Tại TP.HCM, lượng căn hộ có giá 2-5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỷ đồng/căn. Tại khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang xuất hiện những dự án căn hộ với mức giá phải chăng hơn.

NGUỒN CUNG CĂN HỘ MỚI TẠI TP.HCM GIẢM

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ chỉ đạt 10.700 căn vào năm 2023. Lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua giảm liên tục 7% mỗi năm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà cao, thị trường chỉ ghi nhận 6.300 giao dịch trong cả năm vừa qua. 

Theo báo cáo, nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và có tỷ lệ hấp thụ 84%. Những dự án này bán tốt nhờ có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn. 

Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%. Giá bán sơ cấp quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% theo quý và 45% theo năm, sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng.

Phân tích về giá bán căn hộ hiện nay, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận nghiên cứu thị trường và S22M, Savills Việt Nam, cho rằng trong năm 2023, TP.HCM không còn các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng, 90% các giao dịch thuộc phân khúc từ 2-5 tỷ đồng/căn. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong gần 03 năm qua, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư tại TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay: Năm 2021 có 07 dự án, năm 2022 có 02 dự án và 05 tháng đầu năm 2023 cũng chỉ có thêm 02 dự án. Tổng cộng trong 2,5 năm, kể từ khi Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực, TP.HCM chỉ có 11 dự án vượt qua bước thủ tục này, còn nhà ở xã hội thậm chí không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư.

CĂN HỘ GIÁ 2 TỶ ĐỒNG “DẠT” VỀ GIÁP RANH 

Những tháng đầu năm 2024, nhiều chủ đầu tư bất động sản tại TP.HCM đã giới thiệu đến khách hàng những sản phẩm mới. Tuy nhiên, giá căn hộ chào bán mới đều nằm trong phân khúc trung – cao cấp, không có căn hộ giá bình dân.

Chẳng hạn, Gamuda Land công bố sẽ chào bán gần 2.000 căn hộ của dự án Eaton Park tại TP. Thủ Đức, TP.HCM, giá bán dự kiến (giá rumor) khoảng 5.000-7.000 USD/m2, tương đương từ 122-171 triệu đồng/m2.

Hoặc, tại Masterise Homes cũng có kế hoạch khởi công phân khu cao tầng nằm trong đô thị The Global City Thủ Đức. Sản phẩm căn hộ tại dự án này sẽ không thấp, bởi dòng sản phẩm của đơn vị này chủ yếu cung cấp ra thị trường ở phân khúc cao cấp.

Một dự án căn hộ đáng chú ý là Akari City (giai đoạn 2 của Nam Long) tại khu Tây TP.HCM, được định giá 45 triệu đồng/m2. Còn chủ đầu tư Khang Điền mở bán dự án The Privia tại quận Bình Tân (TP. HCM) giá thực công bố từ 48-50 triệu đồng/m2...

Trong khi đó, phân khúc căn hộ có mức giá bình chủ yếu tập trung tại khu vực phụ cận là các thành phố Dĩ An và Thuận An của tỉnh Bình Dương hoặc Long An, Đồng Nai – những địa phương giáp ranh với TP.HCM.

Chẳng hạn, tại TP. Dĩ An (Bình Dương), Phú Đông Group vừa công bố dự án Phú Đông Sky One - dự án căn hộ vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực. Dự án có 780 căn hộ có diện tích từ 42-75m2. Dự kiến, chủ đầu tư sẽ đưa ra thị trường giá bán dự kiến mỗi căn hộ từ 1,4-2,2 tỷ đồng, trong đó 75% là căn hộ có mức giá từ 1,4-1,8 tỷ đồng/căn.

Một số chủ đầu tư khác cũng dự kiến bung hàng thời gian tới như Pi Group cũng có kế hoạch ra mắt dự án Picity Sky Park quy mô 1.794 căn hộ tọa lạc gần trung tâm hành chính TP. Dĩ An; hoặc công ty bất động sản Phát Đạt cũng dự kiến sẽ tung 5.000 căn hộ ra thị trường Bình Dương…

Ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group, cho hay Phú Đông SkyOne có mức giá khoảng trên 30 triệu đồng/m2, không phải là mức giá rẻ nhưng rất tốt trong bối cảnh giá nhà ở tăng nóng như hiện nay.

Theo chuyên gia Savills, bà Giang Huỳnh, trong năm 2024, 96% nguồn cung tương lai ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An nằm ở phân khúc giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Do đó, đây được xem là lời giải cho “cơn khát” nhà ở giá rẻ tại khu vực TP.HCM. 

“Tuy nhiên, với tốc độ phát triển khá nhanh trong những năm gần đây, nguồn cung căn hộ thứ cấp đã được bàn giao và nguồn cung tương lai dự kiến tại Bình Dương sẽ tăng mạnh, tạo ra áp lực cạnh tranh lớn đối với các dự án mới. Điều này có thể gây thách thức trong việc thiết lập mức giá cho các dự án mới”, bà Giang Huỳnh nói thêm. 

Dẫu vậy, các chuyên gia Savills cho rằng giá sẽ ổn định trong dài hạn khi nhu cầu tăng trở lại. Ở góc độ người mua, việc đánh giá cẩn thận và lựa chọn đúng thời điểm đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng cho những người quan tâm đến thị trường này.