Báo cáo của CBRE Việt Namcho thấy giá căn hộ sơ cấp bình quân cuối năm 2021 tại TP.HCM tăng gần 7% so với cùng kỳ lên mức 2.306 USD/m2 (54 triệu đồng/m2), không bao gồm VAT. 

Ghi nhận của Savills Việt Nam cho thấy, giá căn hộ hạng C (trung cấp) có mức tăng mạnh nhất thời gian qua. Điều này đã "đẩy" giá căn hộ trung cấp tại Hà Nội lên mức 35-46 triệu đồng/m2, tại TP.HCM ở mức 37-50 triệu đồng/m2.

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN QUÁ CAO TẦM VỚI CỦA CÔNG NHÂN

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện TP.HCM không có căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2. Vấn đề lệch pha khân khúc căn hộ trên địa bàn đã diễn ra từ năm 2020 khi chỉ có 1% nhà ở giá bình dân được tung ra thị trường. Đến năm 2021 không có căn hộ giá thấp nào.

“Do mất cân đối cung – cầu, nhiều dự án giá bình dân bị đẩy lên phân khúc giá trung, cao cấp. Giấc mơ có nhà của đa số người có thu nhập thấp, ngay cả trung bình cũng ngày càng xa vời”, ông Châu nói.

Đại diện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ông Hà Ngọc Phi Hải, Tổng giám đốc Khải Hùng Group, cho biết sản phẩm của công ty bán ra thị trường thuộc phân khúc có giá trung bình khá, không có sản phẩm giá thấp. Giá đất khắp nơi tăng sẽ kéo chi phí xây dựng tăng, việc xây nhà giá thấp phù hợp túi tiền cho đa số người lao động càng khó khăn với doanh nghiệp bất động sản.

Do đó, vấn đề đặt ra trong 3 năm tới, doanh nghiệp có thể xây được nhà ở có mức giá 25 triệu đồng/m2 không?

Theo ông Phi Hải, mức giá này rất khó, vì giá bất động sản trong tương lai sẽ tiếp tục tăng. Nếu Nhà nước hỗ trợ về quỹ đất, cơ chế thì doanh nghiệp mới làm được.

“Mặc dù, đối với bất cứ công ty kinh doanh nào cũng đều cần lợi nhuận, nhưng đối với nhà ở xã hội chúng tôi sẽ giảm lợi ích xuống để hỗ trợ người dân, nhưng chúng tôi cũng cần sự hỗ trợ từ chính sách của Nhà nước và ngân hàng để có nguồn vốn rẻ, chi phí rẻ, giảm áp lực cho doanh nghiệp”, ông Hải nói.

Là doanh nghiệp thành lập và hoạt động với tiêu chí an cư cho người thu nhập thấp, xây nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp hơn 20 năm nay, nhưng Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành (Lê Thành) vẫn gặp rất nhiều khó khăn.

“Nhiều người hỏi tôi tại sao lại đưa đất đi xây nhà ở giá rẻ? Thậm chí có doanh nghiệp bất động sản lớn đề nghị hợp tác với công ty để xây nhà ở thương mại, vì lợi nhuận cao hơn nhiều. Với mức lợi nhuận lớn đó giúp tôi sung túc cả đời, nhưng tôi không làm”, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc  Lê Thành chia sẻ.

TẠO SỰ ĐỘT BIẾN CẦN CHÍNH SÁCH ĐỘT PHÁ

Sau đợt dịch Covid-19 vừa qua, Khải Hùng Group cũng muốn tham gia làm nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp… với mong muốn đóng góp cho xã hội. Nhưng qua thực tế, doanh nghiệp thấy khá khó khăn.

Ông Lê Hữu Nghĩa cho biết Chính phủ đã ban hành Nghị định 100, Nghị định 49 về cơ chế ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội. Về lý thuyết thì rất đúng, nhưng thực thi lại rất vướng.

Thí dụ, tại Nghị định 49 quy định ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội được tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần so với quy hoạch, nhưng không nói rõ tầng cao được xây thêm và quy mô dân số được tăng thêm bao nhiêu người.

Giả sử, quy hoạch cho dự án là 10 tầng, thì Nghị định 49 quy định rõ cho xây lên 15 tầng; quy hoạch quy mô dân số là 100 người, ưu đãi cho tăng lên 150 người… Nếu không quy định rõ, dù có ưu đãi, nhưng khi áp dụng thực tế vẫn vướng. Doanh nghiệp không cách nào làm được.

