Đất vẫn là “rào cản” lớn nhất

Theo khảo sát của Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) về kinh nghiệm tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp vừa và nhỏ cho thấy cứ 4 doanh nghiệp thì chỉ có 1 doanh nghiệp được giao đất hay thuê đất trực tiếp từ Nhà nước.

75% số doanh nghiệp đang trong thời kỳ tăng trưởng thừa nhận rào cản lớn nhất với họ là thiếu đất.

Ước tính trong năm 2007 sẽ có khoảng 50.000 doanh nghiệp thành lập. Sự gia tăng số lượng lớn doanh nghiệp đã làm gia tăng nhu cầu đối với đất cho mục đích công nghiệp và thương mại để xây dựng nhà xưởng, văn phòng, các điểm bán lẻ...

Hầu hết các doanh nghiệp đều mong muốn được giao đất hoặc thuê đất từ Nhà nước để yên tâm đầu tư sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, quỹ đất công hạn chế và kênh giao đất hay thuê đất trực tiếp từ chính quyền tỉnh hầu như chỉ dành cho các doanh nghiệp quy mô lớn (đa phần là các dự án đầu tư nước ngoài có nhu cầu lớn về diện tích đất) - các doanh nghiệp tư nhân không tận dụng được kênh này.

Theo bà Nguyễn Thị Chuyên, Chủ nhiệm Hợp tác xã Gốm sứ sơn mài Minh Tâm, quỹ đất khu công nghiệp thì vẫn còn nhiều, nhưng các doanh nghiệp vừa và nhỏ ở Việt Nam không phải ai cũng có đủ năng lực và chiến lược phát triển dài hạn để có thể sử dụng được các diện tích đất lớn trong các khu công nghiệp. Nguồn tiếp cận chủ yếu của họ là sử dụng đất sở hữu của gia đình hay đất đi thuê lại. Do đó, họ gặp nhiều hạn chế trong việc phát triển đầu tư để mở rộng sản xuất và quy mô.

Về vấn đề này, ông Đào Trung Chính, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng khẳng định: các doanh nghiệp tư nhân muốn có đất thường phải thuê lại đất của các doanh nghiệp nhà nước không sử dụng đến với giá cao và thời hạn không đảm bảo, rất dễ bị thu lại.

Theo hầu hết các doanh nghiệp, quá trình tìm mặt bằng sản xuất là phức tạp nhất, kéo dài nhất và cũng tốn kém không ít trong các loại thủ tục hành chính để thành lập doanh nghiệp. Theo một khảo sát của GTZ, thông thường, để được Nhà nước giao đất, doanh nghiệp phải trải qua 7 thủ tục với thời gian trung bình mất khoảng 230 ngày và qua rất nhiều cơ quan liên quan.

Mức độ không hài lòng của các doanh nghiệp trong khảo sát này đối với riêng quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng khá cao, trong đó phần lớn doanh nghiệp phàn nàn về thời gian xử lý của chính quyền là quá dài. Gần đây, các trung tâm đăng ký đất được thành lập ở hầu hết các tỉnh, thành đã góp phần giảm bớt thủ tục rườm rà nhưng vẫn chưa rút ngắn đáng kể thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan.

Ngoài việc tiếp cận đất đai, mối lo ngại lớn nhất đối với các nhà đầu tư hiện nay, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ có cơ sở sản xuất kinh doanh nằm ngoài các khu công nghiệp còn là nguy cơ thay đổi việc quy hoạch sử dụng đất.

Theo ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Quân, hiện nay công tác quy hoạch chưa tốt vì hệ thống đăng ký và thông tin cơ sở (thông tin kinh tế xã hội, tài nguyên, dự báo phát triển) cho việc ra các quyết định quy hoạch là không đầy đủ. Việc đưa ra quy hoạch nhiều khi chỉ dựa trên các định hướng từ bên trên và dựa trên các báo cáo không chính xác từ bên dưới, do đó dẫn đến tình trạng quy hoạch phải thay đổi liên tục, không sát thực tiễn, chạy theo sau nhu cầu của doanh nghiệp.

Thêm nữa, công tác xây dựng quy hoạch cũng hầu như không có sự tham vấn với cộng đồng doanh nghiệp cũng như người dân.

Cũng theo ông Sơn, ở Việt Nam, nhu cầu sử dụng dịch vụ trung gian về đất sản xuất là có nhưng quy mô thị trường chưa đến mức để có được những nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp. Hiện nay, một doanh nghiệp đi tìm đất sản xuất thường nghĩ ngay đến cán bộ đầu tư của chính quyền địa phương, xuất trình dự án của mình và tìm cách xin được giao đất hoặc thuê đất của Nhà nước, hoàn toàn không nhìn thấy nhu cầu dịch vụ môi giới đất ở đây.

Hơn 50% doanh nghiệp vừa và nhỏ Việt Nam trong khảo sát của IFC/FIAS cho rằng tìm được một mảnh đất thích hợp trên thị trường thứ cấp là rất khó; 66% doanh nghiệp vừa và nhỏ thành công trong việc tìm đất đều phải thông qua kênh quan hệ cá nhân. Điều này cho thấy nếu chú trọng cải thiện cơ sở hạ tầng thông tin có thể có tác động tích cực đến tính cân xứng thông tin của thị trường đất.

Một việc làm cần thiết để cải thiện tính minh bạch của thị trường là nỗ lực của chính quyền địa phương trong việc tạo ra và công bố công khai quỹ đất công dành thu hút đầu tư. Thêm vào đó, chính quyền các tỉnh và ban quản lý các khu công nghiệp nên xem xét việc phục vụ nhiều đối tượng doanh nghiệp hơn thông qua việc cho phép xây dựng các khu “đa năng” chia lô nhỏ phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ thay vì chỉ chú trọng thú hút các doanh nghiệp lớn như hiện nay.