TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Giảm giá nhà đất bằng thuế lũy tiến và xây thêm nhà
Giá nhà đất sẽ tiếp tục biến động theo hướng giảm khi Nhà nước có kế hoạch đánh thuế lũy tiến với giới kinh doanh bất động sản
Hơn một tuần kể từ lúc Ngân hàng Nhà nước áp dụng gói giải pháp về thắt chặt tín dụng, giá nhà đất đã có dấu hiệu giảm.
Giá nhà đất sẽ tiếp tục biến động theo hướng giảm khi Nhà nước có kế hoạch đánh thuế lũy tiến với giới kinh doanh bất động sản. Báo giới đã có buổi trao đổi cùng Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam về những vấn đề liên quan đến diễn biến thị trường và những đề xuất của Bộ về bình ổn thị trường trong thời gian sắp tới.
Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng, bản chất của những cơn sốt bất động sản trong thời gian vừa qua là do sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu. Đây có phải là vấn đề thực sự?
Thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển nóng. Chính vì vậy Chính phủ đã có những biện pháp để giảm lạm phát và chống đầu cơ. Bất động sản và chứng khoán là những thị trường rất nhạy cảm. Chỉ cần thay đổi nhỏ trong chính sách cũng có thể làm ảnh hưởng đến toàn cục. Thị trường có thể phát triển hay đóng băng là do các chính sách điều hành vĩ mô và đồng bộ.
Thị trường bất động sản hiện nay mới chỉ là bước khởi đầu. Bản chất của những cơn sốt đất thời gian vừa qua là do thị trường của chúng ta quá thiếu nguồn cung. Một trong những yếu tố tác động đến giá nhà đất là tốc độ đô thị hóa tăng nhanh.
Theo số liệu thống kê từ Vụ Kiến trúc quy hoạch xây dựng (Bộ Xây dựng), tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam năm 1999 là 23,6%, năm 2004 tăng 25,8%, dự báo năm 2010 tăng lên 33%. Diện tích đất đô thị sẽ tăng gấp bốn lần trong hơn 10 năm nữa, từ 105.000 héc ta hiện nay lên đến 460.000 héc ta vào năm 2020.
Do nhu cầu về nhà ở là rất lớn khi phải đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Từ thống kê trên, trung bình mỗi năm Việt Nam phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Tại thời điểm này, khi mà nhu cầu nhà ở tăng cao, thị trường bất động sản đang nóng, các nhà đầu tư đổ xô vào những dự án xây dựng nhà ở, chung cư cao tầng là điều tất yếu. Ai cũng nhìn thấy lợi nhuận từ thị trường đầy tiềm năng này và nhiều nguồn tiền từ các nhà đầu tư bất động sản trong nước và nước ngoài, ngân hàng, các quỹ đầu tư, dòng tiền từ thị trường chứng khoán... đang đổ vào đây.
Cụ thể, như năm vừa rồi, 70% số vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (vốn FDI) được đưa vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tất cả các phân khúc thị trường, đặc biệt là văn phòng và nhà ở vẫn đang thiếu hụt.
Nhưng tại sao thị trường bất động sản được "bơm" vốn nhiều như vậy mà nguồn cung vẫn thiếu hụt, dẫn đến khoảng cách trong quan hệ cung-cầu và được xem là nguyên nhân để đẩy giá nhà đất lên cao?
Nguồn cung sẽ không tăng và giá sẽ tiếp tục cao trong tất cả loại hình bất động sản, nếu như các thủ tục hướng dẫn, bao gồm các thủ tục cấp phép xây dựng không rõ ràng và hiệu quả hơn. Từ trước đến nay chúng ta đang bị tắc ở các thủ tục giấy tờ, cả về thủ tục đất đai và thủ tục xây dựng.
Các thủ tục để triển khai các dự án bất động sản rất phức tạp và chậm trễ. Từ việc cấp "sổ đỏ" (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) chậm trễ, đến việc không giải phóng được mặt bằng, không lập được quy hoạch... khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, không thể triển khai được dự án.
Tôi lấy ví dụ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai thực hiện liên tục từ năm 1988 đến nay theo quy định của Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai 2003. Tính đến ngày 31/12/2007, cả nước đã cấp được khoảng 25 triệu giấy chứng nhận cho các loại đất, trong đó đất nông nghiệp đat 82,7%, đất lâm nghiệp đạt 65,2%, đất ở tại đô thị đạt 65,2%, đất nông thôn đạt 80,2%, đất chuyên dùng đạt 39%.