Ngoài ra, còn có ưu đãi về chi phí đất, nhưng đất doanh nghiệp mua theo giá thị trường, Nhà nước lại trả theo khung giá Nhà nước quy định. Doanh nghiệp cũng chỉ có lợi nhuận 10-15% doanh thu dự án. Tính ra, doanh nghiệp lỗ nặng. Thêm nữa, khâu hậu kiểm để cấp sổ cho người dân tại dự án rất lâu, vì Nhà nước phải kiểm toán để trả lại chi phí đất cho doanh nghiệp đã ứng trước đó.

Về ưu đãi thuế, quy định doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội được giảm 70% VAT, nhưng quy định về VAT không cập nhật theo Luật Thuế. Hai luật đá nhau nên doanh nghiệp không được hưởng.

Đặc biệt, thủ tục kéo dài tới 2-3 năm cho một dự án khiến doanh nghiệp mòn mỏi. Càng kéo dài thời gian làm thủ tục, chi phí cho dự án càng tăng. Vấn đề giảm giá thành sản phẩm rất khó.

“Khi chúng tôi nộp hồ sơ vào Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM để xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư dự án. Sở này phải xin ý kiến các cơ quan khác, kéo dài tới 6 tháng cũng chưa thấy phản hồi. Vì vậy, phải đặt tiêu chí sau 10 ngày, cơ quan nào không trả lời, coi như đồng ý…” ông Nghĩa bức xúc.

Do đó, điều cần thiết nhất là phải có quy trình riêng cho dự án nhà ở xã hội. Cần phải có chính sách đột phá. TP.HCM đang rất linh hoạt, đang chuẩn bị dự thảo riêng về dự án nhà ở xã hội, trong đó, quy trình thủ tục không quá 100 ngày…

Đồng tình với quan điểm của ông Nghĩa, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng chi phí thủ tục chiếm khá nhiều trong chi phí dự án. Thủ tục phải được đẩy nhanh và có quy hoạch rõ ràng. Doanh nghiệp đẩy nhanh được vòng quay vốn thì chi phí sẽ giảm.

Tại Hà Nội, các huyện ngoại thành có thể làm nhà ở xã hội với giá 25 triệu đồng/m2. Các khu công nghiệp của các tỉnh, thành phố cũng đang có nhu cầu rất lớn về nhà ở cho công nhân. Hiện, tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư có quỹ đất…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cũng đề xuất thêm, ngoài chương trình nhà ở xã hội, cần phát triển thêm nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp túi tiền đa số người dân. Theo đó, các dự án nhà ở này cũng cần sự hỗ trợ từ phía Nhà nước, như: được giảm 25% tiền sử dụng đất, giảm 25% về thuế thu nhập doanh nghiệp, VAT so với các dự án nhà ở xã hội… kèm theo đó là phải có quy hoạch và có kết nối giao thông thuận lợi.

 Theo ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng Quản lý Thị trường Bất động sản, (thuộc Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng), cơ chế chính sách cho nhà ở xã hội được Chính phủ quan tâm, được nghiên cứu sửa đổi nhiều lần. Mới nhất là Nghị định 49 được ban hành và có hiệu  lực đầu năm 2021.

“Tôi cho rằng các cơ chế ưu đãi về nhà ở xã hội đã đầy đủ, như: hỗ trợ tiền sử dụng đất, giảm VAT, lãi suất vay, giảm tiền hạ tầng kỹ thuật, điều chỉnh hệ số sử dụng đất...”, ông Dũng nói.

Tuy nhiên, ông Dũng cũng nhìn nhận thực tế các hỗ trợ này đã đồng bộ chưa lại là một vấn đề. Trình tự thủ tục trong đầu tư xây dựng cần được tháo gỡ nhanh, đồng bộ hơn. Làm thế nào hỗ trợ nguồn cung nhà ở xã hội (phía doanh nghiệp) là điều quan trọng. Nếu không làm được thì câu chuyện nhà ở xã hội còn khó khăn.

Từ Quốc hội đến Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan đã cố gắng tháo gỡ những bất cập, hy vọng việc phát triển nhà ở xã hội sẽ thực chất hơn, đảm bảo phát triển tốt hơn thị trường nhà ở.