21:07 27/04/2021

Cẩn trọng khi đầu tư đất nền tỉnh lẻ

Phan Dương -

Không chỉ có môi giới, nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua gom đất, chờ lên giá để bán lại, tạo ra “cơn sốt ảo” tại hàng loạt địa phương...

Tại các thành phố lớn, giá bất động sản không có mức tăng cao như vài năm trước đây. Do không còn sức hấp dẫn nên các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ, và cả các nhà phát triển bất động sản đã dịch chuyển hoạt động đến những thị trường mới tại các tỉnh lẻ, nơi có sức hấp dẫn hơn do giá cả và các ưu đãi đầu tư, đặc biệt là có sự đầu tư mạnh vào hệ thống hạ tầng.

Những đối tượng này thực sự đã làm thay đổi, làm sôi động trường bất động sản các khu vực mới. Không chỉ có thế, một số nhà đầu tư, môi giới cá nhân còn lợi dụng thông tin về chủ trương sáp nhập, nâng cấp các đơn vị hành chính; về quy hoạch đô thị hay phát triển các công trình hạ tầng tại một số địa phương để thu gom đất đai, đẩy giá đất lên cao.

Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua gom đất, chờ lên giá để bán lại, tạo ra “cơn sốt ảo” tại các khu vực này. Trước tình trạng trên, nhiều chuyên gia và các nhà quản lý khuyến cáo khách hàng cần cẩn trọng, tìm hiểu kỹ thông tin trước khi quyết định xuống tiền.

CHẠY THEO CƠN SỐT, RẤT DỄ MẮC KẸT

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Tư vấn và nghiên cứu CBRE Việt Nam, văn phòng Hà Nội

Thực tế cho thấy, những địa phương có sự phát triển tốt về cơ sở hạ tầng giao thông và kết nối cũng như tập trung các khu công nghiệp thì sẽ có lợi thế về phát triển bất động sản do có nhu cầu đa dạng bao gồm cả nhu cầu nội tại của địa phương lẫn nhu cầu của các chuyên gia nước ngoài làm việc tại địa phương đó.

Tại Miền Bắc, một số tỉnh thành phố như Hải Phòng, Hải Dương, Bắc Ninh với thế mạnh về thu hút FDI và tập trung các khu công nghiệp lớn cũng chứng kiến những bước phát triển trên thị trường bất động sản trong vài năm trở lại đây với nhiều dự án được ra mắt thị trường.

Ở các thành phố lớn, hạ tầng ngày càng được đầu tư mạnh mẽ, các thông tin tích cực về phát triển kinh tế, quy hoạch của từng khu vực chính là điều kiện thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ngoài trung tâm/các thị trường mới (cách vị trí trung tâm 30 – 40 phút ô tô di chuyển). Các tác động tích cực của phát triển cơ sở hạ tầng và quy hoạch tương lai đến thị trường bất động sản có thể nhìn thấy ở khu vực Quận 9 - Tp. HCM hay khu phía Đông – Hà Nội.

Tại Hà Nội, những năm gần đây, thị trường bất động sản có xu hướng phát triển ra các khu vực mới, với bán kính ngày càng xa khu vực trung tâm Hoàn Kiếm (từ 10km trở lên). Việc mở rộng của thị trường nhà ở được hỗ trợ bởi sự phát triển của cơ sở hạ tầng giao thông với những công trình trọng điểm như đường vành đai ba, cầu Nhật Tân, cầu Thanh Trì, đường sắt trên cao hay các tuyến đường cao tốc nối Hà Nội với các tỉnh. Một trong những khu vực đang có sự phát triển bất động sản mạnh mẽ nhất của thành phố là khu phía Tây cũng có nền tảng từ sự phát triển cơ sở hạ tầng và kết nối.

 

Đầu cơ không phải là hiện tượng hiếm gặp trong thị trường bất động sản và nếu tham gia ở mức hợp lý, vừa phải, sẽ giúp thị trường sôi động hơn và làm tăng tính thanh khoản.