Tuy nhiên so với yêu cầu đặt ra thì tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, nhất là đất đô thị, đất chuyên dùng và đất lâm nghiệp. Bên cạnh đó, một số tỉnh, thành phố còn tồn đọng nhiều giấy chứng nhận do người sử dụng đất chưa đến nhận. Ước tính còn số đó là 100.000 giấy.
Tại Thái Lan, chỉ mất 5 tháng để cấp các thủ tục giấy tờ, trong khi ở ta là 2 đến 3 năm để dự án bắt đầu chính thức được khởi động.
Về việc này, Thủ tướng vừa có chỉ thị cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng khẩn trương rà soát, rút ngắn các thủ tục quy trình để các dự án sớm được triển khai.
Nguồn cung đang thiếu hụt, các ngân hàng thương mại lại hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, điều gì sẽ xảy ra cho thị trường, thưa ông?
Thị trường bất động sản có đặc điểm là cần một lượng vốn rất lớn. Các doanh nghiệp bất động sản trong nước hầu hết là những doanh nghiệp có vốn mỏng, phần vốn đi vay ngân hàng rất lớn. Chỉ mỗi việc đi đền bù giải phóng mặt bằng đã rút hết nội lực của họ rồi.
Chính vì thế, khi ngân hàng siết chặt tín dụng, doanh nghiệp chắc chắn sẽ lâm vào tình thế khó khăn. Thậm chí, doanh nghiệp nào yếu quá về tài chính, có thể bị phá sản khi phải vội vàng sang nhượng dự án để trả nợ ngân hàng.
Trong tình hình này, khi nguồn cung đang thiếu, việc các ngân hàng siết chặt nguồn vốn vào bất động sản có thể làm cho nguồn cung càng thêm hạn chế và giá cả có thể có sự dao động trong thời gian này. Điều này là do yếu tố tâm lý của thị trường, dao động hoặc đang nghe ngóng tình hình.
Còn bản chất của vấn đề nằm ở việc không cân bằng được cung cầu. Nếu không triển khai đẩy mạnh các dự án trong thời gian tới, thị trường khó có sự ổn định lâu dài.
Theo tôi, cho vay để mua đi bán lại bất động sản thì không nên, nhưng cho vay để mua nhà, hay cho vay để đầu tư dự án thì tại sao lại không?
Hiện nay, các tập đoàn bất động sản nước ngoài có tiềm lực rất lớn. Nhân cơ hội doanh nghiệp trong nước đang thiếu vốn, họ sẽ nhảy vào và loại doanh nghiệp của chúng ta ra khỏi cuộc chơi ngay trên chính sân nhà. Mà họ đã làm thì chi phí rất lớn, yêu cầu về lợi nhuận rất cao. Tất cả lại tính vào giá thành của sản phẩm. Giá có thể lại bị đẩy lên cao.
Vậy những đối tượng đầu cơ, hoặc những người sở hữu nhiều nhà đất gây tác động đến thị trường, biện pháp nào để quản lý, thưa ông?
Thuế lũy tiến là biện pháp lựa chọn. Thuế sẽ áp dụng đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà đất vượt hạn mức quy định. Chính phủ đã giao cho Bộ Tài chính xây dựng mức thuế suất, còn Bộ Xây dựng sẽ định ra hạn mức nhà ở. Bộ Xây dựng sẽ ban hành định mức nhà ở ngay sau khi mức thuế suất được Bộ Tài Chính soạn thảo xong.
Mục tiêu của nhà nước là đến năm 2015 sẽ phải đạt mức bình quân nhà ở là 20 m2/đầu người. Vì vậy, chúng tôi dự kiến hạn mức nhà ở sẽ là 30 m2/đầu người. Tuy nhiên, việc đề ra hạn mức đất ở ở đối với hộ gia đình như thế này có thể dẫn đến chuyện tách hộ vì đất đai. Việc tách hộ sẽ làm biến dạng các con số thống kê và quản lý các hộ gia đình.
