Chuyên gia hiến kế tạo quỹ đất sạch phát triển đô thị vùng Tp. Hồ Chí Minh

Nếu các khu chung cư ở Tp. Hồ Chí Minh không được giải quyết theo hướng chỉnh trang đô thị, chúng ta sẽ mãi không thực hiện được các yêu cầu đô thị phải có mảng xanh, đảm bảo kết nối giao thông thông suốt, đảm bảo các hoạt động của một đô thị.

Đây là ý kiến của các diễn giả gồm nhà làm chính sách, nhà phát triển đô thị, kiến trúc sư, nhà làm quy hoạch tại phiên toạ đàm "Hiện thực hoá phát triển các mô hình đô thị tại Việt Nam", trong khuôn khổ hội thảo "Phát triển các mô hình đô thị và bài toán nhà ở" do VTV Digital tổ chức tại Tp. Hồ Chí Minh.  

"VÙNG TP. HCM ĐANG PHÁT TRIỂN KỊP TIẾN ĐỘ QUY HOẠCH"

Theo quyết định 2076/QĐ-TTg, Vùng Tp. Hồ Chí Minh có tổng diện tích toàn vùng 30.404km2, gồm Tp. Hồ Chí Minh và 7 tỉnh lân cận là Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai và Tiền Giang. Vùng Tp. Hồ Chí Minh có tổng dân số đến năm 2030 là 24-25 triệu người,  trong đó dân số đô thị khoảng 18-19 triệu người, dân số nông thôn khoảng 6-7 triệu người.

Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam đánh giá, vùng Tp. HCM là vùng có tốc độ đô thị hoá cao nhất Việt Nam và có mối liên kết vùng khá rõ ràng.

Kiến trúc sư Arnon Snapir, thành viên Viện Kiến trúc Hoa Kỳ AIA đánh giá công tác quy hoạch vùng Tp. Hồ Chí Minh bao gồm cả cách tiếp cận của các nhà làm quy hoạch là đúng đắn và tích cực. Sự phát triển của Vùng Tp. Hồ Chí Minh hiện đã theo kịp tiến độ những gì các nhà quy hoạch muốn làm.

Ông Arnon nói thêm, trên thế giới những quốc gia phát triển nhanh, có tốc độ đô thị hoá nhanh sẽ có mất cân bằng tương đối. Nhưng đối với vùng Tp. Hồ Chí Minh, các nhà quy hoạch và các nhà phát triển đô thị đã từng bước sắp xếp nên vấn nạn mất cân bằng ít xảy ra. Việc phát triển hạ tầng (bao gồm hạ tầng cứng và hạ tầng mềm) cần phải có sự kết nối để tạo ra sự phát triển cân bằng.

Cũng theo ông Arnon, với những hợp tác đầy đủ giữa các cơ quan, nhà nghiên cứu, nhà đầu tư, Vùng Tp. Hồ Chí Minh sẽ hướng tới tương lai phát triển bền vững. Riêng Tp. Hồ Chí Minh, ông Arnon cho rằng, Thành phố đã phát triển về phía Nam khá nhiều trong khi đó khu Tây Nam Thành phố là vùng trũng nên đã gây ra ngập lụt. Vì vậy, các nhà làm quy hoạch cần rút kinh nghiệm trong quy hoạch sử dụng đất, cần quy hoạch những khu đất để hấp thụ nước, cây xanh và khu vực ngập cần phải có biện pháp ngăn nước.

Từ góc độ là nhà phát triển các khu đô thị lớn tại Việt Nam, cũng là "dân quy hoạch", ông Nguyễn Xuân Quang, chủ tịch Công ty Đầu tư Nam Long (mã NLG) cho biết rất trăn trở khi đi tìm mô hình đô thị phù hợp với sự phát triển của Việt Nam và của Vùng Tp. HCM.

"Chúng ta không thể đưa một sản phẩm cao cấp đạt tiêu chuẩn ở các nước phát triển như Singapore để đưa vào áp dụng tại Việt Nam. Nền kinh tế Việt Nam phát triển khác, xã hội Việt Nam khác, phong tục tập quán và cả phong thuỷ của Việt Nam cũng khác. Chúng ta phải đánh giá đúng năng lực Việt Nam, văn hoá của Việt Nam và đưa ra những sản phẩm phù hợp với người Việt Nam thông qua công tác quy hoạch, thiết kế đô thị, xây dựng nhà cửa. Đây cũng là những bước nghiên cứu quan trọng, từng bước phải được thực hiện nghiêm chỉnh từ nghiên cứu xây dựng sản phẩm phù hợp" - Ông Nguyễn Xuân Quang nhấn mạnh.