Gần đây, thông tin một số huyện tại Hà Nội, được quy hoạch lên quận cũng tạo nên tâm lý đầu cơ nhất định. Một số nhà đầu tư kỳ vọng, những khu vực này sẽ có mặt bằng giá tăng nhanh, tiệm cận gần hơn với mức giá ở các quận nội thành hiện tại. Cũng cần phải hiểu rằng đầu cơ không phải là hiện tượng hiếm gặp trong thị trường bất động sản và nếu tham gia ở mức hợp lý, vừa phải sẽ giúp thị trường sôi động hơn và làm tăng tính thanh khoản.

Tuy nhiên, nếu số lượng người đầu cơ lớn, mức giá sẽ được đẩy lên cao một cách không hợp lý gây rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt khi hoạt động đầu cơ dựa trên các thông tin không được xác thực, hoặc dựa trên các “chiêu trò”. Ngoài ra, tiềm năng phát triển bất động sản ở các khu vực là khác nhau về mức độ và về thời gian (ngắn hạn – dài hạn), nên nếu nhà đầu tư chạy theo cơn sốt mà không nghiên cứu kỹ, rất dễ mắc kẹt tại đó. 

Hơn nữa, với điều kiện thông tin phát triển như hiện nay, việc môi giới làm giá đất tăng cao sẽ chỉ xảy ra trong chu kỳ ngắn hạn, sau một thời gian, qua các phương tiện thông tin, cơ quan chức năng và nhà đầu tư sẽ có cơ sở để điều chỉnh lại. Nhìn lại 10 năm trước đây, một số khu vực vùng ven Hà Nội đã có sự tăng giá đột biến nhưng sau đã giảm mạnh là một bài học rất lớn đối với nhiều nhà đầu tư tại thời điểm đó. Thị trường hiện tại đã có nhiều thay đổi, thông tin minh bạch và dễ tiếp cận hơn.

Do đó, chúng tôi khuyến nghị các nhà đầu tư, trước mỗi thông tin thị trường cần cân nhắc kỹ tính xác thực của thông tin, nghiên cứu thận trọng về thị trường bất động sản tại địa phương/khu vực định đầu tư để có mức kỳ vọng hợp lý và giảm thiểu rủi ro khi đưa ra quyết định.

BỐN YẾU TỐ CẦN LƯU Ý KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TỈNH LẺ

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Nhu cầu của thị trường bất động sản phụ thuộc vào mức độ phát triển, kinh tế và tiềm năng của từng vùng, từng tỉnh và được phân bố hợp lý cho từng thời kỳ, từng giai đoạn sao cho phù hợp với chủ trương và kế hoạch, tiến độ, phát triển kinh tế của địa phương. Tuy nhiên, nếu không được tính toán, nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ dễ làm các nhà phát triển bất động sản đầu tư vượt cầu, tạo khủng hoảng thừa, lãng phí tài nguyên, dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế cho doanh nghiệp, ngân hàng và cả nền kinh tế khu vực.

Theo tôi, có 4 yếu tố nhà đầu tư cần phải chú ý khi đầu tư bất động sản tỉnh lẻ, đó là cần phải tìm hiểu về thực trạng đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, xã hội, dịch vụ tại khu vực đó (toàn vùng và nội tại dự án); thông tin quy hoạch, kế hoạch phát triển, kinh tế theo chủ trương của địa phương và đánh giá khả năng triển khai thực hiện dự án; định giá trị bất động sản phải trên nguyên tắc thực tế đầu tư của địa phương, của dự án mà mình tham gia; đánh giá nhu cầu cần thực sự của thị trường thông qua quan sát thực tế giao dịch được thực hiện bởi khách hàng thực tế có nhu cầu sử dụng hay là các nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ.

Về lâu dài, các tỉnh cũng cần phải có quy hoạch cụ thể cho việc phát triển nhà cao tầng đi kèm hệ thống hạ tầng đô thị đồng bộ, hiện đại nếu không sẽ sớm thành địa phương lạc hậu…Những tỉnh có tiềm năng phát triển kinh tế du lịch sẽ cần có chủ trương phát triển và hình thành các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. 

