Bộ Tư pháp đề xuất cho phép công chứng tất cả các giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi toàn quốc kể từ ngày 1/7/2028. Nhiều ý kiến cho rằng để thực hiện việc này cần đáp ứng đủ các điều kiện trong đó có việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu, cơ chế xác định trách nhiệm nếu dữ liệu đó sai, thiếu hoặc cập nhật chậm…

Bộ Tư pháp đang sửa đổi Nghị định số 104/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng.

YÊU CẦU CẤP THIẾT SỬA ĐỔI NGHỊ ĐỊNH SỐ 104

Ngày 23/4/2026, Quốc hội thông qua Luật Công chứng (sửa đổi), giao Chính phủ quy định chi tiết đối với các vấn đề liên quan đến chuyển đổi loại hình văn phòng công chứng, lộ trình thực hiện thẩm quyền công chứng giao dịch có đối tượng là bất động sản trên phạm vi toàn quốc…

Bên cạnh đó, quá trình triển khai Nghị định số 104 cũng phát sinh một số vấn đề vướng mắc về công chứng ngoài trụ sở; việc chụp ảnh người tham gia giao dịch công chứng chưa thống nhất như chưa quy định về ảnh chụp thể hiện thời gian, địa điểm dẫn đến chưa có cơ sở để kiểm tra, đối chiếu trong trường hợp có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến thủ tục công chứng…

Do đó, việc xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 104/2025/NĐ-CP là cần thiết nhằm bảo đảm cơ sở pháp lý đầy đủ, đồng bộ, chặt chẽ cho việc triển khai hiệu quả Luật Công chứng 2026.

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung 23 Điều của Nghị định số 104/2025/NĐ-CP; bổ sung 06 Điều mới và bổ sung một số khoản của Điều 66.

ĐỀ XUẤT BỎ ĐỊA GIỚI CÔNG CHỨNG

Nổi bật nhất là Bộ Tư pháp đề xuất bổ sung Điều 42a về lộ trình thực hiện thẩm quyền công chứng giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi toàn quốc.

Cụ thể, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng được công chứng tất cả các giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi toàn quốc kể từ ngày 1/7/2028.

Lý giải việc đưa ra mốc thời gian trên, Bộ Tư pháp cho biết hiện nay, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bắt đầu chính thức công bố và vận hành từ ngày 01/03/2026 theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã có Nghị quyết số 229/NQ-CP ban hành Kế hoạch của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan và Kế hoạch số 07-KH/TW ngày 28/7/2026 của Bộ Chính trị thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Theo đó, dự kiến đến hết năm 2027, cơ bản hoàn thành Hệ thống thông tin quốc gia và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Cơ sở dữ liệu công chứng cũng đang được xây dựng và dự kiến đưa vào vận hành vào năm 2027.

Sau khi cơ sở dữ liệu công chứng và các cơ sở dữ liệu có liên quan hoàn thành vào năm 2027, cần thêm khoảng thời gian để thực hiện việc kết nối các cơ sở dữ liệu này với nhau.

Do đó, dự thảo Nghị định quy định lộ trình của tổ chức hành nghề công chứng được công chứng tất cả các giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi toàn quốc kể từ ngày 1/7/2028.

Góp ý về đề xuất này, Sở Tư pháp tỉnh Khánh Hòa đề nghị cần quy định cụ thể hơn các điều kiện để triển khai như: cơ sở dữ liệu công chứng đã vận hành ổn định; cơ sở dữ liệu đất đai được kết nối trên phạm vi toàn quốc và có cơ chế xử lý khi hệ thống kỹ thuật gặp sự cố hoặc dữ liệu chưa được cập nhật đầy đủ.

Còn Sở tư pháp tỉnh Đắk Lắk cho rằng trường hợp cơ sở dữ liệu công chứng toàn quốc hoàn thiện sớm hơn thời điểm này thì cũng nên rút ngắn lộ trình này. Tuy nhiên, theo Bộ Tư pháp, sau khi cơ sở dữ liệu công chứng hoàn thiện còn cần có thời gian để kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia khác nên quy định như dự thảo Nghị định nhằm bảo đảm tính khả thi.

Tuy nhiên, trao đổi với VNEconomy, luật sư Hoàng Hà - Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng muốn bỏ địa giới của công chứng thì trước hết phải bỏ được địa giới của dữ liệu.

