TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Doanh nghiệp bất động sản: “Khó nhưng chưa đến mức phá sản”
2012 vẫn là một năm đầy khó khăn đối với thị trường bất động sản và các doanh nghiệp liên quan đến thị trường này
2012 vẫn là một năm đầy khó khăn đối với thị trường bất động sản và các doanh nghiệp liên quan đến thị trường này. Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thì chưa đến mức phải lo ngại về sự đổ vỡ thị trường bất động sản.
Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng bất động sản là nguyên nhân chủ yếu gây đổ vỡ tín dụng. Ông nghĩ sao về điều này?
Đây là đánh giá theo cảm tính bởi từ trước đến nay bất động sản vẫn luôn là mối quan tâm lớn của toàn xã hội, bất động sản nhà ở luôn có nhu cầu cao.
Theo con số chính thức mà ngành ngân hàng đưa ra, tổng dư nợ tín dụng bất động sản hiện nay, tính cả đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng nhà máy, hạ tầng, khu công nghiệp... chỉ chiếm khoảng 8%. Đây không phải con số lớn và vẫn thuộc ngưỡng an toàn.
Thời gian qua, dư nợ bất động sản liên tục giảm, từ khoảng 270.000 tỷ đồng năm 2010 đến nay là khoảng 203.000 tỷ đồng. Nợ xấu của bất động sản hiện cũng chỉ xấp xỉ mức nợ xấu trung bình của toàn hệ thống (khoảng 3%). Như vậy, hơn 90% dư nợ là nằm ở khối khác, không liên quan đến bất động sản như sản xuất công nghiệp, xuất khẩu, thủy sản...
Tuy nhiên, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, cũng có một số ngân hàng, dư nợ tín dụng bất động sản lên đến mấy chục phần trăm trong tổng dư nợ?
Trong hệ thống ngân hàng, cá biệt có một số ngân hàng là của các đại gia bất động sản, cho vay nội bộ, không theo chuẩn, thì tỷ lệ dư nợ bất động sản lên đến 30%, thậm chí 50%. Đây là trường hợp cá biệt và là do lỗi của các ngân hàng này. Còn nếu tính trên trung bình toàn hệ thống, dư nợ bất động sản là thấp.
Hơn nữa, tài sản đảm bảo cơ bản là bất động sản, những khối lượng đo đếm được mà giá trị thường là đi lên theo thời gian. Vừa qua, có thể tài sản thế chấp được định giá so với giá thị trường có giảm nhưng nhìn chung, tài sản đảm bảo bằng bất động sản là rất chắc chắn.
Đến nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều kêu khó. Điều này có đáng lo ngại, thưa ông?
Cả nền kinh tế đình trệ thì các doanh nghiệp khó khăn cũng là tất yếu. Đối với các doanh nghiệp bất động sản lớn cũng vẫn phải vay vốn từ ngân hàng để thực hiện dự án. Họ không đi sai đường, không sử dụng vốn sai mục đích, nhưng do cùng lúc triển khai nhiều dự án có quy mô lớn, trong khi đầu ra thị trường “lạnh”, dòng tiền thu về giảm sút, vốn vay tiếp từ ngân hàng cũng bị giảm sút, đương nhiên sẽ khó khăn.
Tuy nhiên, khi kinh doanh, doanh nghiệp cũng phải tính toán, chuẩn bị tình huống xấu nhất để có giải pháp đối phó phù hợp. Nói chung, các doanh nghiệp bất động sản kêu khó nhưng theo tôi, chưa khó đến mức phải phá sản.
Trong khi tình trạng này đã xảy ra với nhiều doanh nghiệp xuất nhập khẩu, công ty xây dựng, công ty vật liệu xây dựng... sử dụng khối lượng lớn thiết bị nhân công. Còn với doanh nghiệp bất động sản thì tài sản nằm ở hàng hóa, bộ máy hoạt động lại không cồng kềnh nên chưa phải lo ngại về sự đổ vỡ.
Thưa ông, mới đây, các tổ chức tín dụng đã đề xuất các biện pháp xử lý nợ xấu theo Quyết định 254/QĐ-TTg: “Đối với một số loại công trình, bất động sản thế chấp vay ngân hàng sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa bán được, Chính phủ xem xét mua lại các bất động sản đó để phục vụ cho mục đích an sinh xã hội và hoạt động của các cơ quan nhà nước”. Ông nhận định thế nào?
