TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Chuyển đổi đất công nghiệp: Mỏ vàng của giới đầu tư
Vài năm qua, một loạt dự án bất động sản đã được triển khai tại các khu đất vốn là cơ sở công nghiệp phải di dời của Hà Nội
Vài năm qua, một loạt dự án bất động sản đã được triển khai tại các khu đất vốn là cơ sở công nghiệp phải di dời của Hà Nội.
Tiếp cận các khu đất này không đơn giản, nhưng một khi đã tiếp cận được, lợi ích thu được là rất lớn.
Dẫn đầu cho trào lưu này, phải kể đến Công ty Cổ phần Vincom. “Khởi nghiệp” với dự án Vincom Towers trên nền đất của Nhà máy Cơ khí Trần Hưng Đạo, Vincom đã nhanh chóng nhận ra tiềm năng từ những lô đất tương tự.
Giờ đây, hàng chục ha đất vàng của Hà Nội đã thuộc về các doanh nghiệp mà Vincom có cổ phần chi phối, trong đó đáng chú ý là các dự án Royal City và Times City, được triển khai trên nền đất của Nhà máy Công cụ số 1 và Nhà máy Dệt 8/3 trước đây.
Để có được lô đất rộng 12ha của Nhà máy Công cụ số 1, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Hoàng Gia do Vincom nắm cổ phần chi phối (51%) đã trả một khoản tiền lên tới 1.300 tỷ đồng. Tính trung bình, mỗi mét vuông đất tại đây có giá hơn 10 triệu đồng.
Số tiền mà Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Nam Hà Nội, cũng do Vincom nắm cổ phần chi phối (55,95%), đã trả để có được khu đất của Nhà máy Dệt 8/3 không được công bố, nhưng theo đánh giá của một số chuyên gia về bất động sản, có thể cũng ở mức giá tương ứng.
Để triển khai dự án Vincom Village, Vincom cũng đã góp 51% vốn trong Công ty Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Đồng, mà theo nhận định của nhiều người thì phần vốn góp này cũng là để đổi lấy quyền khai thác lô đất rộng tới hơn 183 ha trước đó được quy hoạch làm khu công nghiệp.
Trở lại với dự án Royal City, lô đất mà chủ đầu tư nhận được đủ để xây dựng một tổ hợp gồm 4.000 căn hộ, 200 ngàn m2 trung tâm thương mại và 300 ngàn m2 bãi đậu xe. Với mức giá trung bình trên 40 triệu đồng/m2 căn hộ và quyền khai thác lâu dài khu trung tâm thương mại cũng như bãi đậu xe, không khó để hình dung về lợi ích của chủ đầu tư từ dự án này.
Dễ hiểu là nhiều nhà đầu tư khác cũng đang cố gắng đi theo cách làm của Vincom. Hoặc, có những nhà máy buộc phải di dời, nhưng họ cũng muốn tự đầu tư, thay vì nhận tiền “bồi thường” và nhường lại đất vàng cho chủ đầu tư mới.
Lô đất của Công ty Cao su Sao Vàng, rộng 6 ha tại 231 Nguyễn Trãi, cũng đang được lãnh đạo công ty này cân nhắc phương án đầu tư. Theo tính toán của công ty này, để có thể di dời nhà máy thì công ty phải dừng sản xuất ít nhất 18 tháng và chi phí để di dời cũng như đầu tư nhà máy mới là khoảng 800 tỷ đồng.
Tại đại hội cổ đông mới đây, ban lãnh đạo công ty cho biết đã ký thỏa thuận với một đối tác về việc khai thác lô đất này. Đối tác chưa lộ mặt này cho biết có thể chấp nhận mức “bồi thường” vào khoảng 700 tỷ đồng.
Hàng trăm nhà máy, cơ sở công nghiệp tại Hà Nội thuộc diện cần phải di dời và quá trình này đã được tiến hành liên tục trong thời gian qua. Đây là một xu hướng tất yếu trong quá trình phát triển đô thị. Tuy nhiên, việc khai thác hiệu quả quỹ đất mà các cơ sở này để lại như thế nào, lại là một bài toán khó.
Vào năm 2009, UBND thành phố Hà Nội đã đưa ra kế hoạch di dời toàn bộ 422 cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm. 422 cơ sở này có tổng diện tích sử dụng đất là 887,7 ha, trong đó có 209 cơ sở nằm trong các quận nội thành và thị xã Sơn Tây, hầu hết đều là những khu "đất vàng".
Nhiều dự án chuyển đổi đã được thực hiện thông qua thỏa thuận giữa các bên liên quan và với sự chấp thuận của chính quyền thành phố, chứ không qua đấu giá để các nhà đầu tư có thể cạnh tranh sòng phẳng với nhau trong quá trình tiếp cận.
Từ phía các cơ quan quản lý nhà nước, bất cập này không phải là không được ghi nhận. Chẳng hạn, trong một báo cáo mới đây về tình hình thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng kiến nghị rằng các địa phương “cần nghiêm túc thực hiện quy định về lựa chọn chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại bằng hình thức đầu thầu dự án theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP”.
