Cần "biệt dược" trị sốt đất

Theo giới chuyên môn, ngay lúc này cần có nhiều giải pháp để chặn đứng "cơn điên sốt đất" mà cơ quan quản lý nhà nước, địa phương, bộ ngành có thể áp dụng. 

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phàn nàn họ đang rất khổ sở vì "sốt" đất. Bởi khi giá đất cao, doanh nghiệp thực hiện giải phóng mặt bằng bồi thường theo mức giá mới mà người dân đưa ra, tiến độ dự án ảnh hưởng nghiêm trọng. Doanh nghiệp gặp khó vì chi phí giải phóng mặt bằng đẩy lên cao, địa phương giảm sức hút đầu tư, người thu nhập trung bình thấp mất đi cơ hội mua nhà

DOANH NGHIỆP ĐAU ĐẦU VÌ ĐẤT "SỐT" 

Ông Nguyễn Minh Khang, thành viên Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư LDG cho rằng các doanh nghiệp bất động sản không được hưởng lợi gì thậm chí còn khổ vì "sốt" đất, bởi đầu tư dự án từ lúc có kế hoạch triển khai đến khi hoàn thiện pháp lý để mở bán phải mất vài năm. Đất các nơi "sốt", dự án chưa đền bù xong có thể khiến doanh nghiệp bị vạ lây.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng: sốt đất làm cho các dự án kéo dài thời gian đền bù và ảnh hưởng đến tiến độ. "Nhiều ý kiến cho rằng ngoài công bố thông tin minh bạch, cơ quan quản lý cũng giải thích các thông tin về quy hoạch. Nhưng vấn đề là người dân được tiếp cận đầy đủ rất ít, thậm chí doanh nghiệp cũng tiếp cận không nhiều, trong khi mạng xã hội, tin đồn lại dễ dàng lan rộng, muốn sốt chỗ nào là chỗ đó giá tăng chóng mặt", ông Phúc nói.

Dưới góc nhìn của chuyên gia, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng với các nhà đầu tư là doanh nghiệp nước ngoài có dự án đang triển khai ở Việt Nam, những dự án đã đền bù giải toả 90-95%, nhưng khi giá đất bị đẩy lên dù chỉ còn vài % cần giải phóng mặt bằng để triển khai cũng rất khó thương lượng.

Bên cạnh đó, ở những khu công nghiệp sản xuất dịch vụ, giá đất bị đẩy lên sẽ khiến cho mô hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp không như định hướng ban đầu, không hiệu quả. Vòng đời của một dự án khoảng 5 năm nhưng dự án công nghiệp, sản xuất cần tới 20-30 năm nên khi giá đất tăng lên sẽ ảnh hưởng rất lớn. Ở góc độ vĩ mô, địa phương bị mất lực hút, mất sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Trên thực tế, "sốt" đất không chỉ khiến doanh nghiệp gặp khó, mà đông đảo người dân bị ảnh hưởng nặng nề. Theo ông Nguyễn Minh Khang, cứ 100 người tay ngang nhảy vào "cơn sốt" theo tâm lý đám đông thì đến 80 người trắng tay, chỉ 20 người còn lại thắng.

Cơn "sốt" đất qua đi để lại nhiều nhà đầu tư bị thiệt hại, thậm chí phá sản trong khi nhà đất bị bỏ hoang. Trong khi đó, đông đảo người thu nhập trung bình và thấp bị mất cơ hội vì mặt bằng giá đẩy lên quá cao.

Ở góc độ pháp lý, theo LS. Trần Thanh Quyết, khi xảy ra các sự kiện pháp lý phát sinh do "cơn sốt" đất gây ra các tranh chấp đất đai tăng mạnh, nguồn lực của hệ thống tư pháp để giải quyết rất lớn, kéo theo nhiều hệ lụy về pháp lý đối với không chỉ nhà đầu tư mà còn lãng phí nguồn lực của toàn xã hội.

