chưa tương xứng hoặc thiếu công khai, minh bạch trong việc thu, chi. Hiện, mức phí quản lý nhà chung cư được chia theo từng phân khúc căn hộ. Phân khúc căn hộ trung bình mức phí 5.000 – 10.000 đồng/m2/tháng, căn hộ cao cấp nằm trong khoảng 10.000-20.000 đồng/m2/tháng.

Tuy nhiên, tại nhiều khu nhà chung cư, chủ đầu tư thu phí quản lý rất cao nhưng chất lượng dịch vụ cung cấp không tương xứng khiến cư dân bức xúc. Gần đây, một số chủ đầu tư đã chịu giảm phí nhưng chất lượng dịch vụ cũng giảm theo, như: cắt bớt thang máy, cư dân phải tự đem rác xuống nơi tập kết…

Một vấn đề nổi lên nữa là việc sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê ở ngắn ngày (kết nối thông qua Airbnb) tại các trung tâm thành phố lớn như: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu…  Sự nở rộ của loại hình căn hộ cho thuê ngắn ngày cùng với những hệ lụy phát sinh đang đặt ra một bài toán khó cho cơ quan quản lý và các địa phương.

Theo Luật Nhà ở 2023, từ 01/8/2024 cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Luật Nhà ở 2014 (Điều 6) cũng đã quy định nghiêm cấm về vấn đề này.

Theo đó, tại nhiều chung cư tại TP.HCM đã treo biển cảnh báo cấm các chủ nhà cho thuê căn hộ ngắn hạn theo ngày, theo giờ dưới hình thức Airbnb… Mới đây, cơ quan quản lý tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã "ra quân" siết chặt quản lý đối với kinh doanh homestay ở chung cư. Công tác siết này được triển khai khẩn trương nhằm dẹp hẳn tình trạng biến căn hộ chung cư thành nhà nghỉ, khách sạn lưu trú theo giờ.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng về nguyên tắc, chung cư luôn thuộc sở hữu chung của cộng đồng. Sau một thời gian đi vào hoạt động, chung cư phải được chuyển giao cho ban quản trị chứ không còn thuộc quyền sở hữu riêng hay quyền quản lý của chủ đầu tư nữa.