Ở bất kỳ một thị trường mới nào, nhất là khi thị trường đó đang “chạy” tốt, đều tiềm ẩn nguy cơ sốt đất. Chính quyền địa phương phải chịu trách nhiệm chính trong các hiện tượng đầu cơ, thổi giá đất tại các tỉnh nếu không kiểm soát quản lý được các chủ đầu tư dự án trong việc đầu tư, bán hàng và báo cáo đúng quy định pháp luật; không kiểm soát, quản lý được các hoạt động môi giới, mua bán phải tuân thủ các quy định của pháp luật; không công bố các thông tin cụ thể về quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế địa phương, thông tin về các dự án đã được phê duyệt, tình trạng triển khai, pháp lý…

Trên cơ sở đó để thị trường tra cứu, tham khảo; không có báo cáo thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản tại địa phương giúp các nhà đầu tư tham khảo về tính hấp dẫn của thị trường, giá cả.

Chính quyền càng công khai và làm rõ mọi thông tin thì những thông tin thất thiệt, lừa đảo, thổi giá sẽ bị loại trừ, thị trường bất động sản ngày càng phát triển minh bạch, lành mạnh

ĐÁNH GIÁ THẬN TRỌNG RỦI RO "CHÔN VỐN"

Ông Lê Văn Bằng, Phó Tổng giám đốc công ty Cổ phần Đầu tư phát triển RB land

Hiện nay, ngoài bất động sản thì các kênh đầu tư khác được xem là kém hiệu quả và cũng nhiều rủi ro.

Tuy nhiên, muốn đầu tư bất động sản ở các thành phố lớn, cần mức đầu tư lớn song ít có dự án mới và lợi nhuận cũng không còn cao. Vì vậy, khách hàng và cả chủ đầu tư bắt buộc phải đi vào các tỉnh lẻ, với mức đầu tư thấp hơn. Phân khúc được quan tâm nhiều nhất vẫn là nhà phố, đất nền do tính thanh khoản cao, tiềm năng lớn.

Họ hướng tới những địa phương có lợi thế, hoặc sẽ hình thành các khu đô thị du lịch trong tương lai. Đồng thời lựa chọn sản phẩm vừa có thể để lâu dài, vừa có khả năng sử dụng trong ngắn hạn, gần khu dân cư hiện hữu, có tính kết nối hạ tầng, dịch vụ...

Nhu cầu đầu tư lớn khiến chu kỳ lặp lại sốt ảo vẫn xuất hiện ở một số địa phương, chủ yếu là mua đi, bán lại, chờ lên giá kiếm lời. Mặc dù hiện nay các chủ đầu tư đã chú trọng hơn về phát triển chiều sâu dự án, không chỉ làm hạ tầng mà còn tạo dựng đầy đủ tiện ích, cảnh quan cho dự án.

 

Để dự án thu hút được người mua, sớm lấp đầy, chủ đầu tư phải có năng lực về tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án, công năng sử dụng thực tế phải làm cho giá trị tăng lên.

Tuy nhiên, nếu lượng người đầu tư nhiều quá, sẽ làm kéo dài tiến độ lấp đầy các dự án, đồng nghĩa với việc nhiều sản phẩm nhà ở chậm đi vào sử dụng, những người đi sau sẽ phải chôn vốn ở đó lâu hơn.

Để dự án thu hút được người mua, sớm lấp đầy, chủ đầu tư phải có năng lực về tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án, công năng sử dụng thực tế phải làm cho giá trị tăng lên.

Về phía nhà đầu tư, thực tế cho thấy, hiện vẫn nhiều trường hợp đầu tư mang tính phong trào, do đó, rất dễ “mắc cạn” khi chưa kịp rút vốn thì thị trường đã “lao dốc”. Do vậy, muốn thành công, cần tìm hiểu kỹ về vị trí, tính pháp lý… của dự án cũng như tiềm năng phát triển của địa phương về du lịch, kinh tế...

Quan trọng hơn là phải định vị được sản phẩm, trong tương lai ngắn hạn lên được bao nhiêu. Ví như 50 – 100% ở thời gian ngắn là vượt quá giá trị thực. Đồng thời phải có dòng tài chính đảm bảo, dựa trên nguồn vốn thực có, hoặc nguồn huy động vốn an toàn, khả năng thanh toán. Thông thường những sản phẩm từ 2-3 tỷ đồng thường thanh khoản cao hơn những sản phẩm từ 5 tỷ trở lên do hướng tới phân khúc khách hàng đông hơn.