Đầu tư bất động sản sẽ “mệt” với nghị định về quản lý đất lúa?

Nếu dự thảo một nghị định do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn xây dựng và trình Chính phủ mới đây được thông qua, các nhà đầu tư bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn hơn khi tiến hành các dự án khu đô thị, khu công nghiệp ở các vùng “đất lúa”.

Khái niệm “đất lúa” trong dự thảo nghị định được định nghĩa là “đất có điều kiện phù hợp để có thể gieo trồng từ một vụ lúa nước trở lên trong một năm, không bao gồm đất trồng lúa nương”. Trong khi đó, “đất chuyên lúa hai vụ” là đất hiện đang được trồng hoặc có đủ điều kiện trồng từ hai vụ lúa trở lên trong năm.

Vấn đề là trong điều 11 của dự thảo nghị định, việc chuyển mục đích sử dụng đối với đất lúa được quy định hết sức chặt chẽ. Theo đó, dự thảo quy định “không được phép chuyển đất chuyên canh lúa hai vụ để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu dịch vụ vui chơi giải trí, nếu tại địa phương còn quỹ đất khác để bố trí cho các mục đích sử dụng này”.

Trong khi đó, điều 13 của dự thảo nghị định về giá đất, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất lúa cũng là một rào cản thật sự cho nhà đầu tư. Cụ thể, nếu giao, cho thuê đất để thực hiện các dự án khu đô thị và các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khác thì sẽ “thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất theo cơ chế sát giá thị trường”.

Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất sau khi trừ các chi phí hợp lý cho việc tổ chức đấu giá, được chi trả 70%  cho người có đất bị thu hồi và 30% thu vào ngân sách các cấp để phục vụ phát triển kết cấu hạ tầng và các mục đích kinh tế - xã hội khác.

Thử thách thật sự sẽ đến với các nhà đầu tư nếu soi chiếu các quy định này vào tình hình thực tế hiện nay. Chẳng hạn, tại Hà Nội, hầu hết các dự án bất động sản mới ở vùng ngoại thành đều ít nhiều “dính” vào các vùng đất lúa.

Lấy ví dụ dự án khu đô thị thương mại và du lịch Ecopark của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng, hiện đang triển khai tại Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội, thì phần lớn diện tích sẽ được “khai thác” từ việc thu hồi đất lúa.

Tương tự, hầu hết các khu công nghiệp trên địa bàn các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ hiện nay đã được xây dựng trên một phần hoặc toàn bộ trên đất lúa, mà theo cách nói ví von của Tiến sĩ luật Phạm Duy Nghĩa trong một phát biểu gần đây là các vùng “bờ xôi ruộng mật”.

Điều khoản về “đấu giá quyền sử dụng đất theo cơ chế sát giá thị trường” cũng sẽ khiến các nhà đầu tư gặp phải nhiều khó khăn trong quá trình lập các dự án mới. Theo ghi nhận của VnEconomy, hầu hết các dự án bất động sản ven Hà Nội hiện nay đều đang nhìn vào lợi nhuận từ chênh lệch giữa giá đền bù với giá bán hơn là các giá trị gia tăng khác mà các dự án đó mang lại.

Dự thảo nghị định đã được soạn thảo và trình bởi Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn, trong khi các vấn đề về quy hoạch và quản lý đối với đất đai nói chung, đất công nghiệp và đô thị nói riêng lâu nay vẫn ghi nhận vai trò khá lớn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng.

An ninh lương thực là chủ đề được nhắc tới nhiều lần trong thời gian gần đây. Theo Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, trong hơn 20 năm qua, năng suất và sản lượng lúa đã tăng gấp 2 lần, hiện nay năng suất bình quân đạt 5,3 tấn/ha một vụ, riêng vụ đông xuân, nhiều nơi ở đồng bằng sông Cửu Long và đồng bằng sông Hồng đã đạt 7 tấn/ha/vụ.

Việt Nam từ một nước nhiều năm thiếu lương thực trở thành một nước xuất khẩu gạo lớn thứ hai thế giới. Trong 22 năm qua, Việt Nam đã xuất khẩu trên 75 triệu tấn gạo, trị giá 23 tỉ USD.

Nhưng Việt Nam cũng đang nằm trong vòng xoáy của tác động tăng dân số, đất nông nghiệp bị suy giảm, thiên tai, lũ lụt, hạn hán, dịch bệnh… và an ninh lương thực vẫn là vấn đề được quan tâm đặc biệt.