Bởi điều quan trọng nhất trong một giao dịch nhà đất không phải công chứng viên đang ngồi ở Hà Nội, TP.HCM hay Nghệ An. Điều quan trọng là tại thời điểm ký hợp đồng, công chứng viên có nhìn thấy đầy đủ và chính xác tình trạng pháp lý của bất động sản hay không.

Vì vậy điều kiện để bỏ địa giới công chứng không nên chỉ là đã xây dựng xong cơ sở dữ liệu. Có cơ sở dữ liệu là một chuyện. Dữ liệu có đủ, đúng, sạch và được cập nhật kịp thời hay không lại là chuyện khác.

“Trong giao dịch bất động sản, dữ liệu cập nhật chậm vài giờ hoặc vài ngày có thể không còn là lỗi kỹ thuật nhỏ. Nó có thể quyết định số phận của một tài sản trị giá hàng chục hàng trăm tỷ đồng.

Từ đây phát sinh vấn đề pháp lý rất quan trọng: Nếu công chứng viên đã tra cứu đầy đủ theo quy định, hệ thống cho thấy tài sản bình thường, nhưng sau đó phát hiện dữ liệu chưa được cập nhật thì ai chịu trách nhiệm? Công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan quản lý dữ liệu hay cuối cùng người mua vẫn phải tự gánh rủi ro?”, luật sư Hà phân tích thêm và nhấn mạnh đây là vấn đề phải được giải quyết trước khi mở rộng công chứng phi địa giới.

Theo luật sư Hà, khi Nhà nước yêu cầu người dân và công chứng viên tin vào dữ liệu chính thức thì cũng phải có cơ chế xác định trách nhiệm nếu dữ liệu đó sai, thiếu hoặc cập nhật chậm. Mỗi lần tra cứu cũng cần được lưu vết.

Trường hợp tranh chấp xảy ra, phải xác định được vào đúng thời điểm ký hợp đồng, công chứng viên đã kiểm tra thông tin gì và hệ thống đã trả về kết quả như thế nào. Lưu vết không chỉ để kiểm soát mà còn để bảo vệ công chứng viên và người dân.

BỔ SUNG QUY ĐỊNH VỀ GIAO DỊCH NGOÀI TRỤ SỞ

Một đề xuất khác có tác động đến thị trường đó là bổ sung quy định “giao dịch có đối tượng là tài sản giá trị từ 01 tỷ đồng trở lên và việc ký kết giao dịch được thực hiện đồng thời với việc bàn giao tài sản hoặc hồ sơ, tài liệu quan trọng liên quan trực tiếp đến giao dịch mà việc bàn giao cần thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng”.

Theo Bộ Tư pháp, thực tiễn đã phát sinh trường hợp giao dịch có nhiều bên tham gia nhưng chỉ có một bên thuộc trường hợp được công chứng ngoài trụ sở tại khoản 2 Điều 46 Luật Công chứng và Điều 43 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP, các bên còn lại không thuộc trường hợp công chứng ngoài trụ sở.

Tuy nhiên, Nghị định số 104/2025/NĐ-CP chưa có quy định cụ thể đối với trường hợp công chứng viên có được thực hiện công chứng ngoài trụ sở đối với toàn bộ giao dịch và để tất cả các bên cùng ký kết tại địa điểm ngoài trụ sở hay không. Điều này dẫn đến khó khăn, lúng túng trong quá trình áp dụng thống nhất tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Bên cạnh đó, có một số trường hợp có lý do chính đáng nhưng chưa được quy định thuộc trường hợp công chứng ngoài trụ sở như giao dịch có đối tượng là tài sản giá trị từ 01 tỷ đồng trở lên và việc ký kết giao dịch được thực hiện đồng thời với việc bàn giao tài sản hoặc hồ sơ, tài liệu quan trọng liên quan trực tiếp đến giao dịch ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.

Do đó, dự thảo Nghị định cũng bổ sung thêm quy định “trường hợp một trong các bên tham gia giao dịch thuộc đối tượng được công chứng ngoài trụ sở thì các bên còn lại có thể đến địa điểm ngoài trụ sở đó để thực hiện việc công chứng”.

Các quy định sửa đổi, bổ sung trên nhằm tạo thuận lợi hơn cho các bên tham gia giao dịch mà vẫn bảo đảm nguyên tắc cơ bản là thực hiện công chứng tại trụ sở và cho phép công chứng ngoài trụ sở đối với trường hợp cần thiết, hợp lý.