GIẢI BÀI TOÁN KHÓ NHẤT - TẠO QUỸ ĐẤT SẠCH? 

Tuy nhiên, để giải bài toán quy hoạch và phát triển các mô hình đô thị phù hợp với đặc tính kinh tế của từng địa phương trong vùng Tp. Hồ Chí Minh, tạo quỹ đất sạch vẫn được xem là bài toán khó nhất.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện chính sách, Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Luật Đất đai quy định rất rõ, việc giải phóng mặt bằng và đất sạch là bắt buộc. Khi xây dựng luật, Nhà nước và Bộ đã định hướng rất rõ. Tuy nhiên, hiện vẫn có xung đột giữa Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật đầu tư, PPP, Quản lý Tài sản công khiến cho luật ra sau phủ định luật ra trước. Vì vậy, khi sửa đổi Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng đến việc giải quyết các vấn đề về đất đai sẽ dẫn chiếu Luật Đất đai.

Việc tạo quỹ đất sạch để cho các nhà đầu tư có thể triển khai đầu tư dự án, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất xây dựng trung tâm phát triển quỹ đất ở các địa phương và yêu cầu các địa phương trong quá trình phát triển, đầu tư sẽ ưu tiên hàng đầu tạo quỹ đất sạch. Khi đó, việc tạo quỹ đất sạch như thế nào đã có phân cấp phân quyền, địa phương sẽ thực hiện.

"Một trong những giải pháp phát triển đô thị mà chúng tôi đề xuất là việc chỉnh trang đô thị phải thực hiện theo phương pháp dồn điền đổi thửa. Đây là giải pháp mấu chốt biến khu đô thị ở nước kém phát triển thành khu đô thị hiện đại tầm cỡ như ở các nước hiện đại như Singapore, Nhật Bản. Nếu các khu chung cư ở Tp. Hồ Chí Minh không được giải quyết theo hướng như vậy thì quy hoạch của chúng ta mãi mãi không thực hiện được các yêu cầu như chuyên gia quốc tế đã đề cập – đô thị phải có mảng xanh, đảm bảo kết nối giao thông thông suốt, đảm bảo các hoạt động của một đô thị. Tôi cũng mong muốn trong tương lai các địa phương như  Tp. HCM, vùng Tp HCM sẽ thực hiện chính sách thu hồi đất, tạo quỹ đất sạch, sau đó nhà đầu tư sẽ đầu tư hạ tầng theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng và có thể tiến hành đấu giá đất sau khi khu đất đó đã hoàn thiện hạ tầng" - ông Thọ nhấn mạnh.

Cũng theo Tiến sĩ Nguyễn Đình Thọ, những cách thức này đòi hỏi phải có sự phối hợp giữa Nhà nước  và người dân và doanh nghiệp, đặc biệt là trong việc dồn điền đổi thửa cần có khoảng 75% - 80% dân đồng ý Nhà nước có thể thực hiện thu hồi đất, sắp xếp, chỉnh trang đô thị.  

Đánh giá, tạo quỹ đất sạch là một đề tài khó nhất, ông Nguyễn Xuân Quang đề xuất, Chính phủ nên xem phát triển đô thị là vì lợi ích quốc gia, vì lợi ích cộng đồng và người dân. Trên nền tảng đó, Chính phủ xây dựng chính sách phù hợp để giải phóng mặt bằng, phát triển quỹ đất. Việc giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất Tp. Hồ Chí Minh nên học hỏi quốc tế, những mô hình của Canada, Singapore, hay trong nước là mô hình của Phú Mỹ Hưng. Trước đây thay vì chỉ phát triển Phú Mỹ Hưng quy mô 450ha, chúng ta đã làm 2.000 ha. 

"Chúng ta phải xây dựng cơ chế chính sách phù hợp để có đồng thuận của người dân trong giải phóng mặt bằng. Sự đồng thuận của người dân không nên đến mức 100% mà ở mức 70%" - Ông Nguyễn Xuân Quang nhận định.