Gần 120 ngàn tỷ đồng trái phiếu bất động sản tiềm ẩn rủi ro về tài sản đảm bảo

Một báo cáo mới được công bố bởi SSI Research cho thấy, nhóm trái phiếu bất động sản bị ảnh hưởng mạnh nhất bởi Nghị định 81/2020/NĐ-CP. 

Lượng trái phiếu bất động sản phát hành 4 tháng cuối năm 2020 chỉ là 22,6 nghìn tỷ đồng, bằng 38% lượng phát hành của riêng tháng 8/2020 và bằng 12,4% lượng phát hành cả năm 2020, trong khi 4 tháng cuối năm 2019 là cao điểm phát hành trái phiếu bất động sản với lượng phát hành chiếm 47% cả năm 2019. Diễn biến này không bất ngờ khi kể từ 1/9/2020, theo Nghị định 81, các lô phát hành riêng lẻ phải cách nhau tối thiểu 6 tháng, tổng dư nợ phát hành không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu và các điều kiện về hồ sơ phát hành chặt chẽ hơn.

Mặc dù vậy, tính cả năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản vẫn là nhóm phát hành trái phiếu nhiều nhất, phát hành tổng cộng 182,6 nghìn tỷ đồng, chiếm 40,1% tổng phát hành toàn thị trường – tăng so với tỷ trọng 39,6% năm 2019 và là nhóm phát hành nhiều nhất trong 2 năm gần đây.

Kỳ hạn bình quân năm 2020 của trái phiếu bất động sản là 3,95 năm – tăng nhẹ so với 3,91 năm của năm 2019, đặc biệt tăng mạnh trong quý 3 và quý 4. Các lô phát hành trong tháng 8/2020 - tháng phát hành nhiều nhất trong năm, có kỳ hạn bình quân lên tới 4,6 năm. 

Một số lô phát hành lớn có kỳ hạn dài là: Công ty Cổ phần Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân (6.000 tỷ đồng, 7 năm) ; Công ty Cổ phần Đầu tư và Quản lý khách sạn TNH (3.000 tỷ đồng, 7 năm); Công ty Cổ phần Tổng hợp Thế giới Xanh (1.750 tỷ đồng, 6 năm); Công ty Cổ phần Bất động sản HANO-VID (8.655 tỷ đồng; 5,7 năm)…

Trong năm 2020, có 35,7 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản phát hành mới không có tài sản đảm bảo, chiếm 19,6% tổng lượng phát hành. Trong đó, các tổ chức phát hành nhiều nhất là Công ty Cổ phần Bất động sản HANO-VID; Công ty Cổ phần Bất động sản Mỹ; Công ty Cổ phần Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân; TNR holdings…Tuy nhiên, con số thực tế có thể lớn hơn do có khoảng 57 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản thiếu thông tin về tài sản đảm bảo trong bản công bố thông tin.

Năm 2020, toàn thị trường có gần 37 nghìn tỷ đồng trái phiếu phát hành được đảm bảo bằng cổ phiếu thì riêng nhóm bất động sản có 27,1 nghìn tỷ đồng (chiếm 73,2%). Tổng lượng trái phiếu bất động sản không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu phát hành năm 2020 là gần 63 nghìn tỷ đồng, chiếm 34,5% lượng phát hành. 

Như vậy, nếu tính cả lượng trái phiếu không có tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo bằng cổ phiếu và không có thông tin tài sản đảm bảo, con số lên đến 119,8 nghìn trái phiếu, chiếm đến 65,6% lượng trái phiếu bất động sản đã phát hành trong năm 2020.

Báo cáo phát hành trái phiếu doanh nghiệp của SSI Research hồi tháng 10/2020 cho biết, họ không đánh giá cao chất lượng tài sản đảm bảo là cổ phiếu vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, giá trị cổ phiếu sẽ sụt giảm rất nhanh thậm chí giá trị cổ phiếu của tổ chức phát hành có thể về 0 nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh toán/phá sản. Bởi vậy, các nhà đầu tư cần cẩn trọng khi xem xét đầu tư vào các trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu.

Kể từ năm 2019, khi cơn khát trái phiếu bùng nổ, Bộ Tài chính đã lên tiếng khuyến cáo nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân không mua trái phiếu doanh nghiệp chỉ vì lãi suất cao. Trường hợp mua trái phiếu doanh nghiệp, nhà đầu tư cần phải nắm rõ các thông tin gồm: trái phiếu do doanh nghiệp nào phát hành, mục đích phát hành; có tài sản đảm bảo hay không có tài sản đảm bảo; cam kết của chủ thể phát hành đối với trái phiếu; kỳ hạn và phương thức trả nợ gốc, lãi; tình hình tài chính và việc sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu của doanh nghiệp phát hành…