Theo tôi, nhà nước không chỉ tạo hành lang pháp lý, môi trường kinh doanh mà cũng phải tham gia như một chủ thể, một nhà đầu tư vào việc tạo lập nhà ở. Nhà nước bỏ tiền ngân sách để tạo lập nhà, có thể xây hoặc mua lại các dự án bất động sản có nợ xấu để phục vụ cho hai mục đích rõ ràng là an sinh xã hội và hoạt động của các cơ quan nhà nước.
Việc mua - bán nhà ở vào các thời điểm thuận lợi là cách thức nhiều nước như Thái Lan, Hàn Quốc... đang làm. Chính phủ bỏ tiền mua nhà lúc giá giảm xuống và bán ra khi giá lên cao để góp phần điều tiết thị trường bất động sản.
Ở nước ta, nguồn lực còn hạn chế nhưng nhu cầu nhà ở công vụ cho cán bộ, viên chức nhà nước là rất lớn. Cách đây 2 năm, khi thị trường bất động sản trầm lắng, một số bộ, ngành cũng đã đưa ra giải pháp này và muốn được mua lại một lượng nhà ở thương mại làm nhà công vụ. Hiện nhiều lãnh đạo của các cơ quan cấp bộ vẫn còn đang phải ở trong nhà khách, chật chội, không có nhà bếp.
Trong giai đoạn khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, của ngân hàng hiện nay thì việc nhà nước tham gia vào thị trường này sẽ giúp đạt được nhiều mục tiêu: ngân hàng giải phóng được nợ xấu, doanh nghiệp bất động sản thu hồi, quay vòng được vốn, các mục đích an sinh xã hội và hoạt động của các cơ quan nhà nước được tăng cường, đẩy mạnh. Ở đây không phải mua để cứu doanh nghiệp bất động sản cụ thể nào.
Trong điều kiện kinh tế bình thường, doanh nghiệp không gặp khó khăn thì Nhà nước vẫn có thể mua, nhưng mua vào thời điểm này thì có lợi vì giá rẻ. Giá đưa ra mang tính thỏa thuận, Nhà nước mua theo nhu cầu, nếu doanh nghiệp không bán thì Nhà nước cũng không ép.
Về các mục tiêu an sinh xã hội, Nhà nước sẽ tập trung cho những đối tượng có thu nhập thấp, những đối tượng gia đình chính sách. Đối với nhóm này thì Nhà nước nên đứng ra mua các dự án có giá trung bình trở xuống, tất nhiên phải chấp nhận quy mô và mức độ hoàn thiện vừa phải, vị trí không được đắc địa lắm, giá rơi vào tầm 15 - 17 triệu đồng/m2.
Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng bất động sản là nguyên nhân chủ yếu gây đổ vỡ tín dụng. Ông nghĩ sao về điều này?
Đây là đánh giá theo cảm tính bởi từ trước đến nay bất động sản vẫn luôn là mối quan tâm lớn của toàn xã hội, bất động sản nhà ở luôn có nhu cầu cao.
Theo con số chính thức mà ngành ngân hàng đưa ra, tổng dư nợ tín dụng bất động sản hiện nay, tính cả đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng nhà máy, hạ tầng, khu công nghiệp... chỉ chiếm khoảng 8%. Đây không phải con số lớn và vẫn thuộc ngưỡng an toàn.
Thời gian qua, dư nợ bất động sản liên tục giảm, từ khoảng 270.000 tỷ đồng năm 2010 đến nay là khoảng 203.000 tỷ đồng. Nợ xấu của bất động sản hiện cũng chỉ xấp xỉ mức nợ xấu trung bình của toàn hệ thống (khoảng 3%). Như vậy, hơn 90% dư nợ là nằm ở khối khác, không liên quan đến bất động sản như sản xuất công nghiệp, xuất khẩu, thủy sản...
Tuy nhiên, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, cũng có một số ngân hàng, dư nợ tín dụng bất động sản lên đến mấy chục phần trăm trong tổng dư nợ?
Trong hệ thống ngân hàng, cá biệt có một số ngân hàng là của các đại gia bất động sản, cho vay nội bộ, không theo chuẩn, thì tỷ lệ dư nợ bất động sản lên đến 30%, thậm chí 50%. Đây là trường hợp cá biệt và là do lỗi của các ngân hàng này. Còn nếu tính trên trung bình toàn hệ thống, dư nợ bất động sản là thấp.
Hơn nữa, tài sản đảm bảo cơ bản là bất động sản, những khối lượng đo đếm được mà giá trị thường là đi lên theo thời gian. Vừa qua, có thể tài sản thế chấp được định giá so với giá thị trường có giảm nhưng nhìn chung, tài sản đảm bảo bằng bất động sản là rất chắc chắn.