Đối với doanh nghiệp, Bộ Xây dựng chủ trương đánh thuế theo diện tích, chứ không theo hạn mức, vì có doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp nhỏ. Điều này sẽ khuyến khích các doanh nghiệp tíết kiệm đất, đầu tư công nghệ cao và có hiệu quả. Đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, Bộ Xây dựng chủ trương sẽ thu thuế đất, còn nhà ở coi như một loại hàng hóa, không đề ra hạn mức.
Việc đánh thuế luỹ tiến như thế này sẽ hạn chế được đầu cơ, thu thêm được dòng tiền từ đất đai. Đây là nguồn thu lớn và chính đáng. Dự kiến nguồn thu từ đất năm 2008 là 4.842 tỉ đồng.
Với hệ thống kiểm soát thông tin về nhà đất không đồng bộ như hiện nay, làm sao các cơ quan chức năng có thể xác định đúng và đủ đối tượng sở hữu nhiều nhà đất để mà đánh thuế?
Đây là điều khó khăn nhất. Tuy nhiên các bộ, ngành sẽ cố gắng tìm ra một giải pháp khả thi nhất có thể bao thầu được tất cả các đối tượng, đặc biệt không bỏ sót đối tượng đầu cơ.
Còn với những người có thu nhập thấp, liệu sắp tới họ có cơ hội tham gia vào thị trường bất động sản này không?
Có chứ. Bằng việc xây dựng nhà xã hội. Mặc dù Chính phủ biết việc khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia vào mục tiêu tốt đẹp này rất khó. Vì với doanh nghiệp, kinh doanh là phải có lãi. Việc họ không mặn mà với những dự án sinh lợi ít như thế này cũng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, thời gian tới Chính phủ sẽ làm quyết liệt việc này, bởi việc đẩy mạnh nguồn cung cho những đối tượng có thu nhập thấp sẽ giúp thị trường dần trở về với trạng thái cân bằng.
Chính phủ đang quan tâm đến mặt bằng phát triển chung của người dân bằng chính sách nhà ở xã hội và Chính phủ sẽ có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào chương trình này như miễn giảm tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ tín dụng cho vay tiền thông qua sự hỗ trợ của các ngân hàng phát triển và ngân hàng chính sách.
Trong 10 năm nay việc xây dựng nhà ở xã hội đã bị bỏ ngỏ. Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ tổ chức một cuộc họp để bàn biện pháp tháo gỡ những vướng mắc xung quanh vấn đề này. Chúng tôi cũng đang đề xuất một chương trình rất lớn, hàng tỷ đô la Mỹ để đầu tư vào chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Giá nhà đất sẽ tiếp tục biến động theo hướng giảm khi Nhà nước có kế hoạch đánh thuế lũy tiến với giới kinh doanh bất động sản. Báo giới đã có buổi trao đổi cùng Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam về những vấn đề liên quan đến diễn biến thị trường và những đề xuất của Bộ về bình ổn thị trường trong thời gian sắp tới.
Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng, bản chất của những cơn sốt bất động sản trong thời gian vừa qua là do sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu. Đây có phải là vấn đề thực sự?
Thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển nóng. Chính vì vậy Chính phủ đã có những biện pháp để giảm lạm phát và chống đầu cơ. Bất động sản và chứng khoán là những thị trường rất nhạy cảm. Chỉ cần thay đổi nhỏ trong chính sách cũng có thể làm ảnh hưởng đến toàn cục. Thị trường có thể phát triển hay đóng băng là do các chính sách điều hành vĩ mô và đồng bộ.
Thị trường bất động sản hiện nay mới chỉ là bước khởi đầu. Bản chất của những cơn sốt đất thời gian vừa qua là do thị trường của chúng ta quá thiếu nguồn cung. Một trong những yếu tố tác động đến giá nhà đất là tốc độ đô thị hóa tăng nhanh.
Theo số liệu thống kê từ Vụ Kiến trúc quy hoạch xây dựng (Bộ Xây dựng), tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam năm 1999 là 23,6%, năm 2004 tăng 25,8%, dự báo năm 2010 tăng lên 33%. Diện tích đất đô thị sẽ tăng gấp bốn lần trong hơn 10 năm nữa, từ 105.000 héc ta hiện nay lên đến 460.000 héc ta vào năm 2020.
