Đông Bắc TP.HCM tăng giá: Chuộng dự án hiện hữu, nâng tiêu chuẩn mua nhà

Nếu quay lại vài năm trước, căn hộ Dĩ An, Thuận An từng là lựa chọn “vừa túi tiền” với mặt bằng phổ biến từ 30 - 35 triệu đồng/m². Nhưng chỉ trong một giai đoạn ngắn, nguồn cung mới ngày càng nghiêng về trung - cao cấp, kéo mặt bằng lên hơn 50 - 90 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, nếu chỉ gói gọn nguyên nhân ở “hạ tầng” hay “sáp nhập” thì vẫn thiếu một mảnh ghép lớn: Thị trường đang chuyển từ mua kỳ vọng sang mua kiểm chứng. Theo các chuyên gia, đường đua trên trục QL13 và khu vực QL1K (Dĩ An) đang phân cực: một bên chọn chiến lược “neo giá” theo định vị cao cấp, bên còn lại cạnh tranh bằng độ chắc chắn, với tiến độ và khả năng ở thực.

Ghi nhận dọc QL 13, mặt bằng giá mới hình thành khi nhiều dự án nằm trong vùng 60 - 70 triệu đồng/m2. Trong nhóm “neo giá”, The Emerald Boulevard của chủ đầu tư Lê Phong khoảng 75 triệu đồng/m2, Khải Hoàn Imperial gây ‘sốc” với mức giá tiệm cận 90 triệu đồng/m2. Mới đây, Lusso Saigon “cộp mác” WorldHotels cũng dùng định vị “branded residences” để mở rộng tệp khách, làm dày thêm hệ quy chiếu so sánh giữa các dự án.

Đáng chú ý, “nâng chuẩn để neo giá” không chỉ là câu chuyện của các chủ đầu tư nội địa, mà còn được củng cố bởi các nhà phát triển quốc tế tại Bình Dương cũ như CapitaLand, Gamuda Land, chứng tỏ thị trường đủ “độ dày” để phát triển sản phẩm trung - cao cấp theo pha.

Sự xuất hiện và thanh khoản tích cực của một số dự án tại đây đang cho thấy rõ hơn về quy luật xác lập mặt bằng giá mới. Nếu The Ten và Orchard Grand thuộc Thành phố mới Bình Dương góp phần định hình giá xấp xỉ 60 triệu đồng/m2; thì các dự án ở khu vực giáp ranh Thủ Đức, gần trung tâm TP.HCM hơn như Green Skyline của TBS Land lại tiếp tục thiết lập mức từ 68 triệu đồng/m2, lực hấp thụ khá tốt với 500 giao dịch đợt đầu ra mắt.

Tổ hợp các “mốc” này cho thấy khi nhiều chủ đầu tư cùng nâng chuẩn trên một trục hạ tầng, ai tạo được dự án chuẩn cao hơn, chứng minh được giá trị tương xứng, thì mức giá mới được xác lập.

Đặt trong tương quan TP.HCM sẽ càng dễ hiểu. Đến cuối năm 2025, Savills cho biết giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM tăng khoảng 8% so với 2024, còn giá thứ cấp tăng từ 5 - 20% tùy khu vực.

Khi lõi đô thị duy trì mặt bằng cao và tăng đều, các khu vực “đóng vai” nguồn cung thay thế cho nhu cầu ở thật sẽ được nhìn bằng lăng kính mới. JLL chỉ ra, xu hướng giá neo cao và nhích lên trong phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM phản ánh việc người mua sẵn sàng trả cho chuẩn dự án tốt hơn. Một số chủ đầu tư quen thuộc như SonKim Land, Masterises, Khang Điền… đều định giá quanh ngưỡng trên 5.000 USD/m2 cho các dự án trong địa bàn TP.HCM cũ. Vùng giáp ranh muốn hấp thụ nhu cầu dịch chuyển sẽ phải nâng cấp dự án, và khi đó, giá khó quay về mặt bằng trước đây.

Những gì đang diễn ra tại Đông Bắc TP.HCM cũng lý giải việc mặt bằng giá ở Dĩ An, Thuận An không tăng “đồng loạt”, mà tăng mạnh hơn ở các dự án làm tốt phần nền tảng: pháp lý, quy hoạch, thiết kế, tiện ích thật, tiến độ triển khai thực tế.

Sóng quan tâm sau sáp nhập cũng là một “đòn bẩy nhận thức” đáng kể. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, dữ liệu tháng 1/2026 thể hiện TP.HCM chiếm khoảng 50% sự quan tâm cả nước, Hà Nội chỉ 27%.

Theo ông Tuấn, mức độ quan tâm tăng bởi thị trường “đọc” lại địa lý: Bình Dương cũ không còn rời rạc, mà được nhìn thành một vùng đại đô thị gắn nhãn TP.HCM mở rộng. Thay đổi nhận thức thường là chất xúc tác mạnh nhất; người mua đổi cách tìm kiếm, môi giới - doanh nghiệp đổi cách phân bổ nguồn lực, sau đó dòng tiền thật mới đi vào.

Khi người mua đã tìm theo vùng, họ sẽ so sánh theo chuẩn vùng. Đông Bắc TP.HCM không còn lợi thế “giá rẻ hơn TP.HCM” như trước, mà cạnh tranh bằng tiêu chí “có đủ chuẩn để được định giá như TP.HCM mở rộng hay không”. Chính áp lực này khiến các chủ đầu tư phải nâng cấp sản phẩm.

Đa số chuyên gia dự đoán, khi bước 1 của chu kỳ phục hồi là “dòng chú ý” đã diễn ra mạnh và tập trung, thì cuộc đua giá ở các vùng giáp ranh sẽ còn tiếp tục, nhưng theo hướng chọn lọc. Dự án tốt sẽ dẫn dắt, còn phần còn lại buộc phải cạnh tranh bằng tiến độ, chất lượng, minh bạch và giá trị thực.