Đến nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều kêu khó. Điều này có đáng lo ngại, thưa ông?
Cả nền kinh tế đình trệ thì các doanh nghiệp khó khăn cũng là tất yếu. Đối với các doanh nghiệp bất động sản lớn cũng vẫn phải vay vốn từ ngân hàng để thực hiện dự án. Họ không đi sai đường, không sử dụng vốn sai mục đích, nhưng do cùng lúc triển khai nhiều dự án có quy mô lớn, trong khi đầu ra thị trường “lạnh”, dòng tiền thu về giảm sút, vốn vay tiếp từ ngân hàng cũng bị giảm sút, đương nhiên sẽ khó khăn.
Tuy nhiên, khi kinh doanh, doanh nghiệp cũng phải tính toán, chuẩn bị tình huống xấu nhất để có giải pháp đối phó phù hợp. Nói chung, các doanh nghiệp bất động sản kêu khó nhưng theo tôi, chưa khó đến mức phải phá sản.
Trong khi tình trạng này đã xảy ra với nhiều doanh nghiệp xuất nhập khẩu, công ty xây dựng, công ty vật liệu xây dựng... sử dụng khối lượng lớn thiết bị nhân công. Còn với doanh nghiệp bất động sản thì tài sản nằm ở hàng hóa, bộ máy hoạt động lại không cồng kềnh nên chưa phải lo ngại về sự đổ vỡ.
Thưa ông, mới đây, các tổ chức tín dụng đã đề xuất các biện pháp xử lý nợ xấu theo Quyết định 254/QĐ-TTg: “Đối với một số loại công trình, bất động sản thế chấp vay ngân hàng sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa bán được, Chính phủ xem xét mua lại các bất động sản đó để phục vụ cho mục đích an sinh xã hội và hoạt động của các cơ quan nhà nước”. Ông nhận định thế nào?
Theo tôi, nhà nước không chỉ tạo hành lang pháp lý, môi trường kinh doanh mà cũng phải tham gia như một chủ thể, một nhà đầu tư vào việc tạo lập nhà ở. Nhà nước bỏ tiền ngân sách để tạo lập nhà, có thể xây hoặc mua lại các dự án bất động sản có nợ xấu để phục vụ cho hai mục đích rõ ràng là an sinh xã hội và hoạt động của các cơ quan nhà nước.
Việc mua - bán nhà ở vào các thời điểm thuận lợi là cách thức nhiều nước như Thái Lan, Hàn Quốc... đang làm. Chính phủ bỏ tiền mua nhà lúc giá giảm xuống và bán ra khi giá lên cao để góp phần điều tiết thị trường bất động sản.
Ở nước ta, nguồn lực còn hạn chế nhưng nhu cầu nhà ở công vụ cho cán bộ, viên chức nhà nước là rất lớn. Cách đây 2 năm, khi thị trường bất động sản trầm lắng, một số bộ, ngành cũng đã đưa ra giải pháp này và muốn được mua lại một lượng nhà ở thương mại làm nhà công vụ. Hiện nhiều lãnh đạo của các cơ quan cấp bộ vẫn còn đang phải ở trong nhà khách, chật chội, không có nhà bếp.
Trong giai đoạn khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, của ngân hàng hiện nay thì việc nhà nước tham gia vào thị trường này sẽ giúp đạt được nhiều mục tiêu: ngân hàng giải phóng được nợ xấu, doanh nghiệp bất động sản thu hồi, quay vòng được vốn, các mục đích an sinh xã hội và hoạt động của các cơ quan nhà nước được tăng cường, đẩy mạnh. Ở đây không phải mua để cứu doanh nghiệp bất động sản cụ thể nào.
Trong điều kiện kinh tế bình thường, doanh nghiệp không gặp khó khăn thì Nhà nước vẫn có thể mua, nhưng mua vào thời điểm này thì có lợi vì giá rẻ. Giá đưa ra mang tính thỏa thuận, Nhà nước mua theo nhu cầu, nếu doanh nghiệp không bán thì Nhà nước cũng không ép.
Về các mục tiêu an sinh xã hội, Nhà nước sẽ tập trung cho những đối tượng có thu nhập thấp, những đối tượng gia đình chính sách. Đối với nhóm này thì Nhà nước nên đứng ra mua các dự án có giá trung bình trở xuống, tất nhiên phải chấp nhận quy mô và mức độ hoàn thiện vừa phải, vị trí không được đắc địa lắm, giá rơi vào tầm 15 - 17 triệu đồng/m2.