Bộ này cho rằng, đã đến lúc cần mở rộng phương thức Nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau đó đấu giá quyền sử dụng đất sạch để đảm bảo công khai minh bạch, loại bỏ hoàn toàn cơ chế “xin-cho”, và đảm bảo khoản chênh lệch địa tô thu vào ngân sách.
Tiếp cận các khu đất này không đơn giản, nhưng một khi đã tiếp cận được, lợi ích thu được là rất lớn.
Dẫn đầu cho trào lưu này, phải kể đến Công ty Cổ phần Vincom. “Khởi nghiệp” với dự án Vincom Towers trên nền đất của Nhà máy Cơ khí Trần Hưng Đạo, Vincom đã nhanh chóng nhận ra tiềm năng từ những lô đất tương tự.
Giờ đây, hàng chục ha đất vàng của Hà Nội đã thuộc về các doanh nghiệp mà Vincom có cổ phần chi phối, trong đó đáng chú ý là các dự án Royal City và Times City, được triển khai trên nền đất của Nhà máy Công cụ số 1 và Nhà máy Dệt 8/3 trước đây.
Để có được lô đất rộng 12ha của Nhà máy Công cụ số 1, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Hoàng Gia do Vincom nắm cổ phần chi phối (51%) đã trả một khoản tiền lên tới 1.300 tỷ đồng. Tính trung bình, mỗi mét vuông đất tại đây có giá hơn 10 triệu đồng.
Số tiền mà Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Nam Hà Nội, cũng do Vincom nắm cổ phần chi phối (55,95%), đã trả để có được khu đất của Nhà máy Dệt 8/3 không được công bố, nhưng theo đánh giá của một số chuyên gia về bất động sản, có thể cũng ở mức giá tương ứng.
Để triển khai dự án Vincom Village, Vincom cũng đã góp 51% vốn trong Công ty Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Đồng, mà theo nhận định của nhiều người thì phần vốn góp này cũng là để đổi lấy quyền khai thác lô đất rộng tới hơn 183 ha trước đó được quy hoạch làm khu công nghiệp.
Trở lại với dự án Royal City, lô đất mà chủ đầu tư nhận được đủ để xây dựng một tổ hợp gồm 4.000 căn hộ, 200 ngàn m2 trung tâm thương mại và 300 ngàn m2 bãi đậu xe. Với mức giá trung bình trên 40 triệu đồng/m2 căn hộ và quyền khai thác lâu dài khu trung tâm thương mại cũng như bãi đậu xe, không khó để hình dung về lợi ích của chủ đầu tư từ dự án này.
Dễ hiểu là nhiều nhà đầu tư khác cũng đang cố gắng đi theo cách làm của Vincom. Hoặc, có những nhà máy buộc phải di dời, nhưng họ cũng muốn tự đầu tư, thay vì nhận tiền “bồi thường” và nhường lại đất vàng cho chủ đầu tư mới.
Lô đất của Công ty Cao su Sao Vàng, rộng 6 ha tại 231 Nguyễn Trãi, cũng đang được lãnh đạo công ty này cân nhắc phương án đầu tư. Theo tính toán của công ty này, để có thể di dời nhà máy thì công ty phải dừng sản xuất ít nhất 18 tháng và chi phí để di dời cũng như đầu tư nhà máy mới là khoảng 800 tỷ đồng.
Tại đại hội cổ đông mới đây, ban lãnh đạo công ty cho biết đã ký thỏa thuận với một đối tác về việc khai thác lô đất này. Đối tác chưa lộ mặt này cho biết có thể chấp nhận mức “bồi thường” vào khoảng 700 tỷ đồng.
Hàng trăm nhà máy, cơ sở công nghiệp tại Hà Nội thuộc diện cần phải di dời và quá trình này đã được tiến hành liên tục trong thời gian qua. Đây là một xu hướng tất yếu trong quá trình phát triển đô thị. Tuy nhiên, việc khai thác hiệu quả quỹ đất mà các cơ sở này để lại như thế nào, lại là một bài toán khó.
Vào năm 2009, UBND thành phố Hà Nội đã đưa ra kế hoạch di dời toàn bộ 422 cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm. 422 cơ sở này có tổng diện tích sử dụng đất là 887,7 ha, trong đó có 209 cơ sở nằm trong các quận nội thành và thị xã Sơn Tây, hầu hết đều là những khu "đất vàng".
Nhiều dự án chuyển đổi đã được thực hiện thông qua thỏa thuận giữa các bên liên quan và với sự chấp thuận của chính quyền thành phố, chứ không qua đấu giá để các nhà đầu tư có thể cạnh tranh sòng phẳng với nhau trong quá trình tiếp cận.
Từ phía các cơ quan quản lý nhà nước, bất cập này không phải là không được ghi nhận. Chẳng hạn, trong một báo cáo mới đây về tình hình thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng kiến nghị rằng các địa phương “cần nghiêm túc thực hiện quy định về lựa chọn chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại bằng hình thức đầu thầu dự án theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP”.
Bộ này cho rằng, đã đến lúc cần mở rộng phương thức Nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau đó đấu giá quyền sử dụng đất sạch để đảm bảo công khai minh bạch, loại bỏ hoàn toàn cơ chế “xin-cho”, và đảm bảo khoản chênh lệch địa tô thu vào ngân sách.