Cơ hội “lướt sóng” bất động sản đang ngày càng thu hẹp

Trong những năm qua, nhiều đô thị lớn từng liên tục xuất hiện các cơn sốt bất động sản. Thời điểm đó, không ít nhà đầu tư chỉ cần mua rồi sang tay trong vài tháng là có thể thu về khoản lợi nhuận đáng kể. Tuy nhiên, trao đổi với VnEconomy, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định xu hướng này đang dần hạ nhiệt.

Đâu là nguyên nhân chính khiến hoạt động “lướt sóng” bất động sản từng phổ biến hiện nay đã giảm, thưa bà?

Thực tế, giá bán bất động sản nhà ở xây sẵn, đặc biệt trên thị trường sơ cấp ở một số thành phố lớn như: Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng cao trong thời gian dài. Do đó, đối với nhà đầu tư, biên độ lợi nhuận cho việc đầu tư ngắn hạn không còn hấp dẫn như trước. Tương tự, thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng gặp khó khăn bởi mức giá chuyển nhượng tiếp tục neo cao, theo kỳ vọng lợi nhuận của người bán.

Ngoài ra, năm 2023 và 2024, Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt chính sách tín dụng đối với bất động sản (thông qua Thông tư 06/2023/TT-NHNN, Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi năm 2024) để kiểm soát rủi ro, tránh tình trạng đầu cơ và bong bóng. Kết quả có thể kể tới là lãi suất vay tăng cao, điều kiện vay vốn đầu tư ngắn hạn trở nên khó khăn, làm giảm đáng kể khả năng tiếp cận vốn cho nhà đầu tư “lướt sóng” dựa trên vay vốn. Từ đầu năm 2025 đến nay, tín dụng vào bất động sản tuy tăng đáng kể so với năm 2023 và 2024 nhờ nới lỏng chính sách, nhưng các lĩnh vực được Nhà nước khuyến khích là nhà ở xã hội, nhà ở hợp túi tiền dành cho người dưới 35 tuổi, mà nguồn cung nhà ở cho các phân khúc này lại không nhiều.

Chuyên gia có thể chia sẻ thêm, việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng và các thay đổi về pháp lý đã tác động thế nào đến khả năng và chiến lược đầu tư ngắn hạn của nhà đầu tư bất động sản?

Với những ảnh hưởng nêu trên, một số thay đổi trong chiến lược đầu tư có thể kể đến là nhà đầu tư có xu hướng chuyển từ “lướt sóng” sang đầu tư dài hạn, tập trung vào bất động sản ít rủi ro hơn, pháp lý minh bạch, có giá trị sử dụng thực, vị trí đem lại tiềm năng tăng giá bền vững. Mặt khác, nhà đầu tư hiện nay đang cân nhắc sử dụng nhiều vốn tự có hơn hoặc vay ít hơn, nhằm giảm thiểu rủi ro do phụ thuộc vào biến động lãi suất và sự thay đổi của chính sách tín dụng. Nhìn chung, nhà đầu tư cần thời gian cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định xuống tiền.

Theo bà, trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh, nhà đầu tư nên chú ý những yếu tố nào nhằm đảm bảo lợi nhuận bền vững, thay vì chỉ theo đuổi lợi nhuận nhanh từ “lướt sóng”?

Nhà đầu tư nên ưu tiên những sản phẩm có pháp lý đầy đủ và minh bạch. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và tranh chấp, tài sản sẽ có nền tảng vững chắc để tăng trưởng bền vững.

Song song với đó, việc quản lý dòng tiền cũng đóng vai trò quan trọng, bao gồm: theo dõi chặt chẽ các yếu tố vĩ mô, phân bổ danh mục đầu tư hợp lý và sử dụng đòn bẩy tài chính có kiểm soát. Thực tế, quản lý dòng tiền tốt có thể giúp nhà đầu tư chủ động hơn trong việc ra quyết định, duy trì được các kế hoạch dài hạn, giảm rủi ro về thanh khoản hoặc lãi suất.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần chú trọng vào khả năng ra hàng, tính cạnh tranh của sản phẩm. Việc lựa chọn sản phẩm có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng, thiết kế phù hợp và giá cả hợp lý sẽ giúp đảm bảo khả năng giữ giá, hạn chế rủi ro giảm giá khi thị trường biến động. Đặc biệt, vị trí vẫn là yếu tố then chốt quyết định giá trị bất động sản. Vì vậy, nhà đầu tư nên ưu tiên khu vực có hạ tầng đang hoặc sắp được nâng cấp, quy hoạch rõ ràng, dân cư tăng trưởng ổn định, nhu cầu thực cao.

Vậy, liệu “lướt sóng” có còn cơ hội quay trở lại mạnh mẽ, khi thị trường đang chuyển dần sang phát triển dựa trên giá trị thực?

Các chính sách và quy định pháp luật ngày càng được hoàn thiện nhằm tăng tính minh bạch, siết chặt quản lý và hạn chế đầu cơ. Điều này khiến nhà đầu tư phải suy xét nhiều hơn với chiến lược ngắn hạn như “lướt sóng”. Hơn nữa, sau nhiều biến động và rủi ro của giai đoạn trước, tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi. Họ có xu hướng ưu tiên sản phẩm có pháp lý, vị trí tốt, tiềm năng khai thác thực tế và khả năng tăng giá bền vững hơn là chỉ kỳ vọng vào sóng tăng ngắn hạn.

Thêm vào đó, mặt bằng giá bất động sản tại nhiều khu vực cũng tăng mạnh trong những năm qua, khiến biên lợi nhuận từ “lướt sóng” dần thu hẹp. Đặt giữa bối cảnh chi phí vốn cao, nếu thanh khoản không tốt, rủi ro với nhà đầu tư ngắn hạn sẽ gia tăng, nhất là khi đòn bẩy tài chính không còn mang lại lợi thế như trước.

Do vậy, dù cơ hội cho việc “lướt sóng” vẫn tồn tại nhưng không còn là xu hướng chủ đạo.