Giá căn hộ chiết khấu đã đủ hấp dẫn để “xuống tiền”?

Tình trạng sản phẩm chiết khấu mạnh nhưng không bán được, các kênh huy động vốn "tắc nghẽn"... buộc nhiều doanh nghiệp bất động sản phải tìm giải pháp khi đứng trước lựa chọn "sinh tử".

CHIẾT KHẤU 50%, NGƯỜI MUA VẪN KHÔNG ĐỦ TIỀN

Theo số liệu của Savills Việt Nam, giá căn hộ hạng B tại TP.HCM đã lên tới 10 tỷ đồng/căn. Dòng sản phẩm hạng A có mức giá lên tới 30 tỷ đồng/căn. 

Tại Hà Nội, giá căn hộ cũng tăng liên tục 15 quý liên tiếp khi đạt mức giá bán trung bình 47 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, thanh khoản thị trường lại trái ngược với mức giá bán khi giao dịch giảm rõ rệt. Lý do có thể kể đến là bởi một số yếu tố liên quan đến điều kiện tín dụng hạn chế, lãi suất gia tăng, kéo theo áp lực thanh toán, tác động tới lợi nhuận đầu tư kỳ vọng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của DKRA Vitenam, cho biết nguồn cung và sức cầu bất động sản liên tục ghi nhận giảm mạnh bắt đầu từ giữa quý 2/2022. Đến nay, sức cầu chỉ bằng 10% - 20% so với đầu năm 2022. Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại nếu tình hình thị trường không có chuyển biến mới trạng thái “ngủ đông” lan rộng trên diện rộng hơn.

Để cải thiện tình hình, trong thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư đã có những điều chỉnh về dòng tiền, họ có thể không áp dụng hình thức giảm giá trực tiếp mà đưa ra những chiết khấu hợp lý cho người mua thanh toán sớm hoặc thanh toán nhanh để hai bên cùng có lợi trong việc mua và bán, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên Cứu, Savills Hà Nội.

Các chính sách bán hàng chiết khấu sâu được các doanh nghiệp tung ra, như: Đất Xanh giảm giá 19% sản phẩm; Novaland chiết khấu lên tới 50-55%... Tuy nhiên, để nhận được mức chiết khấu cao tới 50%, người mua phải thanh toán tiền một lần và nhận nhà sau 3-4 năm nữa. Điều này cũng chưa giúp cải thiện thanh khoản thị trường cũng như giá đã chiết khấu vẫn ở mức 2,5-3 tỷ đồng/căn.

Mặc dù nhu cầu mua nhà ở thực vẫn luôn có, nhưng giá bán hiện quá cao cũng như dòng tiền cho vay bất động sản đang “tắc” khiến cho thanh khoản thị trường vẫn ảm đạm.

Với những khó khăn hiện tại nhiều chủ đầu tư bất động sản đang cố gắng tái cơ cấu nợ, chuyển tất cả nợ ngắn hạn thành dài hạn. Một số doanh nghiệp thậm chí trả nợ bằng thành phẩm, trả lương nhân viên bằng cổ phiếu, hoặc gia hạn khoản phải trả, mua lại trái phiếu...

Bên cạnh đó, nhiều các dự án đang xây dựng cũng tạm dừng hay một số dự án lùi kế hoạch khởi công. Tuy vậy, vẫn có những doanh nghiệp tiếp tục ra hàng do dùng vốn nước ngoài, như: Nam Long, Khang Điền, Tiến Phước....

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đối với các chủ đầu tư với những dự án hoàn thiện nhưng chưa tiêu thụ được hết, cần điều chỉnh giá phù hợp với khả năng mua của khách hàng. Bởi dự án đã ra thành phẩm nhưng chưa bán hoặc không bán được sẽ làm mất tính thanh khoản của thị trường.

DOANH NGHIỆP CHỜ CỨU HAY TỰ CỨU?

Hiện vướng mắc của nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM là có những dự án vướng đất công khiến cho thời gian triển khai kéo quá dài.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong số 703 dự án thuộc diện đang triển khai tại TP.HCM, có đến 143 dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần dự án hoặc phải tạm dừng dự án.

Để rơi vào tình trạng hiện nay, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải. Một số doanh nghiệp ở các thành phố có dự án vướng pháp lý đều liên quan đến đất công, nên rất khó để tháo gỡ khi nhà nước lập lại trật tự. Đến thời điểm này không bán được hàng, không có thanh khoản.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng thị trường vẫn khó khăn cho đến khi vấn đề trái phiếu bất động sản được khắc phục; các nút thắt pháp lý cấp phép dự án dần được tháo dỡ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua và có hiệu lực…

Do đó, để "vượt bão", theo ông Hiển các doanh nghiệp bất động sản cần chọn tái cấu trúc bằng cách chỉ tập trung một vài dự án chủ lực, các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn, chẳng hạn như hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ để tạo dòng tiền mới cho thị trường.

Còn đối với người mua nhà, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng khi mức giá vẫn cao so với tương quan các dự án xung quanh thì có thể chờ đợi các nguồn cung sơ cấp mới đưa ra thị trường. Ngoài ra, việc lựa chọn mua nhà không chỉ về chất lượng xây dựng mà các tiện ích cũng cần được tính toán hợp lý để cuộc sống sau này thêm thuận tiện.

“So sánh với sự trầm lắng của thị trường những năm 2011 - 2012, thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay cho thấy nhu cầu khách mua để ở vẫn hiện hữu. Khi giá bán hợp lý và sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, những người có nhu cầu thực sự vẫn quyết định mua để sử dụng”, bà Hằng nói.