Do nhu cầu về nhà ở là rất lớn khi phải đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Từ thống kê trên, trung bình mỗi năm Việt Nam phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Tại thời điểm này, khi mà nhu cầu nhà ở tăng cao, thị trường bất động sản đang nóng, các nhà đầu tư đổ xô vào những dự án xây dựng nhà ở, chung cư cao tầng là điều tất yếu. Ai cũng nhìn thấy lợi nhuận từ thị trường đầy tiềm năng này và nhiều nguồn tiền từ các nhà đầu tư bất động sản trong nước và nước ngoài, ngân hàng, các quỹ đầu tư, dòng tiền từ thị trường chứng khoán... đang đổ vào đây.
Cụ thể, như năm vừa rồi, 70% số vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (vốn FDI) được đưa vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tất cả các phân khúc thị trường, đặc biệt là văn phòng và nhà ở vẫn đang thiếu hụt.
Nhưng tại sao thị trường bất động sản được "bơm" vốn nhiều như vậy mà nguồn cung vẫn thiếu hụt, dẫn đến khoảng cách trong quan hệ cung-cầu và được xem là nguyên nhân để đẩy giá nhà đất lên cao?
Nguồn cung sẽ không tăng và giá sẽ tiếp tục cao trong tất cả loại hình bất động sản, nếu như các thủ tục hướng dẫn, bao gồm các thủ tục cấp phép xây dựng không rõ ràng và hiệu quả hơn. Từ trước đến nay chúng ta đang bị tắc ở các thủ tục giấy tờ, cả về thủ tục đất đai và thủ tục xây dựng.
Các thủ tục để triển khai các dự án bất động sản rất phức tạp và chậm trễ. Từ việc cấp "sổ đỏ" (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) chậm trễ, đến việc không giải phóng được mặt bằng, không lập được quy hoạch... khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, không thể triển khai được dự án.
Tôi lấy ví dụ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai thực hiện liên tục từ năm 1988 đến nay theo quy định của Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai 2003. Tính đến ngày 31/12/2007, cả nước đã cấp được khoảng 25 triệu giấy chứng nhận cho các loại đất, trong đó đất nông nghiệp đat 82,7%, đất lâm nghiệp đạt 65,2%, đất ở tại đô thị đạt 65,2%, đất nông thôn đạt 80,2%, đất chuyên dùng đạt 39%.
Tuy nhiên so với yêu cầu đặt ra thì tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, nhất là đất đô thị, đất chuyên dùng và đất lâm nghiệp. Bên cạnh đó, một số tỉnh, thành phố còn tồn đọng nhiều giấy chứng nhận do người sử dụng đất chưa đến nhận. Ước tính còn số đó là 100.000 giấy.
Tại Thái Lan, chỉ mất 5 tháng để cấp các thủ tục giấy tờ, trong khi ở ta là 2 đến 3 năm để dự án bắt đầu chính thức được khởi động.
Về việc này, Thủ tướng vừa có chỉ thị cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng khẩn trương rà soát, rút ngắn các thủ tục quy trình để các dự án sớm được triển khai.
Nguồn cung đang thiếu hụt, các ngân hàng thương mại lại hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, điều gì sẽ xảy ra cho thị trường, thưa ông?
Thị trường bất động sản có đặc điểm là cần một lượng vốn rất lớn. Các doanh nghiệp bất động sản trong nước hầu hết là những doanh nghiệp có vốn mỏng, phần vốn đi vay ngân hàng rất lớn. Chỉ mỗi việc đi đền bù giải phóng mặt bằng đã rút hết nội lực của họ rồi.
Chính vì thế, khi ngân hàng siết chặt tín dụng, doanh nghiệp chắc chắn sẽ lâm vào tình thế khó khăn. Thậm chí, doanh nghiệp nào yếu quá về tài chính, có thể bị phá sản khi phải vội vàng sang nhượng dự án để trả nợ ngân hàng.
Trong tình hình này, khi nguồn cung đang thiếu, việc các ngân hàng siết chặt nguồn vốn vào bất động sản có thể làm cho nguồn cung càng thêm hạn chế và giá cả có thể có sự dao động trong thời gian này. Điều này là do yếu tố tâm lý của thị trường, dao động hoặc đang nghe ngóng tình hình.
Còn bản chất của vấn đề nằm ở việc không cân bằng được cung cầu. Nếu không triển khai đẩy mạnh các dự án trong thời gian tới, thị trường khó có sự ổn định lâu dài.
Theo tôi, cho vay để mua đi bán lại bất động sản thì không nên, nhưng cho vay để mua nhà, hay cho vay để đầu tư dự án thì tại sao lại không?
