Giải mã “đòn bẩy 36 tháng”: Chiến lược tối ưu dòng vốn cho nhà đầu tư phía Bắc

DÒNG TIỀN THÔNG MINH DỊCH CHUYỂN VỀ TÀI SẢN LÕI

Thay vì tiếp tục “neo vốn” vào những tài sản kém thanh khoản, xu hướng dịch chuyển sang các tài sản lõi có khả năng tạo dòng tiền ổn định đang dần trở thành chiến lược chủ đạo của nhà đầu tư. Đặc biệt, trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, những tài sản đi kèm chính sách tài chính linh hoạt ngày càng được ưu tiên.

Thực tế cho thấy, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản từ đầu năm đến nay đã tăng mạnh. Nhóm ngân hàng thương mại nhà nước (Big4) hiện áp dụng mức lãi suất tiệm cận 13%/năm, trong khi các ngân hàng tư nhân dao động từ 9-10,5% trong giai đoạn ưu đãi và trên 11% khi thả nổi. So với mức 6,5-7% của cùng kỳ năm trước, áp lực tài chính đối với nhà đầu tư đã tăng đáng kể.

Theo các chuyên gia, biến động này đang làm thay đổi tiêu chí lựa chọn tài sản.

Chia sẻ tại sự kiện “Tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM: Tiềm năng và triển vọng phía Tây”, ông Nguyễn Minh Hạnh Giám đốc Trung tâm Phân tích SHS; Cố vấn tài chính - Quản lý tài sản cho rằng, khi chi phí vốn tăng, nhà đầu tư không còn chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá mà chuyển sang ưu tiên khả năng tạo dòng tiền thực để bù đắp chi phí tài chính.

Trong bối cảnh đó, các tài sản phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu khả năng khai thác thực sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản. Ngược lại, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, thương mại hoặc công nghiệp, những tài sản có dòng tiền ổn định đang trở thành lựa chọn ưu tiên, giúp nhà đầu tư duy trì dòng tiền và tăng khả năng chống chịu trước biến động.

Xu hướng này đặc biệt rõ nét ở nhóm nhà đầu tư miền Bắc, vốn có khẩu vị thận trọng. Thay vì tập trung vào nhà phố nội đô có giá cao nhưng lợi suất cho thuê thấp (khoảng 2–3%/năm) hoặc các kênh đầu cơ như đất nền, nghỉ dưỡng, dòng tiền đang chuyển sang các tài sản lõi (Core Real Assets), nơi có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dài hạn.

Ở góc nhìn dài hạn, đây không chỉ là chiến lược phòng thủ mà còn phản ánh quá trình tích lũy giá trị bền vững. Khi thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc, các tài sản có dòng tiền thực sẽ giữ vai trò trung tâm.

“ĐÒN BẨY 36 THÁNG”: CHÌA KHÓA GIÃN ÁP LỰC VỐN, KÍCH HOẠT DÒNG TIỀN SỚM

Trong bối cảnh đó, các khu đô thị công nghiệp được quy hoạch bài bản, có hạ tầng hoàn chỉnh và đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư đang nổi lên như một dạng tài sản lõi tiêu biểu.

Một trong những dự án được nhắc đến là LA Home - tổ hợp khu đô thị công nghiệp sinh thái do Prodezi Long An và Hướng Việt Properties phát triển. Dự án nằm trên trục đại lộ Lương Hòa - Bình Chánh, bao gồm 400ha khu công nghiệp Prodezi, 100ha khu đô thị và tuyến giao thông huyết mạch kết nối Bến Lức - Đức Hòa với TP. HCM.

Không chỉ sở hữu lợi thế về vị trí và hạ tầng, LA Home còn thu hút nhờ chính sách tài chính linh hoạt. Theo đó, nhà đầu tư chỉ cần thanh toán khoảng 15% vốn tự có đến khi nhận nhà (dự kiến quý 1/2027), đồng thời được hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong 36 tháng.

Với khoảng 1 tỷ đồng vốn ban đầu (tương đương 15–25% giá trị tài sản), nhà đầu tư có thể sở hữu sản phẩm và giãn áp lực tài chính trong giai đoạn đầu, thậm chí kéo dài đến năm 2029.

Đáng chú ý, mốc 36 tháng này cũng trùng với tiến độ hoàn thiện các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3 và Vành đai 4 TP.HCM. Điều này giúp nhà đầu tư vừa giảm áp lực vốn, vừa đón đầu “điểm rơi” hạ tầng khi tài sản bước vào giai đoạn khai thác.

Bên cạnh yếu tố hạ tầng, động lực tăng trưởng còn đến từ sự dịch chuyển dân cư. Với lợi thế quỹ đất và chính sách thu hút đầu tư, Bến Lức đang nổi lên như một trung tâm công nghiệp mới của khu vực phía Nam. Theo quy hoạch đến năm 2030, khu vực này sẽ có 13 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 4.500ha.

Sự phát triển của các khu công nghiệp kéo theo nhu cầu nhà ở lớn từ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao. LA Home được hưởng lợi trực tiếp khi nằm đối diện khu công nghiệp Prodezi 400ha và gần nhiều khu công nghiệp khác trong bán kính 10 phút di chuyển. Nhờ đó, tiềm năng khai thác cho thuê, đặc biệt với nhóm khách thuê là chuyên gia nước ngoài, được đánh giá tích cực. Điều này giúp cải thiện bài toán lợi suất, vốn là điểm yếu của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt tại các thị trường truyền thống.

Dòng tiền từ cho thuê hoặc kinh doanh có thể được kích hoạt ngay sau khi bàn giao, giúp tài sản dần “tự nuôi mình” trước khi bước vào giai đoạn trả nợ. Đây chính là giá trị cốt lõi của “đòn bẩy 36 tháng”, không chỉ giảm áp lực vốn mà còn tạo chu trình tài chính khép kín giữa tài sản và dòng tiền.

Theo ông Nguyễn Minh Hạnh, để có được chính sách tài chính như vậy trong bối cảnh lãi suất cao, dự án phải đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe từ phía ngân hàng, từ pháp lý minh bạch, khả năng cấp sổ hồng, đến tiến độ thi công và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Do đó, chính sách này cũng được xem là một “bảo chứng” gián tiếp về mức độ an toàn của dự án.