NĂM GIẢI PHÁP CĂN CƠ ĐỂ HẠ NHIỆT 

Trước tình trạng này, mới đây, 5 bộ gồm: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cùng hàng loạt địa phương vào cuộc ngăn chặn, hạ nhiệt "sốt" đất. Tuy nhiên, giới chuyên môn cho rằng cần có nhiều giải pháp để chặn đứng "cơn điên sốt đất" suốt từ đầu năm đến nay mà cơ quan quản lý nhà nước, địa phương, bộ ngành có thể áp dụng.

Đơn cử, theo LS. Trần Minh Cường, Đoàn luật sư Tp.HCM, lúc này rất cần thiết xem xét hình sự hóa hành vi thổi giá gây "sốt đất" ảo thu lợi hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng là một hành vi gây nguy hiểm cho xã hội, ảnh hưởng đến lợi ích cộng đồng, cần nghiên cứu xây dựng tội danh mới trong Bộ luật Hình sự liên quan đến hành vi này, dù hiện đã có quy định về tội đầu cơ tại Điều 196 Bộ luật Hình sự 2015.

Đánh thuế cao những người có nhiều nhà đất cũng là một trong những biện pháp được giới chuyên môn đưa ra. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), cho rằng ở các nước, khi thị trường nhà đất có nguy cơ "bong bóng" lập tức công cụ thuế được áp dụng bằng cách đánh thuế những người có nhiều bất động sản mua để đầu cơ.

Đơn cử, tại Trung Quốc, khi có "bong bóng", ngay lập tức chính quyền địa phương áp thuế suất cao. Điều này có thể áp dụng tương tự như tại Việt Nam. Cụ thể, nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2-3 năm đầu khi chuyển nhượng. Nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng.

Hiện nay, Nhà nước có chính sách thu hồi đất, chậm đưa vào sử dụng, nhưng chỉ thu hồi những dự án bất động sản không đưa vào sử dụng. Trong khi đó, tại Việt Nam, thuế suất thuộc luật thuế phải được Quốc hội thông qua nên chưa kịp thời. Do đó có thể giao mức thuế suất này cho Chính phủ quyết định để phù hợp với diễn biến thị trường. 

Cũng theo các chuyên gia bất động sản, trong tương lai rất cần tiếp tục minh bạch, công khai các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, các dự án đầu tư lớn đã được phê duyệt. Trong đó, chủ yếu là các tỉnh, cần quy hoạch sử dụng đất, có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, ví dụ định hướng phát triển Tp.HCM về hướng nào, mỗi năm sẽ được quy hoạch.

Việc này nằm trong tầm tay của chính quyền các tỉnh, thành nên cần được triển khai hiệu quả, vừa tăng nguồn cung cho thị trường nhà đất, vừa kiểm soát được thị trường bất động sản.

Một trong những nguyên nhân khiến tình trạng "sốt" đất cục bộ là do các ngân hàng gia tăng số dư nợ tín dụng. Trong quý 1/2021, tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng 2,13% nhưng tín dụng bất động sản lại tăng nhanh hơn mặt bằng chung. 

Chính sách quản lý cần thống nhất về cơ chế định giá đất theo thị trường. Về lâu dài nên bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành và giao Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng như bồi thường khi thu hồi đất.

Ngoài ra, chính sách tín dụng cũng cần thay đổi ở những giai đoạn sốt giá nhà đất, như giảm hạn mức cho vay từ 70% về 30-50% tùy giai đoạn, kiểm soát việc đầu tư lướt sóng qua dòng tín dụng đổ vào thị trường bất động sản.

Giải pháp cuối cùng là quy hoạch, định vị lại môi giới ngành nghề, lực lượng tham gia chính quy, có trách nhiệm. "Bởi nếu ai cũng làm môi giới bất động sản sẽ dễ gây nhiễu loạn thị trường. Ngay cả những người tham gia thị trường cũng phải trang bị kiến thức đầu tư", bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty doanh nghiệp bất động sản Đại Phúc nhấn mạnh.