Hiện nay, các tập đoàn bất động sản nước ngoài có tiềm lực rất lớn. Nhân cơ hội doanh nghiệp trong nước đang thiếu vốn, họ sẽ nhảy vào và loại doanh nghiệp của chúng ta ra khỏi cuộc chơi ngay trên chính sân nhà. Mà họ đã làm thì chi phí rất lớn, yêu cầu về lợi nhuận rất cao. Tất cả lại tính vào giá thành của sản phẩm. Giá có thể lại bị đẩy lên cao.
Vậy những đối tượng đầu cơ, hoặc những người sở hữu nhiều nhà đất gây tác động đến thị trường, biện pháp nào để quản lý, thưa ông?
Thuế lũy tiến là biện pháp lựa chọn. Thuế sẽ áp dụng đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà đất vượt hạn mức quy định. Chính phủ đã giao cho Bộ Tài chính xây dựng mức thuế suất, còn Bộ Xây dựng sẽ định ra hạn mức nhà ở. Bộ Xây dựng sẽ ban hành định mức nhà ở ngay sau khi mức thuế suất được Bộ Tài Chính soạn thảo xong.
Mục tiêu của nhà nước là đến năm 2015 sẽ phải đạt mức bình quân nhà ở là 20 m2/đầu người. Vì vậy, chúng tôi dự kiến hạn mức nhà ở sẽ là 30 m2/đầu người. Tuy nhiên, việc đề ra hạn mức đất ở ở đối với hộ gia đình như thế này có thể dẫn đến chuyện tách hộ vì đất đai. Việc tách hộ sẽ làm biến dạng các con số thống kê và quản lý các hộ gia đình.
Đối với doanh nghiệp, Bộ Xây dựng chủ trương đánh thuế theo diện tích, chứ không theo hạn mức, vì có doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp nhỏ. Điều này sẽ khuyến khích các doanh nghiệp tíết kiệm đất, đầu tư công nghệ cao và có hiệu quả. Đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, Bộ Xây dựng chủ trương sẽ thu thuế đất, còn nhà ở coi như một loại hàng hóa, không đề ra hạn mức.
Việc đánh thuế luỹ tiến như thế này sẽ hạn chế được đầu cơ, thu thêm được dòng tiền từ đất đai. Đây là nguồn thu lớn và chính đáng. Dự kiến nguồn thu từ đất năm 2008 là 4.842 tỉ đồng.
Với hệ thống kiểm soát thông tin về nhà đất không đồng bộ như hiện nay, làm sao các cơ quan chức năng có thể xác định đúng và đủ đối tượng sở hữu nhiều nhà đất để mà đánh thuế?
Đây là điều khó khăn nhất. Tuy nhiên các bộ, ngành sẽ cố gắng tìm ra một giải pháp khả thi nhất có thể bao thầu được tất cả các đối tượng, đặc biệt không bỏ sót đối tượng đầu cơ.
Còn với những người có thu nhập thấp, liệu sắp tới họ có cơ hội tham gia vào thị trường bất động sản này không?
Có chứ. Bằng việc xây dựng nhà xã hội. Mặc dù Chính phủ biết việc khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia vào mục tiêu tốt đẹp này rất khó. Vì với doanh nghiệp, kinh doanh là phải có lãi. Việc họ không mặn mà với những dự án sinh lợi ít như thế này cũng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, thời gian tới Chính phủ sẽ làm quyết liệt việc này, bởi việc đẩy mạnh nguồn cung cho những đối tượng có thu nhập thấp sẽ giúp thị trường dần trở về với trạng thái cân bằng.
Chính phủ đang quan tâm đến mặt bằng phát triển chung của người dân bằng chính sách nhà ở xã hội và Chính phủ sẽ có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào chương trình này như miễn giảm tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ tín dụng cho vay tiền thông qua sự hỗ trợ của các ngân hàng phát triển và ngân hàng chính sách.
Trong 10 năm nay việc xây dựng nhà ở xã hội đã bị bỏ ngỏ. Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ tổ chức một cuộc họp để bàn biện pháp tháo gỡ những vướng mắc xung quanh vấn đề này. Chúng tôi cũng đang đề xuất một chương trình rất lớn, hàng tỷ đô la Mỹ để đầu tư vào chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp.