Chia sẻ tại hội thảo Quốc gia với chủ đề: “Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật đất đai” do trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Thế giới tổ chức tại Hà Nội ngày 30/8, các chuyên gia cho rằng, sau gần 10 năm triển khai thực hiện, Luật Đất đai năm 2013  dù đạt được những kết quả quan trọng, song thực tế vẫn còn nổi lên nhiều tồn tại, bất cập.

NHỮNG BẤT ỔN VÀ HỆ LỤY KÉO DÀI

Thời gian qua, theo đánh giá, công tác quản lý và sử dụng đất vẫn chưa theo kịp thực tiễn, chưa giải quyết được triệt để hàng loạt vấn đề. Điển hình, đơn thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỷ lệ cao, trên 60% trong tổng số các đơn thư khiếu nại, tố cáo.

Các vụ án hành chính liên quan đến đất đai có xu hướng tăng liên tục, từ mức chiếm 64,2% tổng số các vụ án về hành chính năm 2015 lên trên 80% năm 2020.

Cùng với đó, hệ luỵ từ đầu cơ đất đai, "chôn" tiền vào đất cũng gây ra nhiều lo ngại.

Chia sẻ tại hội thảo về những bất ổn khi thực hiện chính sách đất đai thời gian qua, GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, tình trạng phổ biến hiện nay là người dân đổ tiền vào đất để chờ tăng giá, mua đất đón trước chờ quy hoạch, chờ dự án triển khai, làm sai lệch thị trường đất đai và một nguồn vốn khổng lồ chôn vào đất. 

Bên cạnh đó, Nhà nước bỏ tiền đầu tư hạ tầng, chỉnh trang đô thị, người dân  nhận tiền đền bù, phải di dời trước lại chịu thiệt thòi trong khi người ở lại được hưởng lợi từ giá đất tăng cao, dẫn đến tình trạng bất bình đẳng và diện mạo đô thị không được cải thiện.

Đáng quan ngại, các dự án thu hồi đất, đặc biệt thu hồi đất nông nghiệp, trả tiền đền bù cho người dân với giá rẻ hơn rất nhiều lần so với giá thị trường.

"Sau khi Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích, xây dựng thành những toà cao ốc, dự án trung tâm thương mại, nhà ở, giá trị tăng lên rất nhiều lần. Phần giá trị tăng gấp nhiều lần, ai sẽ là người hưởng lợi?", ông Cường đặt câu hỏi.

Trước tình hình đó, ngày 16/6 vừa qua, tại Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".

Các nội dung của Nghị quyết 18 được cả xã hội và người dân đón nhận với kỳ vọng sẽ hạn chế được những bất cập trong chính sách, quản lý đất đai tồn tại nhiều năm qua, thúc đẩy quan hệ thị trường phát triển.

Nghị quyết số 18-NQ/TW là cơ sở chính trị rất quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai và căn cứ quan trọng định hướng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 nhằm khai thác tối ưu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, hướng tới phát triển thị trường bất động sản; trong đó, có thị trường đất đai trở thành kênh phân bổ và khai thác đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả.

Còn theo chia sẻ của ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên & Môi trường, một trong những vướng mắc cần giải quyết triệt để khi sửa đổi Luật Đất đai là tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật liên quan.

“Qua rà soát các quy định pháp luật có liên quan, có tới 122 luật liên quan đến đất đai nên rất khó cho công tác tổ chức thực hiện. Có tình trạng khi áp dụng Luật Đất đai thì vướng Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và ngược lại", ông Mai Văn Phấn nói.

Chính vì vậy, cần bám sát định hướng từ Nghị quyết 18 để khi sửa Luật Đất đai, sẽ cơ bản giải quyết bài toán này và nhờ đó, tổ chức thực hiện mới suôn sẻ.

ĐÁNH THUẾ LUỸ TIẾN RA SAO MỚI HỢP LÝ?

Đáng chú ý, những đề xuất sử dụng công cụ thuế để điều tiết các hành vi như đầu cơ, điều tiết các phần giá trị gia tăng không phải do cá nhân người sử dụng đất mang lại do Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân đề cập, dành được nhiều sự quan tâm tại hội thảo.

Ông Hoàng Văn Cường khẳng định cần phải tập trung xử lý hành vi đầu cơ, cố tình kiếm lời nhờ vào việc mua đi, bán lại đất đai, nhà ở, khi đó, không chỉ mang lại nguồn thu cho nhà nước và quan trọng hơn là điều tiết hành vi sử dụng đất.

Cùng với đó sẽ tạo cơ hội cho người dân có thể thực hiện được giấc mộng an cư, thay vì như hiện nay, giá nhà đất bị đẩy lên quá cao.

Cụ thể, ông Cường gợi ý một là, đánh thuế luỹ tiến trên phần diện tích hoặc giá trị đất chiếm giữ vượt trên mức bình quân.

"Chúng ta hay nói đánh thuế ngôi nhà thứ hai là không hợp lý, thay vào đó, phải tính theo diện tích mỗi người chiếm giữ so với mức bình quân", ông Cường nhấn mạnh.

Theo đó, diện tích trong hạn mức được áp dụng tỷ suất thuế thấp và giá tính thuế thấp, tương đương 60% mức giá trong bảng giá. Như vậy, chính sách này không ảnh hưởng đến người nghèo, những người thu nhập thấp.

Còn những người chiếm hữu nhiều hơn phải đánh thuế luỹ tiến theo tỷ lệ, gấp 2 lần thì thuế suất khác, gấp 3 - 5 lần mức bình quân thì áp thuế suất khác.

Hai là, giá đất tăng thì giá tính thuế cũng phải tăng, để điều tiết địa tô chênh lệch. Người nộp thuế được ghi nợ nghĩa vụ thuế có tính lãi suất nợ thuế. Nợ thuế vượt quá 50% giá trị thửa đất thì đất bị thu hồi đất do vi phạm pháp nghĩa vụ tài chính đất đai.

Ba là, đánh thuế luỹ tiến trên phần giá tăng lên, giữa giá khai báo nộp thuế với giá bán/giá bồi thường hoặc giữa giá mua và giá bán. Tỷ suất thuế lũy thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch hoặc thay đổi giá khai báo thuế.

Ông Hoàng Văn Cường lấy dẫn chứng, đất đai mua vào ngày hôm nay, ngày sau bán thì giá trị tăng lên, phần chênh chệch phải tính được thuế giá trị gia tăng. Hoặc ngày hôm nay đăng ký nộp thuế trên giá thấp nhưng ngày mai mở đường, giá nhà đất tăng lên phải đánh thuế tăng lên. Như chính sách của Hàn Quốc, phần chênh lệch đánh thuế cao, lên đến 60%, tuỳ theo khoảng thời gian mua – bán.

Bốn là, sửa đổi quy định về hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thu hồi đất vùng phụ cận các dự án đầu tư cải tạo chỉnh trang đô thị, các dự án phát triển kinh tế làm gia tăng giá trị đất liền kề. Thu hồi phục vụ tái định cư, đấu giá, lựa chọn hoạt động sử dụng đất có hiệu quả.

Còn theo góc nhìn của ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, có một vấn đề là thu nhập của người lao động Việt Nam quá thấp, chính vì vậy, đánh thuế cao cũng không phải giải pháp ổn. Tuy nhiên, nếu không đánh thuế cao vào trường hợp đầu cơ, giữ đất, tích trữ cũng không ổn.

Vì vậy, sắc thuế cần phải đưa ra rất chi tiết, không đánh thuế cao vào những người lao động bình thường mà cần sẵn sàng giảm thuế, áp tỷ suất thuế thấp.